Mieter kündigen: Gründe für Vermieter

Erfahre wann du deinen Mieter kündigen kannst und was deine Kündigung beinhalten sollte.

Paulin

4 Minuten Lesezeit

Aktualisiert am 1 Nov. 2024

Den Mieter zu kündigen kann bei der Vermietung einer Immobilie eine anspruchsvolle Aufgabe für den Vermieter darstellen, doch manchmal ist die Kündigung des Mieters die einzige Lösung. In diesem Artikel erfährst du welche Gründe eine Kündigung des Mietvertrags rechtfertigen und wie du deinen Mieter kündigen kannst. Egal ob für erfahrene Vermieter oder Neulinge in der Immobilienbranche - dieser Leitfaden beantwortet dir deine Fragen zum Thema Mieter kündigen.

Wann kann ich als Vermieter den Mietvertrag kündigen?

Als Vermieter gibt es verschiedene Gründe, aus denen man den Mieter kündigen kann. (§ 573 BGB) Hier sind häufige Gründe für eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter:

Vertragsverletzung
Eigenbedarf
Geplante wirtschaftliche Verwertung

1. Kündigung wegen Vertragsverletzung

Wenn der Mieter gegen wesentliche Bestimmungen des Mietvertrags verstößt, wie z.B. die Nichtbeachtung von Hausordnungen, Unterbringung von Haustieren ohne Erlaubnis oder eine unerlaubte Untervermietung, kann dies einen Kündigungsgrund darstellen. Wenn der Mieter wiederholt oder erheblich mit der Mietzahlung in Verzug gerät, kann dies ebenfalls ein berechtigter Grund sein, den Mieter zu kündigen.

Bei schwerwiegenden Verstößen gegen den Mietvertrag seitens des Mieters, wie beispielsweise Sachbeschädigung und Zahlungsverzug trotz wiederholter Mahnungen, sollte der Vermieter eine fristlose Kündigung des Mietvertrags in Betracht ziehen. Falls eine fristlose Kündigung nicht wirksam ist, gibt es die Möglichkeit einer Räumungsklage.

2. Kündigung wegen Eigenbedarf

Wenn der Vermieter die vermietete Wohnung für sich selbst, Familienangehörige oder nahe Verwandte benötigt, kann er unter bestimmten Voraussetzungen eine ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs aussprechen.

3. Wirtschaftliche Verwertung

Wenn die Fortführung des Mietverhältnisses dem Vermieter erhebliche wirtschaftliche Nachteile bringt, zum Beispiel bei geplanter Grundstücksverwertung wie einer grundlegenden Sanierung oder einen Abriss des Gebäudes, kann dies einen Grund zur Kündigung des Mietverhältnisses darstellen.

Wann darf man den Mieter nicht kündigen?

Wenn der Eigentümer den Verkauf der Immobilie plant, darf der Mieter nicht gekündigt werden. Außerdem muss man dem Mieter aufgrund des gesetzlichen Vorkaufsrechtes die Immobilie zuerst zum Kauf anbieten.

Wie kann man als Vermieter einen Mieter kündigen?

Als Vermieter solltest du vor allem darauf achten, dass du die rechtlichen Bestimmungen zur Kündigung (§ 568 des BGB) und den korrekten Ablauf einhältst. Folgende Schritte sind beim Mieter kündigen von Bedeutung:

Mieter abmahnen: In einem Abmahnungsschreiben solltest du den Mieter auffordern seinen vertraglichen Pflichten nachzukommen. Eine Abmahnung ist jedoch nur bei einer fristlosen Kündigung verpflichtend.
Vorbereitung der Kündigung: Formuliere die schriftliche Kündigung, in der du den Grund für die Kündigung angibst und das Kündigungsdatum festlegst. Es ist empfehlenswert, die Kündigung persönlich zu übergeben oder die Zustellung per Einschreiben zu wählen.
Dokumentation des Vorgangs: Notiere dir das Datum der Kündigung und den Zustellungszeitpunkt, sowie alle relevanten Kommunikationen mit dem Mieter.
Einhalten der Fristen: Achte darauf, dass du die geltenden Kündigungsfristen einhältst.

In komplexen Fällen oder bei Unsicherheiten solltest du am besten rechtlichen Rat einholen. Ein Rechtsanwalt oder eine Mietervereinigung kann dir helfen, sicherzustellen, dass deine Kündigung rechtmäßig ist und den gesetzlichen Anforderungen entspricht.

Was muss eine Kündigung durch den Vermieter beinhalten?

Wenn du deinen Mieter rechtwirksam kündigen willst, solltest du darauf achten, dass die schriftliche Kündigung deines Mieters sollte folgende Punkte enthalten, um rechtswirksam zu sein:

Klare Bezeichnung der Vertragsparteien: Nenne den vollständigen Namen und die Anschrift des Mieters, sowie deine eigenen Angaben als Vermieter.
Angabe des Kündigungszeitpunkts: Gib das genaue Datum an, an dem die Kündigung wirksam werden soll. Beachte hierbei die Kündigungsfrist.
Kündigungswille: Verwende klare und unmissverständliche Formulierungen, um den Willen, das Mietverhältnis zu kündigen, auszudrücken.
Begründung: Du solltest den genauen Kündigungsgrund angeben und diesen erläutern.
Hinweis zur Fortsetzung des Mietverhältnisses: Wenn du nicht willst, dass bei Widerspruch des Mieters das Mietverhältnis stillschweigend fortgesetzt wird, solltest du dies im Kündigungsschreiben erwähnen.
Vorschlag für einen Abnahmetermin: Gib an, wann der Mieter aus der Wohnung ausziehen muss und wann die Schlüsselübergabe stattfinden soll.
Unterschrift aller Hauptmieter: Das Kündigungsschreiben sollte von allen Hauptmietern und dem Vermieter unterschrieben werden.

Wie formuliere ich eine Kündigung als Vermieter?

Folgendes Musterschreiben für die Kündigung durch den Vermieter, kann dir helfen dein Kündigungsschreiben zu verfassen.

Wie lange ist die Kündigungsfrist, wenn der Vermieter kündigt?

Wenn du als Vermieter den Mieter kündigen willst, sind bestimmte Fristen zu beachten. Je nach Art des Mietvertrags und der Kündigungsgründe gelten unterschiedliche Kündigungsfristen. Gemäß § 573c des BGB kann die Kündigung bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Monats ausgesprochen werden.

Im Allgemeinen beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist in Deutschland 3 Monate.
Hat das Mietverhältnis länger als 5 Jahre bestanden, aber weniger als 8 Jahre besteht, muss eine Kündigungsfrist von mindestens 9 Monaten eingehalten werden.
Besteht das Mietverhältnis seit mindestens 8 Jahren, muss eine Kündigungsfrist von 12 Monaten eingehalten werden. Diese Regelungen dienen dem Schutz des Mieters und sollen ihm mehr Sicherheit bei langfristigen Mietverhältnissen bieten.

Gut zu wissen! Sollten sich beide Vertragsparteien sich auf die Beendigung des Mietverhältnisses vor Ablauf der Kündigungsfrist einigen, kann ein Mietaufhebungsvertrag abgeschlossen werden.

Kann ich als Vermieter einen befristeten Mietvertrag vorzeitig kündigen?

Die Vermieterkündigung eines befristeten Mietvertrags ist grundsätzlich nicht möglich, solange die vertraglich festgelegte Befristung nicht abgelaufen ist. Bei einer schwerwiegenden Verletzung der Vertragspflichten seitens Mieters, hast du jedoch die Möglichkeit den Mieter fristlos zu kündigen.

Kann ein Mieter die Kündigung ablehnen?

Der Mieter hat gemäß § 574 des BGB das Recht, eine Kündigung durch den Vermieter abzulehnen und das Mietverhältnis fortzusetzen, wenn er die Kündigung für unberechtigt hält.

Die Ablehnung der Kündigung erfolgt in der Regel schriftlich durch den Mieter, der seine Gründe und Argumente gegen die Kündigung darlegen kann. Sofern der Mieter dem Vermieter den Widerspruch nicht spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses erklärt, steht es dem Vermieter frei, die Fortsetzung des Mietverhältnisses abzulehnen.

Konkret besagt das Gesetz, dass der Mieter einer ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen kann, wenn er selbst oder ein Familienangehöriger, mit dem er einen gemeinsamen Haushalt führt, durch die Beendigung des Mietverhältnisses einen Härtefall erleiden würde.

Was versteht man unter einem Härtefall?

Ein Härtefall kann beispielsweise vorliegen, wenn es für den Mieter aufgrund seines Alters oder seiner Gesundheit unzumutbar wäre, die Wohnung aufzugeben und eine neue Bleibe zu finden. Außerdem kann ein Härtefall vorliegen, wenn der Umzug einer schwangeren Mieterin nicht zumutbar ist.

Was passiert, wenn der Mieter trotz Kündigung nicht auszieht?

Wenn ein Mieter trotz rechtswirksamer Kündigung nicht auszieht, hast du als Vermieter die Möglichkeit rechtliche Schritte zu unternehmen. Du kannst beim örtlichen Amtsgericht beispielsweise eine Räumungsklage einreichen. Bei erfolgreicher Räumungsklage, wird die Wohnung mithilfe eines Gerichtsvollziehers geräumt.

Fazit zur Kündigung des Mieters

Die Vermieterkündigung ist ein sensibles Thema, das rechtlich geregelt ist und eine sorgfältige Vorgehensweise erfordert. Für Vermieter gibt es verschiedene Gründe, die eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen können, sowohl bei einer ordentlichen, als auch bei einer fristlosen Kündigung, beispielsweise eine Vertragsverletzung vom Mieter, oder Eigenbedarf.

Bevor du eine Kündigung aussprichst, solltest du dich mit den rechtlichen Bestimmungen vertraut machen, um rechtliche Konsequenzen zu vermeiden. Außerdem solltest du die gesetzlichen Kündigungsfristen bei einer ordentlichen Kündigung beachten und eine angemessene Kommunikation mit dem Mieter aufrechterhalten, um Konflikte möglichst außergerichtlich zu lösen.

FAQ zum Thema Mieter kündigen

Unter welchen Umständen kann man den Mieter kündigen?

Als Vermieter kannst du einen Mieter aus folgenden Gründen kündigen: Vertragsverletzung (beispielsweise Mietrückstände), Eigenbedarf oder geplante Grundstücksverwertung.