Mietaufhebungsvertrag: wie man den Mietvertrag vorzeitig aufhebt

In unserem Artikel erfährst du wie du mit einem Mietaufhebungsvertrag das Mietverhältnis vorzeitig beenden kannst.

Paulin

4 Minuten Lesezeit

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Aktualisiert am 1 Nov. 2024

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Vermietung

Du suchst eine Alternative zur Kündigung des Mietvertrags, um die Kündigungsfrist zu umgehen? Dann ist der Mietaufhebungsvertrag die richtige Wahl. Erfahre, wann ein Mietaufhebungsvertrag sinnvoll ist, welche Formvorschriften es gibt und was bei der Beendigung des Mietverhältnisses durch diesen Vertrag zu beachten ist.

Der Mietaufhebungsvertrag ist eine Möglichkeit für Mieter und Vermieter, die gesetzliche Kündigungsfrist bei Mietverträgen zu umgehen und das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden. Im Gegensatz zur Kündigung ist der Mietaufhebungsvertrag eine Option, den Mietvertrag einvernehmlich aufzulösen. In diesem Vertrag werden die Bedingungen festgelegt, unter denen das Mietverhältnis aufgelöst wird.

In folgenden Situationen kann die Beendigung des Mietverhältnisses durch einen Mietaufhebungsvertrag sinnvoll sein:

• Vermeidung doppelter Mietzahlungen bei Umzug: Falls ein Mieter bereits eine neue Wohnung gefunden hat und verhindern möchte, doppelte Mietzahlungen leisten zu müssen, bietet sich die Anwendung eines Mietaufhebungsvertrags an, wenn du dem Mieter entgegen kommen willst.

• Jobwechsel und vorzeitige Vertragsbeendigung: Ein Mieter, der aufgrund eines Jobwechsels umziehen muss und seinen Zeitmietvertrag oder Vertrag mit Mindestmietdauer vorzeitig beenden möchte, kann dies durch einen Mietaufhebungsvertrag tun.

• Schnelle Auflösung nach Mieterversterben: Im Falle des Todes eines Mieters kann ein Mietaufhebungsvertrag von Angehörigen genutzt werden, um den Mietvertrag zügig aufzulösen.

• Auszug eines Hauptmieters aus einer Gemeinschaft: Wenn einer der Hauptmieter einer gemeinsamen Immobilie ausziehen möchte, während die anderen Mieter dort verbleiben, bietet ein Mietaufhebungsvertrag eine Möglichkeit zur geordneten Vertragsanpassung.

• Vorzeitige Eigenbedarfskündigung durch Vermieter: Vermieter, die ihre Immobilie aus Eigenbedarf nutzen möchten und die gesetzliche Kündigungsfrist (drei beziehungsweise zehn Jahre) für Eigenbedarf nicht abwarten möchten, können einen Mietaufhebungsvertrag nutzen.

• Umfassende Sanierungsmaßnahmen durch Vermieter: Falls der Vermieter umfangreiche Sanierungen an der Immobilie durchführen möchte, bietet ein Mietaufhebungsvertrag die Möglichkeit, den Mietvertrag zu beenden und die notwendigen Arbeiten ohne Mieterpräsenz durchzuführen.

• Immobilienverkauf und unvermieteter Verkauf: Vermieter, die ihre Immobilie verkaufen möchten und einen höheren Verkaufspreis erzielen wollen, wenn die Immobilie unvermietet ist, können mittels eines Mietaufhebungsvertrags diesen Zustand erreichen.

• Auszug ohne rechtliche Kündigungsgründe: Auch wenn der Vermieter keine berechtigten Kündigungsgründe (z.B. nach Abmahnung oder aufgrund von Zahlungsrückständen) vorweisen kann, besteht die Möglichkeit, dass der Vermieter dennoch den Wunsch hat, dass der Mieter auszieht.

Es gibt keine bestimmten Voraussetzungen für den Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags. Es ist weder eine bestimmte Frist noch eine spezielle Form erforderlich. Obwohl der Vertrag auch stillschweigend vereinbart werden kann, empfehlen wir den Mietaufhebungsvertrag schriftlich zu verfassen, um einen Nachweis für die Auflösung des Mietverhältnisses zu haben. Dies ist vor allem empfehlenswert, wenn finanzielle Vereinbarungen damit verbunden sind.

Ein Mietaufhebungsvertrag ist rechtlich bindend, sobald beide Parteien, Mieter und Vermieter den Vertrag unterzeichnet haben und die darin festgelegten Bedingungen akzeptiert haben.

Entscheidest du dich dafür, den Mietaufhebungsvertrag schriftlich zu verfassen, sind folgende Inhalte erforderlich:

• Bezeichnung des Mietverhältnisses
• Bestimmung des Auszugsdatums
• Information zu den Vertragsparteien (Mieter und Vermieter)
• Angaben zur Lage der Wohnung
• Auszugstermin
• Vereinbarung zur Durchführung von etwaigen Schönheitsreparaturen
• Vereinbarung zur Mietkaution und Abrechnung der Betriebskosten
• Vereinbarung zu Entschädigungen oder einer Abfindung
• Angaben zum Ort und Datum des Vertragsabschluss
• Unterschrift beider Parteien

Beim Mietaufhebungsvertrag gibt es einige Punkte zu beachten:

• Schriftliche Form: Um einen Nachweis der Aufhebung des Mietverhältnisses zu haben, ist es empfehlenswert den Aufhebungsvertrag schriftlich zu erstellen.
• Freiwilligkeit: Der Auszug muss auf freiwilliger Basis geschehen. Das bedeutet, dass weder der Vermieter noch der Mieter unter Druck gesetzt werden dürfen, den Vertrag abzuschließen.
• Einvernehmlichkeit: Beide Parteien, Vermieter und Mieter, müssen dem Aufhebungsvertrag zustimmen. Eine einseitige Kündigung durch eine Partei ist mit einem Mietaufhebungsvertrag nicht möglich.
• Rückgabe der Wohnung: Die Bedingungen für die Rückgabe der Wohnung sollten im Vertrag festgelegt sein.

Für Vermieter bietet der Mietaufhebungsvertrag die Chance, ihr Eigentum schneller wieder in Besitz nehmen zu können, insbesondere wenn keine rechtlichen Kündigungsgründe gemäß § 573 BGB vorliegen. Durch den Einsatz eines Mietaufhebungsvertrags lässt sich die Zeitspanne bis zum Mieterauszug erheblich verkürzen.

Bei dieser Form der Vertragsauflösung werden sowohl die Rechte des Vermieters als auch des Mieters angemessen berücksichtigt. Beide Parteien erhalten die Gelegenheit, die Bedingungen festzulegen, unter denen das Mietverhältnis beendet wird.

Die Beendigung des Hauptmietvertrags hat zur Folge, dass auch der Untermieter gegenüber dem Hauptvermieter zur Rückgabe des Mietobjekts verpflichtet ist. Ein Mietaufhebungsvertrag birgt daher erhebliche Nachteile für den Untermieter.

Falls der Mieter nicht zustimmt, den Mietvertrag vorzeitig aufzuheben, kann eine finanzielle Entschädigung als Anreiz dienen. Diese Vereinbarung zur Mietvertragsaufhebung mit Ausgleichszahlung ist geläufig und kann den Mieter überzeugen, der Vertragsaufhebung zuzustimmen. Du kannst dem Mieter zum Beispiel anbieten, einen Teil der Umzugskosten zu übernehmen oder ihm eine festgelegte Entschädigungssumme anbieten.

Umgekehrt kann der Mieter dir eine Pauschale vorschlagen, um den Mietvertrag vorzeitig zu beenden und mögliche finanzielle Verluste auszugleichen. Alternativ kannst du beispielsweise im Aufhebungsvertrag festlegen, dass der Mieter vor dem Auszug einen Nachmieter finden muss.

Was passiert, wenn der Mieter trotz Aufhebungsvertrag nicht auszieht?

Wenn der Mieter trotz eines gültigen Mietaufhebungsvertrags nicht auszieht, kann dies zu rechtlichen Komplikationen führen. Hier sind Maßnahmen, die du ergreifen kannst, wenn der Mieter sich weigert auszuziehen:

• Außergerichtliche Aufforderung: Versuche zuerst das Problem außergerichtlich zu lösen, indem, du den Mieter schriftlich aufforderst, den Aufhebungsvertrag einzuhalten und auszuziehen.
• Räumungsklage: Wenn die außergerichtliche Aufforderung nicht erfolgreich ist, kannst du die Räumung der Wohnung erzwingen. Dies sollte jedoch nur dann genutzt werden, wenn alle vorherigen Versuche, eine einvernehmliche Lösung zu finden, scheitern.
• Zwangsräumung: Zieht der Mieter nach einer Räumungsklage nicht aus, kannst du einen Gerichtsvollzieher beauftragen, um eine Zwangsräumung durchzuführen.

Im Rahmen des Mietaufhebungsvertrags können spezifische Vereinbarungen bezüglich Nebenkostenzahlungen, Schönheitsreparaturen oder sogar Ausgleichszahlungen getroffen werden. Die Höhe einer solchen Abfindung beim Mietaufhebungsvertrag kann zwischen Mieter und Vermieter frei verhandelt werden und wird meistens so festgelegt, dass die Umzugskosten des Mieters gedeckt werden.

Sofern der Vermieter schriftlich auf das bestehende Widerrufsrecht während des Vertragsabschlusses hinweist, ist eine Zustimmung innerhalb von zwei Wochen widerrufbar. Falls der Hinweis nach Vertragsabschluss erfolgt, beträgt die Widerrufsfrist einen Monat. Das Widerrufsrecht erlischt spätestens nach sechs Monaten ab Vertragsschluss.

Generell ist es für Mieter nicht möglich, einen Mietaufhebungsvertrag anzufechten, da beide Parteien in gegenseitigem Einvernehmen das Mietverhältnis auflösen.

Sollte jedoch ein Betrugsfall vorliegen und der Mieter dies nachweisen kann, ist es möglich, den Mietaufhebungsvertrag als nichtig zu erklären. Ein Betrug basiert beispielsweise auf irreführenden Informationen im Aufhebungsvertrag.

Ein Aufhebungsvertrag des Mietverhältnisses ist dann ungültig, wenn eine der beiden Vertragsparteien den Vertrag nicht unterzeichnet hat. Obwohl ein mündlicher Vertrag auch gültig sein kann, empfehlen wir den Mietaufhebungsvertrag immer schriftlich abzuschließen um Missverständnisse zu vermeiden.

Der Mietaufhebungsvertrag bietet dem Mieter und Vermieter eine Möglichkeit, die gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten zu umgehen und das Mietverhältnis vorzeitig einvernehmlich zu beenden. Der Aufhebungsvertrag ist anwendbar in verschiedenen Situationen wie beispielsweise Umzüge, Jobwechsel, Eigenbedarf, Sanierungen und Immobilienverkauf.

Zwischen beiden Parteien des Vertrags kann eine Abfindung vereinbart werden. Die Höhe der Abfindung kann individuell verhandelt werden. Will der Mieter trotz eines Mietaufhebungsvertrags nicht aus der Wohnung ausziehen, kannst du rechtliche Schritte vornehmen. Jedoch solltest du hierfür am besten einen Anwalt kontaktieren.