Mietvertrag prüfen: Checkliste für Mieter

Bevor du als Mieter einen Mietvertrag unterschreibst, ist es wichtig den Mietvertrag zu prüfen. Wir erklären dir, worauf du achten solltest.

Paulin

4 Minuten Lesezeit

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Aktualisiert am 16 Sept. 2024

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Ins Ausland ziehen

Ein Mietvertrag regelt das Mietverhältnis zwischen Mieter und Vermieter und legt ihre Rechte und Pflichten fest. Es gibt jedoch Situationen, in denen der Vertrag nicht immer im Interesse des Mieters gestaltet ist. Bevor du ein neues Zimmer oder eine neue Wohnung mietest, solltest du den Mietvertrag daher gründlich prüfen. Doch worauf sollten Mieter bei der Überprüfung des Mietvertrags besonders achten? In diesem Artikel erklären wir dir die Schlüsselaspekte, die du beim Prüfen des Mietvertrags beachten musst.

Bevor du einen Mietvertrag unterschreibst, solltest du darauf achten, dass folgende Informationen korrekt im Mietvertrag angegeben sind:

• Namen und Adressen von Mieter und Vermieter
• Adresse und Beschreibung des Mietobjekts (inkl. Wohnungsgröße und Anzahl der Zimmer)
• Nutzung der Wohnung
• Mietdauer und Kündigung
• Kaution
• Nettomiete (und ev. vereinbarte Erhöhungen)
• Betriebskosten

Namen und Adressen von Mieter und Vermieter

Achte darauf, dass alle Mieter im Mietvertrag aufgelistet sind. Grundsätzlich sind Personen nur dann rechtlich als Mieter anerkannt und haben entsprechend Rechte und Pflichten eines Mieters, wenn sie als Mieter im Mietvertrag aufgeführt sind. Obwohl minderjährige Kinder nicht als Vertragspartner gelten, wird ihre Anzahl im Mietvertrag trotzdem angegeben, da der Vermieter diese Information für die Abrechnung der Nebenkosten benötigt. Den Namen und die Adresse des Vermieters solltest du vor Unterschreiben des Mietvertrags ebenfalls kontrollieren.

Beachte! Das Einziehen weiterer Personen in die Mietwohnung ohne die Erlaubnis des Vermieters kann zu einer Abmahnung oder sogar zur Kündigung führen.

Adresse und Beschreibung des Mietobjekts

Achte darauf, dass die Beschreibung der Mietwohnung korrekt ist und alle im Mietvertrag aufgeführten Bestandteile der Wohnung tatsächlich vorhanden sind und sich in mangelfreiem Zustand befinden. Das können zum Beispiel eine Einbauküche oder ein Balkon sein.

Außerdem sollten die Größe der Wohnung und die Anzahl der Zimmer korrekt angegeben sein. Laut dem Deutschen Mieterbund sind etwa zwei Drittel der angegebenen Quadratmeterzahlen in Mietverträgen ungenau. Abweichungen von bis zu zehn Prozent sind zwar tolerierbar, alles, was jedoch über 15 Prozent hinausgeht, gibt dir das Recht zu einer Mietminderung. Balkone können bis zu 50 Prozent zur gesamten Fläche gezählt werden. Keller oder Waschküchen werden nicht in die Wohnfläche einbezogen.

Beachte! Wohnungsbereiche die weniger als zwei Meter Raumhöhe haben, werden nicht als vollständige Wohnfläche gezählt. Vergewissere dich daher, dass die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche korrekt ist.

Nutzung der Wohnung

Der Vermieter behält sich das Recht vor, eine gewerbliche Nutzung der Wohnung vertraglich auszuschließen. Außerdem muss man in der Regel eine Genehmigung für die Untervermietung einholen. Wenn du beabsichtigst, die Wohnung unterzuvermieten, beispielsweise aufgrund einer beruflichen Abwesenheit, solltest du nach Regelungen zur Untervermietung im Mietvertrag Ausschau halten.

Ein weiterer relevanter Aspekt betrifft bauliche Veränderungen. Grundsätzlich hat der Mieter das Recht, seine Wohnung nach eigenem Ermessen zu gestalten. Erlaubt sind ausschließlich Veränderungen, die leicht rückgängig gemacht werden können. Für größere Umbauten und Veränderungen ist die Zustimmung des Vermieters erforderlich. Es ist ebenfalls wichtig zu klären, ob bei Auszug eine Rückbauverpflichtung für Veränderungen besteht.

Des Weiteren sollte geklärt werden, ob der Vermieter die Haltung von Haustieren gestattet. Die Haltung von Hunden oder Katzen bedarf nämlich einer Genehmigung.

Mietdauer und Kündigung

Mietverträge sind in den meisten Fällen unbefristet. Falls der Mietvertrag befristet ist, muss ein legitimer Grund dafür vorliegen. Wird kein Grund angegeben oder ist die Begründung nicht zulässig, ist der Mietvertrag ungültig.

Die Kündigungsfrist für unbefristete Verträge beträgt in der Regel drei Monate. Kündigungsausschlussklauseln sind in unbefristeten Mietverträgen möglich. Gemäß einem Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH VIII ZR 27/04, 6.4.2005) darf dieser Kündigungsausschluss für maximal vier Jahre vereinbart werden.

Kaution

Mieter sind nur dann verpflichtet, eine Kaution zu zahlen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde. Als Kaution darf der Vermieter in Deutschland maximal drei Nettomieten verlangen.

Beachte! Verlangt der Vermieter eine Kaution von drei Nettokaltmieten, darf er keine zusätzliche Sicherheitsleistung vom Mieter, wie beispielsweise eine Bürgschaftserklärung, fordern.

Angemessene Miethöhe und Mieterhöhung

Achte darauf, dass im Mietvertrag eine angemessene Miete angegeben ist. In vielen größeren Städten wie beispielsweise Berlin sind Mietspiegel verfügbar. Den Mietspiegel findest du meist auf der Webseite der jeweiligen Gemeinde oder Stadt. In Gemeinden, die keinen Mietspiegel haben, kann die ortsübliche Vergleichsmiete entweder anhand von drei Vergleichswohnungen oder durch ein Sachverständigengutachten ermittelt werden.

Bei einer Neuvermietung, insbesondere in Gemeinden ohne Mietpreisbremse, kann die Miete auch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. In Gemeinden, in denen die Mietpreisbremse zur Anwendung kommt, darf die Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Betriebskosten

Der Vermieter kann Betriebskosten wie Grundsteuer, Warmwasser und Hausstrom auf den Mieter übertragen, aber dies muss klar im Mietvertrag festgelegt sein, entweder durch direkte Aufzählung oder Bezug auf die Betriebskostenverordnung (BetrKV). Betriebskosten können entweder pauschal oder per Vorauszahlung bezahlt werden. Beachte, dass bei einer pauschalen Abrechnung der Betriebskosten kein Anspruch auf Rückerstattung besteht, wenn der tatsächliche Verbrauch geringer ist.

Gut zu wissen! Nebenkosten wie Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten oder Reparaturen darf der Vermieter nicht auf den Mieter umlegen.

Welche Klausel dürfen nicht im Mietvertrag stehen?

Einige Vermieter inkludieren Klauseln im Mietvertrag, die nicht rechtswirksam sind. Dazu gehören beispielsweise folgende Klauseln:

• Strenge Klauseln zu Schönheitsreparaturen: Der Vermieter darf nicht vorschreiben, welche Farbe oder Tapete bei Schönheitsreparaturen verwendet werden müssen. Außerdem sind starre Fristen zur Renovierung nicht erlaubt. Zusätzlich kann der Vermieter nur dann eine Renovierung bei Auszug des Mieters verlangen, wenn die Wohnung auch im renovierten Zustand übernommen wurde.
• Kleinreparaturklausel ohne Kostenobergrenze: Eine Klausel zu kleinen Reparaturen ist nur dann wirksam, wenn die Kostenobergrenze angegeben ist (z. B.: 8% der Jahresmiete)
• Haustierverbot: Ein generelles Haustierverbot im Mietvertrag ist verboten, da dieses Verbot auch die Haltung von Kleintieren verbietet. Der Vermieter kann jedoch verlangen, dass er der Haustierhaltung, mit Ausnahme von Kleintieren, zustimmen muss.
• Besuchsverbot: Klauseln, die Besucher in der Mietwohnung verbieten, sind unwirksam. Mieter dürfen Besuch so oft und lange empfangen, wie sie wollen.
• Musizierverbot: Ein pauschales Verbot für das Musizieren gibt es nicht. Falls im Mietvertrag keine spezifischen Regelungen zum Musizieren vorhanden sind, gilt grundsätzlich das Prinzip der gegenseitigen Rücksichtnahme. Dies bedeutet jedoch nicht, dass Hausmusik generell verboten ist. Stattdessen sollten die üblichen Ruhezeiten beachtet werden.

Um sicherzugehen, dass die Klauseln in deinem Mietvertrag rechtswirksam sind, empfehlen wir dir, deinen Mietvertrag prüfen zu lassen. Hier kannst du eine Prüfung deines Vertrags durchführen lassen:

• Rechtsanwalt oder Notar
• Deutscher Mieterbund
• Verbraucherzentralen

Bevor du deinen Mietvertrag unterschreibst, lies ihn genau durch! So vermeidest du böse Überraschungen und unfaire Klauseln. Prüfe die Angaben zu dir und deinem Vermieter, sowie die Beschreibung der Wohnung auf Richtigkeit. Achte außerdem auf unwirksame oder unfaire Klauseln. Bei Unsicherheiten empfehlen wir dir, rechtlichen Rat von einem Anwalt für Mietrecht zu holen.

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