Instandhaltungskosten: Welche Kosten entstehen?

Erfahre mit welchen Instandhaltungskosten du beim Besitz und bei der Vermietung einer Immobilie rechnen musst.

Paulin

4 Minuten Lesezeit

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Aktualisiert am 13 Juni 2024

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Vermietung

Neben der Verwaltung und Vermietung der Immobilie, bist du als Vermieter und Eigentümer zur Instandhaltung des Mietobjekts verpflichtet. Die Instandhaltungskosten, die durch die Wartung und Pflege der Immobilie entstehen können, sind beim Besitz einer Wohnung oder eines Hauses ein wichtiger Kostenaspekt. Wir erklären dir, was genau zu den Instandhaltungen gehört, wodurch Kosten entstehen und wie hoch diese Kosten ausfallen.

Instandhaltungskosten bei einer Immobilie bezeichnen die regelmäßigen Ausgaben, die anfallen, um den Zustand und die Funktionstüchtigkeit der Immobilie zu erhalten. Zur Instandhaltung gehören vier Maßnahmen:

• Inspektion: Zur Inspektion gehören beispielsweise die Überprüfung von Heizungsanlagen oder die Dokumentation des Zustands technischer Geräte.
• Wartung: Zur Wartung gehört beispielsweise das Beheben von Schäden, die durch Abnutzung oder Verschleiß entstehen (Bsp.: Wartung von Dachrinnen)
• Instandsetzung: Unter Instandsetzung versteht man die Durchführung notwendiger Reparaturen, beispielsweise der Austausch von Rohren oder die Schimmelentfernung
• Verbesserung: Zur Verbesserung gehören zum Beispiel energetische Sanierungen, die Vergrößerung der Wohnfläche oder Maßnahmen zur Modernisierung des Mietobjekts

Beim Besitz einer Wohnung oder eines Hauses fallen im Laufe der Zeit Kosten für Maßnahmen an, die zum Erhalt der Immobilie beitragen. Folgende Tabelle soll dir einen Überblick verschaffen in welchen Intervallen du als Eigentümer und Vermieter mit Instandhaltungen rechnen musst:

Zu diesen Maßnahmen kommen die Kosten für unerwartete Reparaturen oder für die Wartung hinzu.

Die Höhe der Instandhaltungskosten einer Immobilie sind von Fall zu Fall unterschiedlich. Prinzipiell kann man sagen, dass bei älteren Immobilien oder bei Immobilien, die unter Denkmalschutz stehen, höhere Instandhaltungskosten anfallen. Aus diesem Grund ist die empfohlene Instandhaltungsrücklage bei Altbauten mit einer durchschnittlichen Rücklage von 12,50 Euro pro Quadratmeter durchaus höher als bei Neubauten. Bei Neubauten kann man mit zirka 8 Euro pro Quadratmeter rechnen.

Laut dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sind Eigentümergemeinschaften gesetzlich verpflichtet, Instandhaltungsrücklagen über das Hausgeld zu bilden. Bist du also Eigentümer einer Wohnung, zahlst du deinen Beitrag zur Instandhaltung des Gebäudes. Für die Berechnung von Instandhaltungskosten gibt es drei verschiedene Berechnungsmethoden:

• Berechnung nach Wohnungsbaugesetz
• Berechnung nach Verband Privater Bauherren
• Berechnung nach Petersscher Formel

Berechnung nach Wohnungsbaugesetz (§ 28 II. BV)

Bei der Berechnung der Instandhaltungskosten auf Grundlage des Wohnungsbaugesetzes spielt das Alter der Immobilie eine wichtige Rolle.

• Ist die Immobilie weniger als 22 Jahre alt, werden 7,10 Euro pro Quadratmeter pro Jahr empfohlen.
• Ist die Immobilie im Alter zwischen 22 und 32 Jahren werden 9 Euro pro Quadratmeter pro Jahr empfohlen.
• Bei Immobilien, die älter als 32 Jahre sind, werden 11,50 Euro pro Quadratmeter empfohlen.

Berechnung nach Verband Privater Bauherren

Die Berechnung der Instandhaltungskosten nach den Richtlinien des Verbandes Privater Bauherren ist eine einfache Methode, die auf dem Durchschnittswert basiert. Unabhängig vom Alter der Immobilie wird bei dieser Methode die Fläche der Wohnung mit mindestens einem Euro pro Monat multipliziert. Somit ergibt sich die jährliche Rücklage durch die Formel: Fläche x 12 Euro. Bei einer Wohnfläche von 100 Quadratmetern ergäbe die Rücklage 1.200 Euro.

Berechnung nach Petersscher Formel

Diese Berechnungsmethode wird oft von Eigentümergemeinschaften zur Berechnung der Instandhaltungsrücklage verwendet. Die Berechnung basiert hierbei auf den Herstellungskosten einer Immobilie. Nach dieser Methode sollte man das 1,5-fache der Herstellungskosten einplanen, um die Instandhaltung einer Immobilie zu gewährleisten.

Gut zu wissen: Private Haus oder Wohnungseigentümer sind nicht dazu verpflichtet, eine Instandhaltungsrücklage zu bilden, jedoch ist es empfehlenswert, bei unerwarteten Reparaturen eine finanzielle Rücklage zu haben.

Die Instandhaltung und Reparaturen, die zur Aufrechterhaltung des Zustands der Mietwohnung erforderlich sind, gehören gemäß dem deutschen Mietrecht (§§ 535, 538 BGB) zu den Aufgaben des Vermieters und sind nicht Teil der Betriebskosten. Daher können die Instandhaltungskosten auch nicht direkt auf den Mieter umgelegt werden.

Einige Komponenten wie zum Beispiel die Kosten für die regelmäßige Wartung der Heizung oder für den Schornsteinfeger werden jedoch in der Regel vom Mieter übernommen. Man sollte aber beachten, dass diese Kosten nur dann vom Mieter übernommen werden, wenn dies schriftlich im Mietvertrag festgelegt wurde.

Reparaturkosten können nur beschränkt auf den Mieter umgelegt werden. Jährlich dürfen die Kosten für Instandhaltung und Reparatur, die der Mieter trägt, lediglich 6-8 Prozent der Miete ohne Nebenkosten betragen. Außerdem gibt es zusätzlich eine gesetzlich festgelegte Grenze von 100 Euro pro Reparatur.

Beachte! Wenn der Mieter einen Schaden verursacht hat, ist er für die entstehenden Kosten verantwortlich.

Die Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen können als Werbungskosten steuerlich abgesetzt werden. Jedoch sollte man beachten, dass nicht alle Instandhaltungskosten steuerlich abgesetzt werden können.

Es gibt hierzu einige Vorgaben wie beispielsweise die Verwendung bestimmter Materialien und die Einhaltung technischer Standards, die eingehalten werden müssen, um die Kosten steuerlich geltend zu machen. Folgende Kosten sind von der Steuer absetzbar:

• Austausch der Heizungsanlage
• Renovierungen von Badezimmern
• Installation von energieeffizienten Geräten und Anlagen

Tipp! Informiere dich am besten vor Beginn der Renovierungsarbeiten über die aktuellen Vorgaben und Anforderungen.

Die Instandhaltung der Immobilie umfasst die Inspektion, Wartung, Instandsetzung und in bestimmten Fällen auch Verbesserungen. Dabei sind die Kosten von verschiedenen Faktoren abhängig, darunter das Alter der Immobilie und die Art der notwendigen Maßnahmen.

Die Umlage der Kosten auf den Mieter ist begrenzt und hängt von den vertraglichen Vereinbarungen ab. Instandhaltungskosten sind unter Einhaltung bestimmter Vorgaben steuerlich absetzbar. Um den Werterhalt der Immobilie zu gewährleisten, solltest du als Eigentümer und Vermieter die Instandhaltungskosten als wichtigen Bestandteil der Immobilienverwaltung ansehen. Obwohl eine Rücklage für Instandhaltungen für private Vermieter nicht verpflichtend ist, empfehlen wir dir, einen finanziellen Puffer für etwaige Reparaturen zu haben.