Fristlose Kündigung: Was Vermieter beachten sollten

Wir erklären dir den Ablauf einer fristlosen Kündigung, Kündigungsgründe und welche Rechte und Pflichten du als Vermieter hast.

Paulin

5 Minuten Lesezeit

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Aktualisiert am 7 Mai 2024

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Vermietung

Die fristlose Kündigung ist für den Vermieter eine extreme Maßnahme, doch manchmal bleibt ihm keine andere Wahl. Welche Gründe es dafür geben kann, welche Rechte und Pflichten Vermieter haben und was du tun kannst, wenn der Mieter nicht auszieht, erfährst du im folgenden Artikel.

Eine fristlose Kündigung des Mieters durch den Vermieter ist eine Möglichkeit, das Mietverhältnis außerordentlich zu beenden ohne Einhaltung der üblichen Kündigungsfristen.

Sie wird in der Regel ausgesprochen, wenn der Mieter schwerwiegende Pflichtverletzungen begangen hat, die eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar machen. Die rechtlichen Grundlagen für eine fristlose Kündigung durch den Vermieter ergeben sich aus dem Mietrechtsgesetz § 543 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).

Als Vermieter musst du schwerwiegende Gründe für eine Verletzung des Mietvertrags durch den Mieter nachweisen können. Einige der häufigsten Gründe, die eine fristlose Kündigung durch den Vermieter rechtfertigen können sind folgende:

• Mietrückstände
• Störung des Hausfriedens
• Wiederholte Verstöße gegen die Hausordnung
• Straftaten
• Mutwillige Beschädigungen

Mietrückstände

Wenn der Mieter trotz mehrfacher Aufforderung die Miete nicht zahlt, kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen. Die rechtliche Grundlage für die Kündigung des Mieters aufgrund von Mietrückständen ergibt sich aus § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Dort ist geregelt, dass der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen kann, wenn der Mieter mindestens 2 aufeinanderfolgende Mietzahlungen in Verzug ist.

Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und dem Mieter zugehen. Allerdings muss der Vermieter vor Ausspruch der Kündigung den Mieter zunächst mahnen und ihm eine angemessene Zahlungsfrist setzen. Erst wenn diese Frist verstrichen ist und der Mieter weiterhin im Zahlungsverzug bleibt, darf der Vermieter fristlos kündigen.

Störung des Hausfriedens

Die fristlose Kündigung durch den Vermieter wegen Störung des Hausfriedens ist in § 543 Abs. 1 des BGB geregelt. Eine solche Störung kann zum Beispiel vorliegen, wenn der Mieter wiederholt Lärm verursacht, seine Nachbarn beleidigt oder gar körperlich angegriffen hat.

Entscheidend ist, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar ist. Vor einer fristlosen Kündigung wegen Störung des Hausfriedens muss der Vermieter jedoch eine Abmahnung aussprechen und dem Mieter eine angemessene Zahlungsfrist zur Beseitigung des Störungszustandes setzen. Erst wenn dies nicht erfolgreich war, kann der Vermieter die fristlose Kündigung aussprechen.

Wiederholte Verstöße gegen die Hausordnung

§ 569 Absatz 2 des BGB regelt die fristlose Kündigung wegen wiederholter Verstöße gegen die Hausordnung. Ein Verstoß gegen die Hausordnung kann zum Beispiel vorliegen, wenn der Mieter regelmäßig Partys feiert, Tiere hält oder Müll nicht ordnungsgemäß entsorgt.

Voraussetzung für eine fristlose Kündigung wegen Verstoßes gegen die Hausordnung ist jedoch, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar ist. Die Abmahnung und Setzung einer angemessenen Frist sind auch hier vor Ausspruch der fristlosen Kündigung erforderlich.

Straftaten

Die rechtlichen Grundlagen für die außerordentliche Kündigung wegen Straftaten befinden sich in § 543 des BGB. Hat der Mieter eine Straftat im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis begangen, die schwerwiegend genug ist, um den Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar zu machen. Beispiele für eine schwerwiegende Straftat ist schwerer Diebstahl, eine Körperverletzung oder eine Bedrohung. Vor der fristlosen Kündigung muss der Vermieter eine Anzeige bei der Polizei erstatten und den Mieter schriftlich abmahnen.

Mutwillige Beschädigungen

Die außerordentliche Kündigung wegen mutwilliger Beschädigung ist in § 543 Abs. 2 Nr. 2 des BGB geregelt. Eine solche Beschädigung kann zum Beispiel eine vorsätzliche Zerstörung von Einrichtungsgegenständen oder eine grundlegende Veränderung der Mietsache ohne Zustimmung des Vermieters sein.

Die Kündigung kann nur ausgesprochen werden, wenn die Beschädigung schwerwiegend genug ist, um dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar zu machen. Auch bei diesem Grund muss eine Abmahnung ausgesprochen werden und dem Mieter muss eine angemessene Frist gegeben werden, um die Beschädigung zu beheben. Es empfiehlt sich jedoch, vor einer Kündigung eine rechtliche Beratung in Anspruch zu nehmen, um sicherzustellen, dass die Voraussetzungen erfüllt sind und die Kündigung wirksam ist.

Der Ablauf einer fristlosen Kündigung durch den Vermieter sieht in der Regel wie folgt aus:

• Abmahnung: Der Vermieter mahnt den Mieter zunächst schriftlich ab, falls dieser seinen Pflichten nicht nachkommt oder gegen den Mietvertrag verstößt. Hierbei wird der Mieter aufgefordert, das Fehlverhalten zu beheben.
• Kündigung: Wenn der Mieter auch nach der Mahnung nicht reagiert oder das Fehlverhalten weiterhin aufweist, kann der Vermieter eine fristlose Kündigung aussprechen. Diese muss in schriftlicher Form erfolgen und den Grund für die Kündigung genau benennen.
• Rückgabe der Wohnung: Der Mieter muss nach Erhalt der Kündigung die Wohnung innerhalb einer angemessenen Frist verlassen und dem Vermieter die Schlüssel übergeben. Die Frist ist in der Regel sehr kurz und beträgt meist nur wenige Tage.
• Rechtsstreit: Falls der Mieter mit der Kündigung nicht einverstanden ist, kann er innerhalb von zwei Wochen Widerspruch einlegen und einen Rechtsstreit einleiten. In diesem Fall entscheidet das Gericht über die Wirksamkeit der Kündigung.

Es ist wichtig zu beachten, dass eine fristlose Kündigung nur in Ausnahmefällen gerechtfertigt ist und der Vermieter sich an bestimmte Voraussetzungen halten muss. Wenn der Vermieter sich nicht an diese Voraussetzungen hält, kann die Kündigung unwirksam sein und der Mieter kann Schadenersatzansprüche geltend machen.

Eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ohne vorherige Abmahnung ist nur dann möglich, wenn der Mieter hohe Mietschulden hat oder illegale Aktivitäten in der Mietwohnung vornimmt. Vor allem bei Straftaten des Mieters wie Bedrohung, Hausfriedensbruch oder Stromdiebstahl kannst du den Mieter ohne Abmahnung fristlos kündigen.

Wenn ein Mieter nach einer fristlosen Kündigung nicht auszieht, hat der Vermieter verschiedene Möglichkeiten, um das Mietverhältnis zu beenden und den Mieter aus der Wohnung zu entfernen. Zunächst kann der Vermieter eine Räumungsklage vor Gericht einreichen, um die Zwangsräumung der Wohnung zu erwirken. In diesem Fall muss der Vermieter jedoch beweisen, dass er einen rechtlich wirksamen Kündigungsgrund hatte und der Mieter somit verpflichtet war, die Wohnung zu verlassen.

Alternativ kann der Vermieter auch einen Gerichtsvollzieher beauftragen, der den Mieter aus der Wohnung entfernt. Hierzu benötigt der Vermieter einen gerichtlichen Titel, beispielsweise ein Urteil aus einer Räumungsklage oder eine Vollstreckungsanordnung. Der Vermieter sollte beachten, dass er nicht eigenmächtig handelt und den Mieter beispielsweise gewaltsam aus der Wohnung entfernt. Dies würde strafrechtliche Konsequenzen für den Vermieter nach sich ziehen. In jedem Fall solltest du in solchen Situationen einen Rechtsanwalt hinzuziehen, der dich fachkundig berät und unterstützt.

Bei einer fristlosen Kündigung durch den Vermieter haben sowohl der Vermieter als auch der Mieter bestimmte Rechte und Pflichten, die zu beachten sind. Als Vermieter hat man das Recht, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen, wenn der Mieter schwerwiegende Vertragsverletzungen begangen hat, die eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar machen.

Nach Ausspruch der außerordentlichen Kündigung hat der Vermieter das Recht, die Wohnung des Mieters zu betreten, um sich vom Zustand der Wohnung zu überzeugen und den Mieter aufzufordern, die Wohnung zu räumen.

Zu den Pflichten des Vermieters gehört, dass er die fristlose Kündigung schriftlich begründen und dem Mieter zustellen muss. Außerdem muss der Vermieter dem Mieter eine angemessene Frist einräumen, um die Wohnung zu räumen. In der Regel beträgt diese Räumungsfrist 3 Monate.

Der Vermieter muss dem Mieter auch die Möglichkeit geben, die Kündigung gerichtlich überprüfen zu lassen. Der Vermieter hat das Recht, Schadensersatzansprüche gegen den Mieter geltend zu machen, zum Beispiel für entstandene Schäden an der Wohnung oder für ausstehende Mietzahlungen.

Die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter kann nur unter bestimmten Voraussetzungen gerechtfertigt sein. Grundsätzlich muss der Vermieter eine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters nachweisen, die eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar macht. Zu den häufigsten Gründen für eine fristlose Kündigung zählen Zahlungsverzug, Störung des Hausfriedens, wiederholte Verstöße gegen die Hausordnung oder Straftaten im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis.

Vor einer fristlosen Kündigung muss der Vermieter in der Regel eine Abmahnung aussprechen und dem Mieter eine angemessene Frist setzen, um die Pflichtverletzung zu beheben. Erst wenn der Mieter trotz Abmahnung weiterhin gegen seine Pflichten verstößt oder die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar ist, kann eine fristlose Kündigung in Betracht gezogen werden. In jedem Fall sollte der Vermieter jedoch vor einer außerordentlichen Kündigung eine rechtliche Beratung in Anspruch nehmen, um sicherzustellen, dass alle Voraussetzungen erfüllt sind und die Kündigung wirksam ist.

Dieser Artikel dient nur zu Informationszwecken. Bitte wende Dich für eine Rechtsberatung an die zuständigen Behörden oder einen Anwalt.

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