Mietrendite berechnen: Lohnt sich die Vermietung?

Lerne, wie du die Mietrendite richtig berechnest und welche Faktoren du berücksichtigen solltest.

Paulin

4 Minuten Lesezeit

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Aktualisiert am 2 Aug. 2024

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Investieren

Steigende Immobilienpreise erfordern kluge Entscheidungen von Vermietern. Bevor du die Entscheidung triffst, eine Immobilie zum Zweck der Vermietung zu kaufen, ist es wichtig die Mietrendite zu berechnen. In diesem Artikel erklären wir dir, was die Mietrendite aussagt, wie du bei der Berechnung vorgehen solltest und wo du in Deutschland die höchste Mietrendite erzielen kannst.

Die Mietrendite gibt an, wie profitabel eine Immobilieninvestition ist, indem sie das Verhältnis der Mieteinnahmen zur Investitionssumme widerspiegelt. Sie hilft Vermietern und Investoren bei der Entscheidungsfindung und der Beurteilung von Risiken. Es gibt zwei verschiedene Arten von Mietrenditen:

• Bruttomietrendite
• Nettomietrendite

Außerdem ist bei einem Immobilieninvestment, das durch Fremdfinanzierung unterstützt wird, neben der Mietrendite auch die Eigenkapitalrendite von großer Bedeutung.

Die Bruttomietrendite berechnet sich, indem der Kaufpreis einer Immobilie im Verhältnis zu den jährlichen Mieteinnahmen gesetzt wird. In vielen Immobilienanzeigen wird oft nur die Bruttomietrendite angegeben. Ein höherer Wert deutet auf eine potenziell höhere Rentabilität der Investition hin, während ein niedriger Wert auf eine weniger rentable Investition hindeutet.

Im Gegensatz dazu berücksichtigt die Nettomietrendite zusätzlich zu den Mieteinnahmen auch andere Kosten, die im Zusammenhang mit dem Kauf oder der Vermietung einer Immobilie entstehen können.

Die Bruttomietrendite wird berechnet, indem man die jährlichen Mieteinnahmen einer Immobilie durch den Kaufpreis oder Marktwert der Immobilie teilt und das Ergebnis mit 100 multipliziert.

Die Nettomietrendite wird berechnet, indem man die Gesamtkosten für den Erwerb der Immobilie und gegebenenfalls auch die Kosten für Renovierungen vor der Vermietung berücksichtigt.

Zu den Kaufnebenkosten, die beim Immobilienkauf anfallen gehören:

• Kaufpreis der Immobilie
• Grunderwerbsteuer (ca. 3,5 - 6,5 % des Kaufpreises)
• Maklergebühren (ca. 2,5 - 3 % des Kaufpreises)
• Notar- und Grundbuchgebühren (ca. 2 % des Kaufpreises)
• Instandsetzungskosten

Der jährliche Reinertrag aus der Vermietung wird ermittelt, indem man von der jährlichen Nettokaltmiete alle Kosten abzieht, die dem Vermieter entstehen. Das können beispielsweise Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten sein. Folgende Formel ergibt sich für die Berechnung der Nettomietrendite:

Angenommen, der Kaufpreis der Immobilie beträgt 300.000, die Kaufnebenkosten (15 Prozent des Kaufpreises) betragen 45.000 Euro und der Jahresreinertrag liegt bei 18.000 Euro, kommt man auf eine Nettomietrendite von 5,22 Prozent.

18.000 / (300.000 + 45.000) X 100 = 5,22 %

Die Eigenkapitalrendite misst die Rentabilität des eingesetzten Eigenkapitals in Bezug auf die Mieteinnahmen. Dieser Wert zeigt, wie effizient das eingesetzte Eigenkapital zur Erzielung von Einnahmen aus der Vermietung genutzt wird. Eine hohe Eigenkapitalrendite deutet darauf hin, dass das eingesetzte Kapital effektiv genutzt wird, um Mieteinnahmen zu generieren.

Die Eigenkapitalrendite (ROE) wird berechnet, indem man den Nettogewinn durch das gebundene Eigenkapital teilt und das Ergebnis mit 100 multipliziert. ROE misst die Rentabilität des eingesetzten Kapitals. Ein höherer ROE deutet auf eine effizientere Nutzung des Eigenkapitals hin.

Eigenkapitalrendite (ROE) = (Jahresreinertrag/Eigenkapital) x 100

Der Jahresreinertrag bei der Vermietung ist der Betrag, der nach Abzug aller relevanten Kosten, wie beispielsweise Betriebskosten, Instandhaltungsaufwendungen und Verwaltungskosten, von den Mieteinnahmen einer Immobilie verbleibt.

• Kaufpreis der Immobilie: 300.000 Euro

• Kaufnebenkosten 10% (Grunderwerbsteuer, Grundbuch- und Notarkosten, Maklerprovision): 30.000 Euro

• Anschaffungskosten (Gesamt): 330.000 Euro

• Eigenkapital (20% der Anschaffungskosten): 66.000 Euro

• Fremdkapital (Kredit): 264.000 Euro

• Mieteinnahmen pro Jahr: 18.000 Euro

• Verwaltungskosten: 2.000 Euro

• Instandhaltungskosten (1% des Kaufpreises): 3.000 Euro

• Jährliche Zinsen (3.0 % Sollzins Kredit): 7.920 Euro

1. Schritt: Berechnung des Jahresreinertrags

18.000 Euro (Mieteinnahmen) - 2.000 Euro (Verwaltungskosten) - 3.000 (Instandhaltungskosten) - 7.920 Euro (Zinsen) = 5.080 Euro (Jahresreinertrag)

2. Schritt: Berechnung der Eigenkapitalrendite

5.080 Euro (Jahresreinertrag)/66.000 (Eigenkapital) x 100 = 7,7 Prozent (Eigenkapitalrendite)

Die Brutto-Mietrendite bietet einen grundlegenden Anhaltspunkt und sollte idealerweise nicht unter 5 Prozent liegen. Die Netto-Mietrendite hingegen bietet eine bessere Einschätzung, da sie alle Kosten im Zusammenhang mit einer Immobilieninvestition berücksichtigt und sollte im Bereich von 3,5 und 4 Prozent liegen.

Der Richtwert für eine solide Eigenkapitalrendite liegt bei etwa 10 Prozent. Eine besonders gute Investition zeichnet sich durch eine Eigenkapitalrendite von 20 Prozent oder mehr aus.

Laut den Auswertungen der Big Seven Städte von ImmoScout24 bewegt sich die Bruttomietrendite für Bestandswohnungen und Neubauwohnungen in einem Bereich von zwei bis drei Prozent. Zu den Big 7 gehören neben Stuttgart außerdem noch Berlin, Köln, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München.

Die höchsten Mietrenditen von diesen 7 Städten erzielen Neubauwohnungen in Berlin und Bestandswohnungen in Köln, beide mit jeweils 3,1 Prozent. Düsseldorf hingegen hat laut den Auswertungen von ImmoScout die niedrigste durchschnittliche Bruttomietrendite für Neubauwohnungen mit einem Wert von 2,3 Prozent.

Laut einer Analyse von Baufi24 hat München eine durchschnittliche Bruttomietrendite von 2,68 Prozent. München bleibt jedoch weiterhin die teuerste Stadt. Dennoch hat diese Stadt auch Auswirkungen der Immobilienflaute zu spüren bekommen, da der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen von mehr als 10.600 Euro im Juni 2022 auf unter 9.500 Euro im Juni 2023 gesunken ist.

Wie hoch ist die Mietrendite außerhalb der Metropolen?

Außerhalb der sieben Metropolen Deutschlands können laut ImmoScout24 höhere Mietrenditen erzielt werden. Die zehn Städte und Kreise mit den attraktivsten durchschnittlichen Mietrenditen im Bestand befinden sich im Osten Deutschlands.

Der Kreis Anhalt-Bitterfeld nimmt mit einer durchschnittlichen Mietrendite von 5,4 Prozent die Spitzenposition ein. In Gera (Thüringen) liegt die durchschnittliche Mietrendite ebenfalls bei 5,4 Prozent. Sachsen ist auf dem sechsten und siebten Platz vertreten, mit dem Vogtlandkreis und Plauen, wo die durchschnittliche Mietrendite bei 4,9 Prozent liegt. Die höchste Mietrendite für Neubauwohnungen in Deutschland, laut ImmoScout24, liegt bei vier Prozent im Kreis Neunkirchen im Saarland.

Angesichts steigender Immobilienpreise und volatiler Märkte ist es wichtig, die Rendite einer Immobilieninvestition genau zu verstehen. Die Mietrendite dient als entscheidende Kennzahl, um die Rentabilität zu bewerten und Risiken einzuschätzen.

Es gibt zwei Hauptarten von Mietrenditen: die Bruttomietrendite und die Nettomietrendite. Die Bruttomietrendite bietet einen grundlegenden Überblick, während die Nettomietrendite eine detaillierte Einsicht in die Rentabilität einer Investition ermöglicht, da sie die Einnahmen nach Abzug der Umkosten berücksichtigt. Eine gute Mietrendite variiert je nach Investitionsstrategie, aber die Bruttomietrendite sollte idealerweise mehr als 5 Prozent betragen, während die Nettomietrendite im Bereich von 3,5 bis 4 Prozent liegen sollte.

Wann ist Vermietung rentabel?

Bei der Vermietung deiner Immobilie solltest du eine Bruttomietrendite von 5 Prozent anstreben.

Wo gibt es die besten Mietrenditen?

Die höchsten Brutto-Mietrenditen deutschlandweit findet man laut einer Analyse von ImmoScout24 in Sachsen-Anhalt, Sachsen und Thüringen. Wenn eine Immobilie vermietet wird, generieren die Mieteinnahmen eine fortlaufende Rendite. Da die Mieten tendenziell steigen, kann die Rendite in der Zukunft weiter zunehmen.