Betriebskosten: Ratgeber für Vermieter

Erfahre mehr zum Thema Betriebskosten, zum Unterschied zwischen Betriebskosten und Nebenkosten und wie Betriebskosten verteilt werden.

Paulin

7 Minuten Lesezeit

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Aktualisiert am 1 Nov. 2024

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Vermietung

Betriebskosten sind ein wichtiger Bestandteil der monatlichen Ausgaben bei der Vermietung einer Immobilie. Sie decken die Kosten für den Betrieb der Liegenschaft und des Gebäudes. Doch was genau zählt zu den Betriebskosten? Welche Betriebskosten zahlt der Mieter? Welche Vereinbarungen gelten bei den Betriebskosten? Finde die Antworten auf deine Fragen und mehr zum Thema Betriebskosten im folgenden Artikel.

Betriebskosten sind gemäß der deutschen Betriebskostenverordnung (BetrKV) §1 laufende Kosten, die der Eigentümer einer Immobilie bei bestimmungsmäßigen Gebrauch eines Gebäudes, Nebengebäudes und Grundstückes sowie von Anlagen und Einrichtungen aufwenden muss. Betriebskosten können vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden.

Die Abrechnung der Betriebskosten erfolgt entweder in Form einer monatlichen Pauschale oder als Vorauszahlung. Betriebskosten in Form einer Vorauszahlung dürfen jedoch nur in angemessener Höhe verrechnet werden. (§ 556 BGB)

Der Vermieter sollte im Mietvertrag angeben, dass die laufenden Betriebskosten vom Mieter übernommen werden.

Die Betriebskosten enthalten gemäß § 2 der BetrKV folgende Ausgaben:

• Grundsteuer
• Wasserversorgungskosten
• Kosten der Entwässerung
• Betriebskosten der Heizung und Warmwasserversorgung
• Betriebskosten des Aufzugs
• Kosten für die Straßenreinigung und Müllbeseitigung
• Kosten für die Gartenpflege und Gebäudereinigung
• Kosten für die Beleuchtung und Schornsteinreinigung
• Versicherungskosten für die Haftpflicht- und Gebäudeversicherung
• Kosten für den Hauswart
• Betriebskosten von Einrichtungen für die Wäschepflege
• Betriebskosten für Antenne oder Kabelanschluss
• Sonstige Betriebskosten

Die Kosten für den Energieverbrauch innerhalb der Wohnung wie zum Beispiel die Kosten für Strom und Gas gehören nicht zu den Betriebskosten. Da die Betriebskostenverordnung im Jahr 2021 geändert wurde, werden Kosten wie die Grundgebühr für Kabelfernsehen nur noch bis 30. Juni 2024 mit den Betriebskosten verrechnet.

Häufig werden Betriebskosten auch Nebenkosten genannt, obwohl es zwischen den beiden Begriffen Unterschiede gibt. Betriebskosten beziehen sich auf die Kosten, die dem Vermieter entstehen, um das Mietobjekt in einem betriebsfähigen Zustand zu halten.

Nebenkosten hingegen beziehen sich auf alle Kosten, die im Zusammenhang mit der Nutzung des Mietobjekts durch den Mieter entstehen. Das bedeutet, dass die Nebenkosten auch Kosten beinhalten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Zu den Nebenkosten gehören unter anderem folgende Ausgaben:

• Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten
• Zinsen für den Immobilienkredit
• Verwaltungskosten
• Reparaturen

Die folgende Tabelle schafft einen Überblick der Unterschiede zwischen Betriebs- und Nebenkosten:

Laut dem aktuellsten Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes betrugen die durchschnittlichen Betriebskosten in Deutschland im Jahr 2022 2,28 Euro pro Quadratmeter und Monat. Bei Berücksichtigung aller Betriebskostenarten konnten die Kosten pro Quadratmeter bis zu 2,87 Euro betragen.

Der Deutsche Mieterbund nennt folgende Vergleichswerte im Betriebskostenspiegel aus dem Jahr 2022. Hier werden die Betriebskosten pro Quadratmeter angegeben. Beachte, dass die Betriebskosten für eine Wohnung im Jahr 2024 deutlich darüber liegen können. Laut dem deutschen Mieterbund lagen die durchschnittlichen Mietnebenkosten im Jahr 2023 bei 4,47 Euro pro Quadratmeter.

Die Betriebskosten werden in der Regel nach einem Verteilerschlüssel auf den Mieter umgelegt, der in der Betriebskostenabrechnung vereinbart wird. Verteilerschlüssel legen fest, wie die Aufteilung der Betriebskosten zwischen Mieter und Vermieter gehandhabt wird. Verteilerschlüssel können nachträglich nur in gegenseitigem Einvernehmen geändert werden.

Folgende Verteilerschlüssel sind bei der Betriebskostenabrechnung üblich:

• Nach Verbrauch
• Nach Anteil der Wohnfläche
• Nach Personenanzahl
• Nach Wohneinheit

Ist im Mietvertrag kein Verteilerschlüssel festgelegt, so kommt gemäß § 556 des BGB der Verteilerschlüssel nach Anteil der Wohnfläche zum Einsatz. Das bedeutet also, dass Mieter, die mehr Anteil an der Gesamtfläche des Gebäudes einnehmen, höhere Betriebskosten zahlen.

Umlage nach Anteil der Wohnfläche

In vielen Mietverträgen wird der Verteilerschlüssel nach der Wohn- und Nutzfläche angewendet, um die Nebenkosten gerecht zu verteilen. Dies bedeutet, dass die Kosten je nach dem prozentualen Anteil der Wohn- und Nutzfläche, den jede Partei im Haus hat, aufgeteilt werden. Dieser Schlüssel wird oft verwendet, wenn im Mietvertrag kein spezifischer Verteilerschlüssel festgelegt wurde.

Umlage nach Personenanzahl

Seltener wird der Umlageschlüssel nach Personenanzahl angewandt, hauptsächlich aufgrund des erhöhten Verwaltungsaufwandes für Vermieter. Dieser Verteilerschlüssel erfordert, dass der Vermieter ständig im Bilde darüber ist, wie viele Personen sich zeitweise oder dauerhaft in der Wohnung aufhalten, einschließlich längerer Besuche oder Untermieter.

Umlage nach Verbrauch

Im Falle der Erfassung des Verbrauchs sind Vermieter verpflichtet, zumindest einen Teil der Nebenkosten entsprechend abzurechnen. Dies ist insbesondere bei Heizung und Warmwasser gängige Praxis, wo zwischen 50 und 70 Prozent der Abrechnungen auf Grundlage des Verbrauchs erfolgen müssen. Die verbleibenden 30 bis 50 Prozent können mittels Umlage abgerechnet werden.

In einigen Mietobjekten sind jedoch auch Kaltwasserzähler oder Zugangskarten für den Aufzug vorhanden. In solchen Fällen besteht die Möglichkeit auch diese sogenannten kalten Betriebskosten nach individuellem Verbrauch abzurechnen.

Umlage nach Wohneinheiten

Der Umlageschlüssel nach Wohneinheiten erfordert von Vermietern nur geringen administrativen Aufwand. Hier müssen die Betriebskosten lediglich durch die Anzahl der Wohnungen in einem Haus geteilt werden. Dieser Schlüssel erweist sich jedoch nur als fair, wenn alle Wohnungen in etwa die gleiche Größe haben und von einer vergleichbaren Anzahl von Bewohnern genutzt werden.

Das gesamte Haus hat eine Fläche von 700 Quadratmetern und die Gesamtsumme der Nebenkostenabrechnung beträgt 13.000 Euro. Werden die Betriebskosten nach Anteil der Wohnfläche berechnet, so liegen die Betriebskosten pro Quadratmeter bei 18,50 Euro. Daher liegen die jährlichen Betriebskosten in einer Wohnung mit 70 Quadratmetern bei 1.300 Euro.

Gut zu wissen: Werden die Betriebskosten nach Anteil der Wohnfläche berechnet, muss der Vermieter die Kosten während des Leerstands der Immobilie selbst tragen.

Um als Vermieter eine faire und korrekte Abrechnung zu gewährleisten, solltest du beim Erstellen der Betriebskostenabrechnung die zwingenden Inhalte sowie die Fristen der Abrechnung einhalten.Beachte vor allem die Kosten, die du nicht auf den Mieter umlegen kannst, wie beispielsweise die Instandhaltungskosten.

Die Betriebskostenabrechnung mit einer detaillierten Auflistung aller Kosten wird üblicherweise für einen Zeitraum von 12 Monaten erstellt. Der Zeitraum muss jedoch nicht einem Kalenderjahr entsprechen. Nach Erhalt der Betriebskostenabrechnung hat der Mieter das Recht, die Abrechnung zu prüfen.

Gemäß § 556 des BGB ist der Vermieter verpflichtet, die jährliche Betriebskostenabrechnung spätestens innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums an den Mieter zu übergeben.

Möchte der Vermieter in Erwägung ziehen, die Kaution mit einer ausstehenden Betriebskostenabrechnung zu verrechnen, besteht diese Möglichkeit unter der Bedingung, dass er die vorgeschriebene Abrechnungsfrist von zwölf Monaten einhält, wie sie im Gesetz festgelegt ist.

Hat der Mieter im Zuge der Vorauszahlungen zu viel bezahlt, muss der Vermieter eine Rückzahlung der überschüssigen Kosten veranlassen. Hierfür hat der Vermieter 30 Tage nach der Zustellung der Betriebskostenabrechnung Zeit. Wird die Frist vom Vermieter nicht eingehalten, kann der Mieter eine schriftliche Abmahnung verfassen.

Betriebskosten umfassen alle Kosten, die den Betrieb eines Gebäudes ermöglichen und auf den Mieter umgelegt werden können. Hierzu gehören unter anderem Kosten für Wasser, Reinigung und Gartenpflege. Vermieter sind verpflichtet, jährlich eine detaillierte und transparente Betriebskostenabrechnung zu erstellen, die alle Kostenpositionen detailliert auflistet und aufschlüsselt. Mieter haben das Recht, die Abrechnung zu überprüfen und Einspruch einzulegen.