Bruttokaltmiete: Definition & Berechnung

Erfahre alles Wichtige rund um die Bruttokaltmiete - von der Berechnung bis zur Erhöhung.

Paulin

3 Minuten Lesezeit

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Aktualisiert am 13 Juni 2024

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Vor der Vermietung

Bei der Vermietung deiner Immobilie solltest du die verschiedenen Aspekte der Mietpreisberechnung verstehen, um ein faires und rechtlich korrektes Mietverhältnis zu gewährleisten. Eine wichtige Kennzahl bei der Mietpreisberechnung ist die Bruttokaltmiete, welche nicht nur die Grundmiete, sondern auch Betriebskosten beinhaltet. In unserem Artikel erfährst du, was in der Bruttokaltmiete enthalten ist und wie man sie berechnet.

Unter der Bruttokaltmiete versteht man die monatliche Miete, die der Mieter an den Vermieter zahlt, um das Mietobjekt nutzen zu können. Die Bruttokaltmiete besteht aus der Grundmiete, sowie aus den monatlichen Betriebskosten. Die Heizkosten und Warmwasserkosten sind jedoch nicht enthalten. Wird eine Bruttokaltmiete mit dem Mieter vertraglich vereinbart, so muss der Vermieter keine Betriebskostenabrechnung erstellen. Die Bruttokaltmiete wird heutzutage nur noch selten verwendet, jedoch bringt sie durch den geringeren Aufwand Vorteile für Vermieter.

Welche Betriebskosten sind in der Bruttokaltmiete enthalten?

Die Betriebskosten, die in der Bruttokaltmiete enthalten sind, umfassen in der Regel die Kosten für folgendes:

• Gebäudereinigung
• Hausmeister
• Gartenpflege
• Müllentsorgung
• Wasserversorgung
• Abwasserentsorgung
• Kosten für die Wartung und Reparatur von Gemeinschaftseinrichtungen

Die Bruttokaltmiete bietet Vermietern den Vorteil, dass sie keine separate Betriebskostenabrechnung erstellen müssen. Außerdem profitieren Vermieter von der einfachen Berechnung und müssen nur einen Mietpreis angeben, anstatt zwei getrennte Preise für Miete und Nebenkosten zu nennen.

Der Hauptunterschied zwischen Bruttokaltmiete und Nettokaltmiete besteht darin, welche Kosten in die Miete einbezogen werden. Die Bruttokaltmiete setzt sich aus der Grundmiete und den Betriebskosten zusammen.

Die Nettokaltmiete hingegen beinhaltet ausschließlich die Grundmiete ohne Betriebskosten. Heizkosten und Warmwasserkosten werden in der Regel auch hier nicht berücksichtigt. Die Betriebskosten werden separat vom Vermieter abgerechnet und direkt vom Mieter an den Vermieter gezahlt.

Bei der Entscheidung zwischen Bruttokaltmiete oder Nettokaltmiete sollten Vermieter bedenken, dass bei der Bruttokaltmiete die Betriebskosten bereits in der Miete enthalten sind, was den Verwaltungsaufwand verringern kann.

Die Berechnung der Bruttokaltmiete erfolgt durch die Addition der Grundmiete und den Betriebskosten. Vermieter sollten bei der Berechnung der Bruttokaltmiete darauf achten, dass sie nur die umlagefähigen Betriebskosten in die Miete einbeziehen. Nicht umlagefähige Kosten, wie beispielsweise Verwaltungskosten oder Instandhaltungsrücklagen, dürfen nicht in die Bruttokaltmiete einfließen.

Um die Höhe der Grundmiete festzulegen, sollten sich Vermieter am örtlichen Mietpreisspiegel und der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren. Außerdem spielen Faktoren wie Lage, Zustand des Gebäudes, sanitäre Ausstattung, Energieeffizienz, sowie etwaige Modernisierungen eine Rolle bei der Festlegung der Grundmiete. Die Bruttokaltmiete darf nicht beliebig hoch angesetzt werden, da in einigen Regionen die Mietpreisbremse gilt.

Achtung! Wer die Miete als Vermieter unangemessen hoch ansetzt (mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete), macht sich gemäß § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes strafbar.

Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse regelt die maximale Höhe der Miete, die bei einer Neuvermietung verlangt werden darf. Die Höhe der Mietpreisbremse ist je nach Bundesland unterschiedlich und richtet sich nach der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Vermieter sollten sich daher vor Abschluss eines Mietvertrags über die rechtlichen Vorgaben informieren, um Konflikte mit dem Mieter zu vermeiden. In Regionen, wo die Mietpreisbremse zur Anwendung kommt, darf die angesetzte Miete nur 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Berechnungsbeispiel

Liegt der Mietpreis bei 11 Euro pro Quadratmeter, beträgt die Bruttokaltmiete bei einer 80 Quadratmeter Wohnung und Nebenkosten von 150 Euro 1030 Euro.

In Regionen mit Mietpreisbremse gilt folgendes: Wenn deine Bruttokaltmiete bisher bei 10,00 Euro lag, und die ortsübliche Vergleichsmiete bei 10,50 Euro liegt, darfst du bei einer Neuvermietung höchstens 11,55 Euro verlangen.

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Die Höhe der Bruttokaltmiete in Deutschland variiert je nach Wohnort und Wohnungsgröße. Die durchschnittliche Bruttokaltmiete pro Quadratmeter betrug im Jahr 2022 in Deutschland 8,70 Euro. Folgende durchschnittlichen Bruttokaltmieten gab es 2022 in Deutschland:

• In Großstädten: 9,60 Euro
• In mittelgroßen Städten: 8,20 Euro
• In kleineren Orten: 7,50 Euro

Das bedeutet, dass man beispielsweise in Berlin im Jahr 2022 für eine 75 m2 Wohnung mit einer Bruttokaltmiete von 720 Euro rechnen musste.

Um die Preisentwicklung der Bruttokaltmiete zu veranschaulichen, sollte man sich die durchschnittliche Bruttokaltmiete im Jahr 2018 ansehen, welche landesweit bei 7,60 Euro pro Quadratmeter lag. In Berlin lag die durchschnittliche Bruttokaltmiete im Jahr 2018 bereits bei 8,80 Euro pro Quadratmeter.

Wann darf die Bruttokaltmiete erhöht werden?

Die Erhöhung der Bruttokaltmiete ist in Deutschland gesetzlich geregelt und darf nur unter bestimmten Bedingungen vorgenommen werden. Sollten sich die Betriebskosten erhöhen, darf der Vermieter die Bruttokaltmiete nur dann erhöhen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde.

Seit dem 01.September 2001 befinden sich Vorschriften zur Mieterhöhung in §557 bis §561 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Wurde der Mietvertrag nach diesem Datum abgeschlossen, muss der Vermieter die enthaltenen Betriebskosten in der Bruttokaltmiete herausrechnen, um die Miete mit der ortsüblichen Vergleichsmiete vergleichen zu können. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die Grundlage des Mietpreisspiegels, welche wiederum durch die Nettokaltmiete berechnet wird. Der Mietpreisspiegel wird benötigt, um eine Mieterhöhung planen zu können.

Die Bruttokaltmiete ist eine Mietform, bei der die Grundmiete und die Betriebskosten zu einer pauschalen monatlichen Mietzahlung zusammengefasst werden. Im Gegensatz zur Nettokaltmiete umfasst die Bruttokaltmiete alle Kosten, die im Zusammenhang mit der Wohnung anfallen, wie beispielsweise Wasser, Strom, Müllentsorgung und Hausmeister.

Für Vermieter ist die Bruttokaltmiete eine einfache Möglichkeit, die Miete inklusive aller Betriebskosten im Voraus zu berechnen und von den Mietern einzufordern. Durch die Zusammenfassung aller Kosten in einer pauschalen monatlichen Mietzahlung können Vermieter außerdem das Risiko von Nachforderungen bei der jährlichen Nebenkostenabrechnung minimieren. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass Vermieter nur umlagefähige Betriebskosten in die Bruttokaltmiete einbeziehen dürfen und die Mietpreisbremse die maximale Höhe der Miete regelt.

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