Miete bestimmen: Das bedeutet der Richtwert für Vermieter

Wir erklären dir wie du als Vermieter in Österreich den Mietpreis richtig bestimmen kannst.

Marle Schwien

6 Minuten Lesezeit

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Aktualisiert am 22 Okt. 2024

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Vor der Vermietung

Während in vielen europäischen Metropolen die Mietpreise rasant in die Höhe schießen, ist in Österreich ein deutliches West-Ost-Gefälle zu verzeichnen, ebenso ein Stadt-Land Unterschied. Und auch, wenn die marktüblichen Mieten in der Hauptstadt durch eine steigende Nachfrage anschwellen, liegen die Wiener Mietpreise im europäischen Vergleich noch immer unter dem Durchschnitt.

In diesem Artikel erklären wir dir zunächst, woraus sich ein Mietpreis berechnen lässt, um deine Immobilie erfolgreich zu vermieten. Im Anschluss vertiefen wir die drei Mietzinsarten, die laut MRG in Österreich greifen: Richtwertzins, Kategoriemietzins und angemessener Mietzins.

Die erste Hürde bei der Vermietung: Der Mietpreis. Vermieter müssen eine Balance zwischen einem Zins finden, der einerseits dem Wert der Immobilie entspricht und gleichzeitig zu einer erfolgreichen Vermietung führt. Als erster Schritt sollte ein Vermieter die verschiedenen Komponenten verstehen, die für die Festlegung der Miethöhe zu berücksichtigen sind. Grundsätzlich setzt sich der Gesamtmietzins aus folgenden Bestandteilen zusammen:

• Hauptmietzins
• Betriebs- und Nebenkosten
• ggf. Möblierungszuschlag
• ggf. Lagezuschlag
• Umsatzsteuer (10 Prozent; Ausnahme: 20 Prozent bei Möbel, Wärme- und Energielieferungen, für Garage und KfZ-Abstellplätze)

Kurz gesagt: Der Mietpreis umfasst den Netto-Mietzins und die laufenden Nebenkosten (wie Strom und Gas) inklusive Betriebskosten (wie Müllabfuhr). Ein Möblierungs- und Lagezuschlag kann ebenfalls in der Miete berücksichtigt werden.

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Wie hoch die Miete in Österreich ausfällt, hängt letztlich davon ab, ob das betreffende Mietobjekt unter das Mietrechtsgesetz (MRG) fällt. Durch das MRG wurde ein System geschaffen, das die Ausstattungsmerkmale einer Wohnung je nach Art, Lage, Größe, Beschaffenheit und Zustand der Immobilie unterscheidet.

Das Mietrechtsgesetz unterschiedet zwischen drei Mietzinsarten:

• Kategoriemietzins
• Richtwertmietzins (häufigste Mietzinsart)
• Angemessener Mietzins

Beim Kategoriemietzins wird das Mietobjekt einer genauen Kategorie zugeordnet. Je nach Ausstattung der Wohnung fällt die Miete dann niedriger oder höher für Mieter aus. Das MRG kennt insgesamt vier Kategorien: A, B, C und D.

Der Vermieter muss sein Mietobjekt einer der vier Kategorien zuordnen. Je nachdem, welche Kategorie zutrifft, gilt ein neuer Kategoriewert (Stand März 2024):

• Kategorie A: 4,47 Euro pro Quadratmeter
• Kategorie B: 3,35 Euro pro Quadratmeter
• Kategorie C: 2,23 Euro pro Quadratmeter
• Kategorie D brauchbar: 2,23 Euro pro Quadratmeter
• Kategorie D: 1,12 Euro pro Quadratmeter

Gut zu wissen: Ein Mietobjekt darf auch einer höheren Kategorie zugeteilt werden, wenn ein Ausstattungsmerkmal fehlt. Der Kniff: Ein fehlendes Merkmal wird dann durch ein oder mehrere Ausstattungsmerkmale der höheren Kategorie ausgeglichen.

Pünktlich zum 1. April verkündet das Justizministerium in der Regel einen neuen Richtwert für Mietpreise, den ein Vermieter nach §1 Richtwertgesetz für einen Quadratmeter im Monat verlangen darf. Aufgrund der Auswirkungen von Corona wurde der übliche Zwei-Jahres-Rhythmus für Mietpreiserhöhungen unterbrochen, und die nächste Anpassung erfolgte erst im Jahr 2022.

Die Absicht bestand darin, ab 2023 wieder zum ursprünglichen Zwei-Jahres-Rhythmus zurückzukehren, indem die Richtwerte erhöht werden. Allerdings wird nun eine jährliche Anpassung der Richtwertmieten zum festgelegten Stichtag eingeführt. Diese Änderung tritt erstmals am 1. April 2025 in Kraft. Somit ist es im Jahr 2024 nicht möglich, die Miete zu erhöhen.

Aktuelle Richtwerte 2024

Der Richtwertzins wurde zuletzt am 01. April 2023 um 8,6 % erhöht. Hier findest du die aktuellen Richtwerte (seit April 2023)

Für welche Wohnungen gilt der Richtwertmietzins?

Der Richtwert bildet die Berechnungsgrundlage nach § 16 Abs. 2 MRG für Mietobjekte, die folgende Voraussetzungen erfüllen:

Die Wohnung unterliegt dem MRG

• Der Mietvertrag wurde nach 01.03.1994 abgeschlossen
• Sich in einem Gebäude befindet, das vor 01.07.1953 gebaut worden ist Eine “mietrechtliche Normwohnung” ist, was folgendes bedeutet:
• Befindet sich in durchschnittlicher Lage
• Ist ein Mietobjekt der Kategorie A
• Hat eine Nutzfläche zwischen 30m2 und 130m2
• Befindet sich in einem brauchbaren Zustand
• hat eine Heizung
• Das Gebäude, in dem sich das Mietobjekt in ordnungsgemäßem Zustand befindet, ist gut erhalten

Wichtig: Der Richtwertmietzins greift nicht als festgesetzte Höchstmiete, sondern vielmehr als Vertrag, der den Mietpreis für die „mietrechtliche Normwohnung“ festlegt.

Zusätzlich zum Richtwert kann der Vermieter Zu- oder Abschläge für die Wohnumgebung, Lage im Haus, Wohnungsausstattung, Erhaltungszustand oder Gemeinschaftseinrichtungen vom Mieter fordern. Betriebskosten, Umsatzsteuer oder Möbelmiete müssen ebenso miteinbezogen werden.

Wann kann man einen Lagezuschlag erheben?

Einen Lagezuschlag kann der Vermieter auch dann auf den gesetzlich festgelegten Richtwert erheben:

• bei überdurchschnittlicher Lage
• wenn Lagezuschlag beim Vertragsabschluss schriftlich bekanntgegeben wird
• wenn ein Richtwert angewendet werden kann

Gut zu wissen: Befindet sich dein Mietobjekt in Wien, kannst du hier deinen Lagezuschlag ermitteln.

Neben dem Kategoriemietzins und Richtwertmietzins gibt es auch einen angemessenen Mietzins. Wenn eine Wohnung nicht unter das MRG fällt, dann darf der Vermieter eine Miete frei bestimmen. Ein angemessener Mietzins trifft zu, wenn sich die Miete an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientiert.

In folgenden Situationen ist dein Mietobjekt vom Vollanwendungsbereich des MRG ausgenommen:

• Wenn deine Wohnung in einem Gebäude liegt, das auf Grundlage einer Baugenehmigung errichtet wurde, die nach dem 8. Mai 1945 erteilt wurde.
• Wenn deine Wohnung neu geschaffen wurde, beispielsweise durch Um- oder Zubau oder Dachbodenausbau, und dies durch eine Baubewilligung nach dem 8. Mai 1945 erfolgte.

Doch: Wer ein Mietobjekt in einer besonders guten Lage oder mit einem Balkon vermietet, kann die Miete oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete ansetzen. Je nach Bezirk und Lage einer Wohnung kann der Vermieter dann einen Lagezuschlag in die Miete einberechnen.

Welche Wohnungen sind vom Mietrechtsgesetz (MRG) ausgeschlossen?

Gemäß § 1 Abs. 2 MRG sind folgende Mietobjekte vom MRG ausgenommen:

• Wohnungen der Ausstattungskategorie A und B, wenn sie
• zum schriftlich vereinbarten Zweck der Nutzung als Zweitwohnung wegen eines durch Erwerbstätigkeit verursachten vorübergehenden Ortswechsels gemietet wurden und
• das Mietverhältnis auf ein halbes Jahr oder weniger befristet ist
• Gebäude mit maximal zwei Mietobjekten (zum Beispiel Ein- und Zweifamilienhäuser)
• Betreutes Wohnen
• Dienst-/Werkswohnungen
• Ferienwohnungen
• Geschäftsräumlichkeiten, wenn das Mietverhältnis auf ein halbes Jahr oder weniger befristet ist
• Heime (für Studenten, Schülern oder Senioren)

Für das Berechnen des Mietpreises ist das Mietrechtsgesetz (MRG) in Österreich Dreh- und Angelpunkt. Wer ein Mietobjekt vermietet, muss sich zunächst die essenzielle Frage stellen, ob das MRG für seine Wohnung greift oder nicht.

Wer als Vermieter eine Wohnung vermietet, auf die das MRG anwendbar ist, orientiert sich bei der Mietpreisbestimmung an dem Richtwertmietzins oder Kategoriemietzins. Der Richtwert orientiert sich besonders an Altbauwohnungen, die vor dem Ende des Zweiten Weltkrieges errichtet wurden und nicht größer als 130 Quadratmeter sind. Je nachdem, in welchem Bundesland ein Vermieter einen Mietpreis ermitteln möchte, ist der Richtwert unterschiedlich hoch.

Der Kategoriemietzins ordnet ein Mietobjekt je nach Ausstattungsmerkmalen einer der Kategorien A, B, C oder D zu. Der Kategoriewert des Mietobjektes gibt dann den Mietpreis für die Wohnung an.