Eigentümergrundschuld: Finanzierungslösung für Immobilieneigentümer

Wir erklären dir, was man unter der Eigentümergrundschuld versteht, wie sie eingetragen wird und welche Arten der Grundschuld existieren.

Paulin

4 Minuten Lesezeit

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Aktualisiert am 1 Nov. 2024

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Investieren

Du überlegst, in eine Wohnung zu investieren, um sie später zu vermieten? Wenn es um die Immobilienfinanzierung geht, ist oft die Rede von der Eigentümergrundschuld. Aber was genau verbirgt sich dahinter? In unserem Artikel erfährst du, was man unter dieser Art von Grundschuld versteht und wann sie zur Anwendung kommt. Wir geben dir Einblicke in die Funktionsweise der Eigentümergrundschuld und erklären dir, wie du von ihr profitieren kannst, um fundierte Entscheidungen im Zusammenhang mit deiner Immobilienfinanzierung treffen zu können.

Eine Grundschuld ist eine Sicherheit für den Kreditgeber, um die Rückzahlung eines Darlehens zu garantieren und wird im Grundbuch eingetragen. Die Eigentümergrundschuld stellt eine Form der Grundschuld dar, die statt der Bank, dem Immobilieneigentümer selbst, zusteht. Diese Art von Grundschuld beschreibt eine bereits beglichene Kreditsumme.

Die Eigentümergrundschuld gewährt dem Kreditgeber das Recht, im Falle einer Nichtzahlung des Kredits das Grundstück oder die Immobilie zu verkaufen, um das ausstehende Geld einzutreiben. Dies ermöglicht dem Eigentümer, eine Finanzierung auf der Grundlage des Wertes seiner Immobilie zu erhalten, ohne diese verkaufen zu müssen.

Eine Eigentümergrundschuld macht in verschiedenen Situationen Sinn. Sie ist sinnvoll, wenn Eigentümer Kapital für Immobilieninvestitionen oder Renovierungen benötigen. Die Eintragung einer Eigentümergrundschuld ermöglicht es, günstigere Konditionen bei der Kreditaufnahme zu erhalten und das Eigenkapital in der Immobilie effektiv zu nutzen.

Darüber hinaus kann diese Art der Grundschuld bei der Umschuldung oder Refinanzierung bestehender Kredite hilfreich sein, um niedrigere Zinsen oder bessere Konditionen zu erzielen. Außerdem bietet sie Sicherheit für Gläubiger, was zu günstigeren Zinssätzen und höheren Darlehensbeträgen führen kann

Es gibt zwei Möglichkeiten zur Entstehung einer Eigentümergrundschuld. Einerseits kannst du als Eigentümer selbstständig eine Grundschuld auf deine abgezahlte Immobilie im Grundbuch eintragen lassen. Andererseits kann die von der Bank eingetragene Grundschuld automatisch in eine Eigentümergrundschuld umgewandelt werden, sobald der Kredit zurückgezahlt ist.

Um die Grundschuld zu bestellen, muss der Eigentümer gemäß § 1196 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) eine Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt abgeben, dass die Grundschuld für ihn im Grundbuch eingetragen werden soll. Diese Erklärung ist erforderlich, damit die Eintragung der Grundschuld erfolgen kann.

Die Grundschuld kann sowohl mit als auch ohne Brief existieren. Die Briefgrundschuld hat einen physischen Brief als Nachweis, während die Buchgrundschuld ohne einen solchen Brief auskommt und lediglich in das Grundbuch eingetragen wird.

Der Grundbuchbrief ist ein physisches Dokument, das die Eigentümergrundschuld bestätigt. Er enthält alle relevanten Informationen, einschließlich der Höhe des Grundschuldbetrags, des Kreditgebers und des Grundstücks, auf das sie sich bezieht.

Der Grundschuldbrief kann beispielsweise an einen neuen Gläubiger übertragen werden, wenn der Eigentümer eine weitere Kreditaufnahme plant. Dieser Brief wird vom Grundbuchamt ausgestellt und üblicherweise behält die Bank den Grundschuldbrief bis zur vollständigen Tilgung des Kredits.

Viele Immobilienkäufer bevorzugen die Buchgrundschuld, da sie kostengünstiger ist im Vergleich zur Briefgrundschuld. Allerdings weist die Briefgrundschuld Vorteile auf, wenn Änderungen an der Grundschuld vorgenommen werden müssen.

Beachte! Bewahre den Grundschuldbrief gut auf, denn der Verlust des Briefes kann dazu führen, dass der Verkauf einer Immobilie erschwert wird.

In Deutschland gibt es drei gängige Arten der Eigentümergrundschuld, die erlangt werden können:

• Offene Eigentümergrundschuld
• Verdeckte Eigentümergrundschuld
• Verschleierte Eigentümergrundschuld

Offene Eigentümergrundschuld

Die offene Eigentümergrundschuld ist eindeutig im Grundbuch vermerkt, da das Grundstück zugunsten des Eigentümers mit einer Grundschuld belastet wurde.

Verdeckte Eigentümergrundschuld

Es ist einem Grundstückseigentümer gestattet, zugunsten einer dritten Person eine Hypothek zu errichten. Falls die Forderung in der Zukunft nicht entsteht, gehört die Eintragung im Grundbuch dem Eigentümer des Grundstücks. Dabei wird jedoch noch der Name eines Dritten im Grundbuch genannt, für den die Sicherheit der nicht entstandenen Forderung vorgesehen war.

Verschleierte Eigentümergrundschuld

Bei der verschleierten Eigentümergrundschuld wird ursprünglich eine Grundschuld zur Absicherung einer Hypothek eingetragen. Sobald die Schulden beglichen sind, erlischt die Hypothek und die eingetragene Grundschuld verwandelt sich in eine Eigentümergrundschuld. Dieser Wechsel bleibt für Dritte im Grundbuch nicht erkennbar.

Eine Hypothek kann in eine Eigentümergrundschuld umgewandelt werden, indem der Immobilieneigentümer ein Hypothekendarlehen vollständig zurückgezahlt hat. Nachdem das Darlehen beglichen ist, kann der Eigentümer von der kreditgebenden Bank eine Löschungsbewilligung erhalten.

Gemäß § 1177 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) wird eine Hypothek automatisch zur Eigentümergrundschuld, wenn ein Hypothekendarlehen vollständig zurückgezahlt wurde und keine Löschung der Hypothek beantragt wurde. Diese Umwandlung ist durch eine gesetzliche Regelung festgelegt.

Um eine Eigentümergrundschuld zu löschen, muss das Darlehen vollständig zurückgezahlt sein und eine notariell beglaubigte Löschungsbewilligung vom Kreditgeber erhalten. Anschließend muss der Eigentümer die Unterlagen beim Grundbuchamt einreichen und die entsprechenden Gebühren entrichten. Die Gebühren für die Löschung betragen zwischen 0,2 und 0,5 Prozent des Grundschuldbetrags. Das Grundbuchamt trägt dann die Löschung der Eigentümergrundschuld ein.

Falls du die Eigentümergrundschuld nicht löschen möchtest, besteht die Möglichkeit, die Grundschuld im Grundbuch bestehen zu lassen und sie zu einem späteren Zeitpunkt für die Aufnahme eines neuen Kredits zu nutzen. Die Umwandlung in eine Eigentümergrundschuld bringt keinerlei Nachteile mit sich.

Vorteil der Eigentümergrundschuld ist, dass Kreditgeber die Immobilie leichter als Sicherheit akzeptieren, da die Eigentümergrundschuld bereits im Grundbuch eingetragen ist. Dies kann die Kreditvergabe erleichtern und dir den Zugang zu günstigeren Finanzierungsmöglichkeiten ermöglichen.

Wenn mehrere Gläubiger im Grundbuch eingetragen sind und es zu einer Zwangsversteigerung kommt, erhält der Gläubiger mit der ersten Rangstelle im Grundbuch den offenen Betrag zuerst. Das bedeutet, dass sie vor anderen Gläubigern Bedienung hat und dir eine stärkere Position bei der Rückzahlung von Verbindlichkeiten verschafft. Da du bei der Eigentümergrundschuld selbst an erster Rangstelle stehst, kannst du dies zu deinem Vorteil nutzen und die Grundschuld als Sicherheit an die betreffende Bank abtreten.

Ein Nachteil der Eigentümergrundschuld kann sein, dass ein potenzieller Käufer bei einer Immobilie mit einer solchen Grundschuld in der Regel zögern wird, diese zu kaufen. Vor einem Verkauf musst du daher die Eigentümergrundschuld entweder löschen lassen oder mit dem Käufer vereinbaren, sie auf diesen zu übertragen.

Die Eigentümergrundschuld kann ähnlich wie andere Arten der Grundschuld gepfändet werden. In diesem Fall wird der Eigentümer der Grundschuld zum Drittschuldner. Die Pfändung kann nur durchgeführt werden, solange die Abtretung der Eigentümergrundschuld noch nicht erfolgt ist.

Die Eigentümergrundschuld dient Immobilieneigentümern als effektive Absicherung und ermöglicht finanzielle Flexibilität für zukünftige Kredite oder Transaktionen. Sie ermöglicht es, auf Basis des Immobilienwerts finanzielle Mittel zu erhalten, ohne die Immobilie verkaufen zu müssen. Durch die Eintragung im Grundbuch wird die Eigentümergrundschuld als Sicherheit für das Darlehen verwendet.

Um eine Eigentümergrundschuld wieder aus dem Grundbuch zu löschen, muss der Kreditgeber eine Löschungsbewilligung ausstellen. Diese Art von Grundschuld muss jedoch nicht gelöscht werden, sondern kann später zur Aufnahme eines neuen Kredits verwendet werden.