Nebenkosten erhöhen: Was ist erlaubt?

Erfahre wann du die Nebenkosten erhöhen kannst und die du die Erhöhung der Nebenkosten kommunizierst.

Paulin

4 Minuten Lesezeit

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Aktualisiert am 4 Nov. 2024

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Vermietung

Die momentan steigenden Energiepreise führen oft dazu, dass Vermieter ihre Nebenkosten erhöhen müssen. Doch wie geht man am besten vor, um eine Nebenkostenerhöhung angemessen umzusetzen? In diesem Artikel erfährst du, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, wie du Kostensteigerungen nachweisen kannst und wie du den Mieter transparent und verständlich über eine anstehende Nebenkostenerhöhung informieren kannst. Entdecke praktische Lösungsansätze, um eine faire und reibungslose Anpassung der Nebenkosten in deinem Mietobjekt zu gewährleisten.

Die rechtliche Grundlage für die Erhöhung der Nebenkosten findet man in § 560 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Man sollte jedoch beachten, dass die Regelung zur Zahlung der Betriebskosten im Mietvertrag vereinbart ist. Ohne diese Regelung können Vermieter die Kosten grundsätzlich nicht auf den Mieter umlegen.

Du kannst die Nebenkosten erhöhen, indem du eine Abrechnung der Nebenkosten erstellst und die erhöhten Kosten entsprechend auf den Mieter umlegst. Im Normalfall darf eine Erhöhung der Nebenkosten nur aufgrund einer tatsächlichen und nachweisbaren Kostensteigerung erfolgen. Dazu musst du als Vermieter belegen können, dass sich die Kosten für Betriebskosten erhöht haben.

Kostenerhöhung bei Betriebskostenvorauszahlung

Ist eine Betriebskostenvorauszahlung vertraglich festgelegt, ist es sowohl dem Vermieter als auch dem Mieter möglich, eine Anpassung der Höhe der Betriebskosten zu verlangen. Bei langfristigen Mietverhältnissen ist es üblich, dass eine Betriebskostenvorauszahlung vereinbart wird. Sollte sich herausstellen, dass die Betriebskostenvorauszahlung zu niedrig angesetzt war, ist der Mieter verpflichtet, eine Nachzahlung für den Abrechnungszeitraum zu leisten. Willst du die Nebenkosten jedoch während eines Abrechnungszeitraums erhöhen, benötigst du die Zustimmung deines Mieters.

Wann kann eine Betriebskostenpauschale erhöht werden?

Eine Betriebskostenpauschale bietet Vermietern die Möglichkeit, die Nebenkosten pauschal abzurechnen, ohne eine detaillierte Aufschlüsselung der tatsächlichen Kosten vornehmen zu müssen. Gemäß § 560 Abs. 4 BGB besteht die Möglichkeit, die Betriebskostenpauschale anzupassen, wenn sich die tatsächlichen Betriebskosten deutlich erhöhen. Eine Begründung für die Kostenerhöhung ist empfehlenswert, um Transparenz zu gewährleisten.

Es ist wichtig zu beachten, dass die Kostenerhöhung bei einer Betriebskostenpauschale nicht einseitig durch den Vermieter vorgenommen werden kann. Eine Einigung mit dem Mieter ist erforderlich, um die Pauschale anzupassen. Es empfiehlt sich, dies schriftlich festzuhalten und gegebenenfalls einen Zusatz zum Mietvertrag zu vereinbaren, in dem die neue Pauschale verbindlich festgehalten wird.

Eine Nebenkostenerhöhung ist grundsätzlich zulässig, wenn der Vermieter nachweisen kann, dass die Betriebskosten tatsächlich gestiegen sind und er somit berechtigt ist, die tatsächlich entstandenen Kosten auf den Mieter umzulegen. Eine Erhöhung der Nebenkosten ist jedoch nicht beliebig und unterliegt bestimmten Regeln und Voraussetzungen.

Um die Nebenkosten zu erhöhen, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Unter anderem gibt es folgende Punkte zu beachten:

• Erstellung einer ordentlichen Nebenkostenabrechnung: Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter eine ordnungsgemäße Abrechnung der Nebenkosten für den Abrechnungszeitraum vorzulegen.
• Vereinbarung im Mietvertrag: Eine Regelung zur Nebenkostenabrechnung und möglichen Erhöhungen muss im Mietvertrag vorhanden sein. Ohne eine entsprechende Vereinbarung können die Nebenkosten nicht erhöht werden.
• Ankündigungspflicht: Der Vermieter muss den Mieter rechtzeitig schriftlich über eine geplante Nebenkostenerhöhung informieren. Gemäß § 560 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches sollte der Vermieter die Vorankündigung mindestens 3 Monate vor der Erhöhung an den Mieter schicken.
• Angemessenheit der Erhöhung: Die Erhöhung der Nebenkosten muss angemessen sein und sich an den tatsächlich entstandenen Kosten orientieren. Eine willkürliche Erhöhung der Nebenkosten ist nicht zulässig.
• Zustimmung des Mieters: In den meisten Fällen ist für eine Nebenkostenerhöhung die Zustimmung des Mieters erforderlich. Es ist ratsam die Erhöhung schriftlich mit dem Mieter zu vereinbaren, um Missverständnisse zu vermeiden.

Die Höhe, um die der Vermieter die Nebenkosten erhöhen kann, ist gesetzlich nicht begrenzt. Die Erhöhung muss jedoch angemessen sein und darf nicht über den tatsächlich entstandenen Kosten liegen.

Gemäß § 560 BGB muss die Erhöhung der Abrechnung der Nebenkosten 3 Monate im Voraus schriftlich angekündigt werden. Es ist empfehlenswert, das Schreiben schriftlich per Post oder per E-Mail zu versenden und eine Kopie als Nachweis aufzubewahren. Ein Schreiben über die Nebenkostenerhöhung sollte folgende Punkte beinhalten:

• Betreff: Eine klare und präzise Betreffzeile, die den Zweck des Schreibens deutlich macht, z.B. "Nebenkostenerhöhung ab [Datum]". Anrede: Eine höfliche und korrekte Anrede des Mieters, z.B. "Sehr geehrter Herr/Frau [Mietername]".
• Einleitung: Eine kurze Einleitung, die den Zweck des Schreibens erklärt und über die bevorstehende Nebenkostenerhöhung informiert. Hier kann auch der aktuelle Abrechnungszeitraum und der Grund für die Erhöhung erwähnt werden.
• Begründung: Eine klare und nachvollziehbare Begründung für die Anpassung der Nebenkosten. Dies kann auf gestiegene Betriebskosten, höhere Preise oder gesetzliche Änderungen zurückzuführen sein. Es ist wichtig, die Gründe transparent und verständlich zu erläutern, um eventuelle Fragen oder Bedenken des Mieters zu adressieren.
• Angabe des neuen Betrags: Der Betrag für die monatlichen Nebenkosten nach der Erhöhung sollte deutlich angegeben werden. Dabei ist es ratsam, den bisherigen Betrag sowie den neuen monatlichen Betrag gegenüberzustellen, um die Veränderung klar zu verdeutlichen.
• Gültigkeit und Wirksamkeit: Die Gültigkeit und Wirksamkeit der Nebenkostenerhöhung sollte angegeben werden. Dies umfasst das Datum, ab dem die Erhöhung in Kraft tritt, sowie die entsprechende Frist, innerhalb der der Mieter die Anpassung der monatlichen Zahlung vornehmen kann.
• Ansprechpartner: Der Name und die Kontaktdaten des Vermieters oder eines Ansprechpartners sollten angegeben werden, damit der Mieter bei Rückfragen oder Unklarheiten Kontakt aufnehmen kann.
• Schlussformel: Eine höfliche Schlussformel, wie zum Beispiel "Mit freundlichen Grüßen", gefolgt vom Namen des Vermieters.

In Deutschland kann der Vermieter grundsätzlich keine rückwirkende Zahlung von Nebenkosten verlangen. Gemäß § 556 Abs. 3 BGB müssen die Nebenkostenabrechnungen dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zugegangen sein. Wenn der Vermieter diese Frist versäumt, kann er keine Nachzahlung mehr für diesen Abrechnungszeitraum verlangen.

Wenn im Mietvertrag eine individuelle Vereinbarung getroffen wurde, die eine Nachforderung von Nebenkosten auch für bereits vergangene Abrechnungszeiträume ermöglicht, kann der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen rückwirkende Zahlungen verlangen.

Grundsätzlich kann ein Mieter eine Nebenkostenerhöhung nicht einfach ablehnen, wenn diese begründet und gesetzlich zulässig ist. Der Vermieter ist berechtigt, die tatsächlich gestiegenen Nebenkosten auf den Mieter umzulegen und eine entsprechende Anpassung der Vorauszahlungen zu verlangen.

Der Mieter kann die Nebenkostenabrechnung jedoch auf ihre Richtigkeit überprüfen und gegebenenfalls Einwendungen erheben. Wenn der Mieter Zweifel an der Richtigkeit der Abrechnung hat, kann er die Einsicht in die Belege verlangen, die der Vermieter zur Berechnung herangezogen hat.

Wenn es zu einem Streit mit dem Mieter über die Nebenkostenerhöhung kommt und dieser sich weigert, eine gerechtfertigte Anpassung der Kosten zu akzeptieren, kann dies zur Kündigung des Mietverhältnisses führen. Gemäß § 569 des BGB ist eine Kündigung dann gerechtfertigt, wenn der Mieter mindestens zwei Monatsmieten im Verzug ist.

Es lässt sich festhalten, dass eine Erhöhung der Nebenkosten bei der Vermietung deiner Immobilie grundsätzlich zulässig ist, wenn du eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung vorlegst und nachweisen kannst, dass die Kosten tatsächlich gestiegen sind. Eine Erhöhung muss jedoch angemessen sein. Bei einer Nebenkostenpauschale gelten dieselben Voraussetzungen wie bei einer Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen.

Der Vermieter muss in beiden Fällen eine Begründung und eine Ankündigungsfrist von mindestens 3 Monaten einhalten. Jedoch muss eine Klausel zur Erhöhung der Pauschale im Mietvertrag enthalten sein. Der Mieter hat das Recht, die Nebenkostenabrechnung zu überprüfen und gegebenenfalls Widerspruch einzulegen. Bei einer Nebenkostenerhöhung gilt es also transparent und nachvollziehbar vorzugehen, unnötigen Streit mit dem Mieter zu vermeiden.