Mietpreis berechnen: wie viel Miete kann ich verlangen?

Lerne wie du den optimalen Mietpreis berechnen kannst und worauf du bei der Ermittlung des Mietpreises achten solltest.

Marle Schwien

3 Minuten Lesezeit

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Aktualisiert am 19 Juli 2024

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Vor der Vermietung

Wer seine Wohnung vermietet, steht zunächst vor der Herausforderung, den Mietpreis zu berechnen. Die Mietpreisberechnung ist ein wichtiger Punkt für das erfolgreiche Vermieten. Doch wie setzt man den richtigen Mietpreis pro Quadratmeter fest? Im folgenden Artikel erfährst du, welche wichtigen Anhaltspunkte für die Gestaltung der Miethöhe die gesetzlichen Rahmenlinien bilden. Außerdem lernst du wie du anhand der Lage, der Ausstattung - möbliert oder unmöbliert- und dem Zustand deines Mietobjektes die optimale Miete und Mieterhöhung bestimmst.

Bevor du dich mit der Berechnung des Mietpreises beschäftigst, solltest du dir über das Ziel der Vermietung im Klaren sein. Ein Vermieter strebt oft an, eine angemessene Rendite für seine Investition zu erzielen. Eine präzise Mietpreisberechnung hilft dir dabei, eine angemessene Rendite für deine Investition zu erzielen.

Der Grundpreis für die Wohnfläche lässt sich in der Regel schnell ermitteln. Dennoch muss ein Vermieter bei der Berechnung des Mietpreises einige Faktoren beachten. Ein Vermieter sollte sich zunächst einen Überblick über den Wohnungsmarkt verschaffen, um eine grobe Orientierung über die Preisansätze zu erlangen.

1. Mietpreisbremse prüfen

In vielen Regionen gibt es die Mietpreisbremse, die verhindern soll, dass die Mieten bei Neuvermietungen zu stark steigen. Diese Regelung erlaubt es, den Mietpreis höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete festzulegen. Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 errichtet wurden, sind von dieser Regelung ausgenommen.

Tipp: Überprüfe, ob in deiner Region die Mietpreisbremse gilt, um mögliche rechtliche Probleme zu vermeiden.

2. Mietpreisspiegel nutzen

Der Mietpreisspiegel gibt dir einen Anhaltspunkt für die ortsübliche Vergleichsmiete. Dieser Spiegel zeigt dir die durchschnittlichen Mietpreise für vergleichbare Wohnungen in deiner Stadt oder Gemeinde. Die Miete darf in der Regel nicht mehr als 20 Prozent über dem Durchschnitt liegen.

Hinweis: Die Mietpreisspiegel können als qualifizierte oder einfache Mietspiegel vorliegen. Informiere dich, welcher für deine Region gilt.

3. Zustand, Lage & Ausstattung berücksichtigen

Nachdem der Preisrahmen festgelegt ist, gilt es, die genaue Miete zu berechnen. Die Ermittlung der Miete ergibt sich aus folgenden Punkten:

• Zustand des Mietobjekts: Der energetische Zustand und durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen beeinflussen den Mietpreis. Ein gut isoliertes Gebäude mit modernen Fenstern und Wärmedämmung kann höhere Mieten rechtfertigen. Ein gut isoliertes Haus verbraucht weniger Energie und es entstehen daher geringere Heiz- und Nebenkosten.

• Lage des Hauses: Die Lage ist ein wesentlicher Faktor für den Mietpreis. Die Mietpreise unterscheiden sich je nach Lage:

  • Bestlage
  • Gute Lage
  • Durchschnittliche Lage
  • Einfache Lage

Eine gute Lage zeichnet sich durch eine gute Infrastruktur, Nähe zu Arbeitsplätzen, gute Verkehrsanbindungen und hochwertige Nachbarschaften aus.

• Ausstattung der Immobilie: Die Ausstattung der Wohnung beeinflusst ebenfalls den Mietpreis. Wichtige Merkmale sind:
  • Bauart (z.B. Plattenbau vs. Massivbau)
  • Heizungsanlage (z.B. Pelletheizung vs. Nachtspeicherofen)
  • Fußböden (z.B. PVC vs. Echtholzdielen)
  • Außenbereich (z.B. Balkon, Terrasse, Garten)
  • Zimmeranzahl und Wohnfläche

Überlasse unserem RentRadar die Mietpreisberechnung deiner Immobilie

Die Beispieltabelle für ein Mietobjekt soll dir die Bestimmung des Mietpreises erleichtern.

Wer eine möblierte Wohnung vermietet, der kann zur Miete einen Möblierungszuschlag hinzurechnen. Durch die Einrichtungsgegenstände wird schließlich der Nutzwert der Wohnung erhöht.

Als möbliert gilt eine Wohnung, wenn die wesentlichen Einrichtungsgegenstände wie Einbauküche, Waschmaschine, Bett, Schrank, Tische und Stühle in der Wohnung vorhanden sind. Bei einer langfristigen Vermietung ist es sinnvoll, einen Möblierungszuschlag aufzunehmen und in die Gesamtmiete einzuberechnen.

Wie hoch darf der Möblierungszuschlag sein?

Für möblierte Wohnungen kann ein zusätzlicher Möblierungszuschlag berechnet werden. Der Zuschlag beträgt zwei Prozent des Zeitwerts der Möbel. Wenn Möbel beispielsweise 10.000 Euro gekostet haben und über zehn Jahre abgeschrieben werden, beträgt der monatliche Zuschlag 200 Euro.

Tipp: Berechne den Zuschlag regelmäßig neu, falls sich die Möbel oder deren Wert ändern.

Bei der Erhöhung der Miete solltest du stets darauf achten, dass du die Vorgaben der Kappungsgrenze einhältst. Die Erhöhung ist auf maximal 20 Prozent (in angespannten Wohnungsmärkten 15%) innerhalb von drei Jahren begrenzt (sogenannte Kappungsgrenze). Nach einer Modernisierung kann der Vermieter die Miete um bis zu 8% der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten jährlich erhöhen.

Mieteinnahmen müssen in Deutschland versteuert werden. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gehören zu den Einkunftsarten, die im Rahmen der Einkommensteuer versteuert werden. Dabei wird der Gewinn aus der Vermietung, also die Differenz zwischen den Mieteinnahmen und den abzugsfähigen Werbungskosten, versteuert.

Die optimale Mietpreisberechnung ist der Schlüssel zu einer erfolgreichen Vermietung. Kläre zunächst dein Ziel für die Vermietung und orientiere dich an den gesetzlichen Vorgaben sowie der ortsüblichen Vergleichsmiete. Berücksichtige den Zustand, die Lage und die Ausstattung deiner Immobilie, um den Mietpreis präzise zu ermitteln. Bei möblierten Wohnungen sollte zudem ein Möblierungszuschlag eingeplant werden.

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