Mietkaution einbehalten: wann ist das erlaubt?

Erfahre wann du die Mietkaution einbehalten kannst, welche Fristen es gibt und was du als Vermieter beachten solltest.

Paulin

3 Minuten Lesezeit

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Aktualisiert am 2 Aug. 2024

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Vor der Vermietung

Du möchtest deine Immobilie vermieten und dabei auf Nummer sicher gehen? Dann ist die Mietkaution ein wichtiges Instrument für dich. Sie dient als Sicherheit, falls der Mieter Schäden an der Wohnung verursacht oder seine Miete nicht zahlt. In einigen Fällen kannst du die Kaution am Ende des Mietverhältnisses einbehalten. In unserem Artikel erfährst du, wann du die Mietkaution einbehalten darfst und was du dabei beachten solltest.

Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung, die der Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses an den Vermieter zahlt. Eine Voraussetzung für das Einbehalten der Mietkaution ist, dass es eine vertragliche Klausel zur Kautionszahlung gibt. Nach Beendigung des Mietverhältnisses darfst du als Vermieter die Mietkaution einbehalten, um offene Forderungen aus dem Mietverhältnis zu begleichen.

Die Kautionssumme darf laut Gesetz ausschließlich zur Deckung von Ansprüchen aus dem Mietvertrag verwendet werden (BGH, 11.07.2012, Az.: VIII ZR 36/12). Es ist auf jeden Fall wichtig, dass du dem Mieter eine Kautionsabrechnung für offene Forderungen vorlegst. Potenzielle Gründe für das Einbehalten der Mietkaution sind folgende:

• Offene Mietforderungen: Wenn der Mieter noch ausstehende Mieten oder Nebenkosten hat, kann der Vermieter die Kaution verwenden, um diese Forderungen zu begleichen.
• Schäden an der Wohnung: Falls der Mieter während des Mietverhältnisses Schäden an der Wohnung verursacht hat, kann der Vermieter die Kaution einbehalten, um die Kosten für Reparaturen oder Instandsetzungen zu decken.
• Nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen: Wenn der Mieter laut dem Mietvertrag für Schönheitsreparaturen verantwortlich ist und diese nicht durchgeführt hat, kann der Vermieter die Kaution verwenden, um die Kosten für die erforderlichen Arbeiten zu decken.
• Offene Betriebskostenabrechnungen: Wenn zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses noch Betriebskostenabrechnungen ausstehen und der Mieter noch Zahlungen leisten muss, kannst du die Kaution einbehalten, um diese Beträge auszugleichen.

Achtung! Wurde die Kauionszahlung ohne vertragliche Vereinbarung geleistet, kann der Vermieter die Mietkaution unter Umständen nicht einbehalten

Der Vermieter darf die Mietkaution nur dann für Renovierungen einbehalten, wenn im Mietvertrag vereinbart wurde, dass der Mieter für Schönheitsreparaturen verantwortlich ist und diese bei Beendigung des Mietverhältnisses durchführen muss. Wenn der Mieter dieser Verpflichtung nicht nachkommt und erforderliche Renovierungsarbeiten ausstehen, kann der Vermieter einen Teil oder die gesamte Kaution zur Deckung dieser Kosten einbehalten.

Als Vermieter liegt die Beweispflicht jedoch bei dir. Das bedeutet, dass du nachweisen musst, dass die Schäden am Mietobjekt vom Mieter verursacht worden sind. Daher empfehlen wir zu Beginn des Mietverhältnisses ein Wohnungsübergabeprotokoll zu erstellen, in dem etwaige Schäden oder Mängel festgehalten werden.

Grundsätzlich sollte der Vermieter die Kaution nicht länger als 6 Monate einbehalten. Liegt jedoch beispielsweise die Nebenkostenabrechnung noch nicht vor, kann der Vermieter die Kaution für die Nebenkosten bis zum Eingang der Abrechnung behalten. Dies ist bis zu zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums möglich.

Aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) im Juli 2024 ging hervor, dass ein Vermieter die Mietkaution auch dann einbehalten darf, wenn die Abrechnung der Schäden erst nach mehr als sechs Monaten erfolgt, solange die Ansprüche bereits vorher geltend gemacht werden konnten (Az. VIII ZR 184/23).

Grundsätzlich gilt: Wenn der Vermieter keine Ansprüche gegen den Mieter hat, muss er die Kaution samt Zinsen zurückzahlen.

Wie viel Kaution der Vermieter einbehalten darf, ist gesetzlich nicht exakt festgelegt. Der einbehaltene Betrag muss jedoch angemessen sein und sollte nachvollziehbar begründet werden können.

Der Vermieter muss die Kaution nach nach Beendigung des Mietverhältnisses und erfolgter Wohnungsübergabe zeitnah zurückzuzahlen, vorausgesetzt alle Forderungen aus dem Mietvertrag wurden beglichen.

Während der Mietzeit darf der Vermieter nicht ohne Weiteres auf die Mietkaution zugreifen. Nur in begründeten Ausnahmefällen, wie z.B. bei offenen Mieten oder Schäden an der Wohnung, kann der Vermieter gerichtlich die Freigabe der Kaution erwirken. Nach rechtskräftiger gerichtlicher Bestätigung seiner Forderung kann der Vermieter den entsprechenden Betrag aus der Kaution entnehmen.

Es kommt häufig vor, dass Mieter in Versuchung kommen, die Mietkaution zum Ende des Mietverhältnisses durch das Einstellen der Mietzahlungen “abzuwohnen”, bis die Kaution aufgebraucht ist. Dies ist jedoch nicht zulässig, da die Entscheidung darüber, ob die Kaution zurückgezahlt wird oder nicht, beim Vermieter liegt. Daher ist der Mieter bis zum Ende des Mietverhältnisses verpflichtet, weiterhin die Miete zu zahlen.

Die Mietkaution spielt eine wichtige Rolle bei der Vermietung deiner Immobilie und dient dem Schutz des Vermieters. Sie stellt eine finanzielle Sicherheitsleistung dar, die vom Mieter vor dem Einzug geleistet wird, um potenzielle Schäden am Mietobjekt oder offene Forderungen abzusichern.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses und der Wohnungsübergabe solltest du als Vermieter etwaige Ansprüche prüfen und die Kaution dann an den Mieter zurückzahlen. Es gibt klare Situationen, in denen du die Kaution einbehalten darfst, etwa bei ausstehenden Mietzahlungen oder verursachten Schäden. Beachte dabei immer die gesetzlichen Rahmenbedingungen und dokumentiere alle Ansprüche sorgfältig.