Ortsübliche Vergleichsmiete: So ermittelst du sie

Erfahre was man unter der ortsüblichen Vergleichsmiete versteht, wie du sie ermitteln kannst und wie sie dir bei der Mieterhöhung helfen kann.

Paulin

5 Minuten Lesezeit

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Aktualisiert am 4 Nov. 2024

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Vermietung

Optimiere die Mietpreisgestaltung bei der Vermietung deiner Immobilie mit der ortsüblichen Vergleichsmiete! In unserem Artikel erfährst du, was es mit der ortsüblichen Vergleichsmiete im deutschen Mietrecht auf sich hat und welche Bedeutung sie für dein Mietgeschäft hat. Außerdem erklären wir dir, wie du die Vergleichsmiete ermittelst und welche Faktoren dabei eine Rolle spielen.

Die ortsübliche Vergleichsmiete bezeichnet die durchschnittliche Miete, die für vergleichbare Wohnungen in einem bestimmten Gebiet üblich ist. Sie dient als Richtwert, um die Angemessenheit der Miete für eine Wohnung zu beurteilen und spielt eine wichtige Rolle im deutschen Mietrecht.

Die genauen rechtlichen Bestimmungen zur ortsüblichen Vergleichsmiete findest du in § 558 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Als Vermieter kann die Kenntnis der ortsüblichen Vergleichsmiete bei der Festlegung der Mietpreise und der Vermeidung von rechtlichen Konflikten mit Mietern von großer Bedeutung sein.

Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete bedeutet, dass du die Miete deines Mietobjektes an die durchschnittliche Miete vergleichbarer Wohnungen in der gleichen Region anpassen möchtest. Dabei ist es wichtig, dass die aktuelle Miete unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt und du dies durch geeignete Vergleichsdaten nachweisen kannst.

Wir empfehlen dir daher, die örtlichen Mietpreise in deiner Gemeinde regelmäßig zu überprüfen und mit der Miete deines Mietobjektes zu vergleichen. Falls die Mieten in der Umgebung höher sind, besteht die Möglichkeit einer Mieterhöhung (§ 558 Abs. 1 BGB).

In vielen Bundesländern gibt es außerdem eine Kappungsgrenze. Das bedeutet, dass die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöht werden darf.

Achtung! In einigen Bundesländer gilt eine Kappungsgrenze von 15 Prozent.

Du darfst die Miete frühestens 15 Monate nach dem Einzug oder der letzten Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben. Die Mieterhöhung muss außerdem in einem Mieterhöhungsschreiben angekündigt werden.

Beachte! Um die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete durchzuführen, brauchst du die Zustimmung deines Mieters.

Es gibt unterschiedliche Methoden, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln:

• Mietspiegel: Viele Städte und Gemeinden erstellen regelmäßig Mietspiegel, die eine Übersicht über die üblichen Mietpreise für verschiedene Wohnungsgrößen und -lagen in einem bestimmten Gebiet bieten.
• Gutachten von Sachverständigen: In einigen Fällen kann es notwendig sein, einen Gutachter oder vereidigten Sachverständigen zu beauftragen, um die ortsübliche Miete für eine spezifische Immobilie zu ermitteln.
• Vergleichswohnungen: Vermieter können sich auch an den Mietpreisen ähnlicher Wohnungen in der Umgebung orientieren, um die ortsübliche Vergleichsmiete abzuschätzen.
• Mietdatenbank: In einigen Bundesländern existieren Mietdatenbanken, die anonymisierte Mietvertragsdaten speichern. Vermieter können diese nutzen, um Informationen über vergleichbare Mietobjekte in der Umgebung zu erhalten und die ortsübliche Miete zu ermitteln.

Die Datenerhebung für den Mietspiegel erfolgt objektiv und unabhängig, um eine möglichst realistische Darstellung der Mietpreise zu gewährleisten. Die Daten werden durch Befragungen von Mietern und Vermietern sowie durch die Auswertung von Mietverträgen und Mietangeboten gesammelt.

Die gesammelten Daten werden in verschiedene Kategorien eingeteilt, um sie besser zu vergleichen. Innerhalb jeder Kategorie werden die Mieten zusammengefasst und der Durchschnitt berechnet. Dieser Wert stellt dann die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnungen mit ähnlichen Merkmalen in der Region dar.

Gut zu wissen: Seit dem 1. Juli 2022 sind Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern gesetzlich dazu verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen.

Laut des neuen Berliner Mietspiegels, der durch den Senat im Juni 2023 veröffentlicht wurde, sind die Mieten in der Hauptstadt seit der Veröffentlichung des letzten Mietspiegels im Jahr 2021 um 5,4 Prozent gestiegen.

Einfacher vs. qualifizierter Mietspiegel

Der Unterschied zwischen einem einfachen und einem qualifizierten Mietspiegel liegt in der Datenerhebung und der rechtlichen Bedeutung. Ein einfacher Mietspiegel basiert auf weniger umfangreichen Daten und bietet eine grobe Übersicht über Mietpreise. Er hat keine rechtliche Verbindlichkeit.

Ein qualifizierter Mietspiegel hingegen beruht auf umfangreichen Daten und gilt gemäß § 558d des BGB als qualifiziert, wenn er nach wissenschaftlich anerkannten Methoden erstellt wird. Dieser Mietspiegel enthält detaillierte Informationen über verschiedene Wohnungsmerkmale, kann rechtlich bindend sein und als Grundlage für Mietpreisbegrenzungen und Mieterhöhungen dienen.

Wo finde ich den Mietspiegel?

Den Mietspiegel findest du üblicherweise direkt auf der offiziellen Website deiner Gemeindeverwaltung. Ein qualifizierter Mietspiegel wird in der Regel alle 2 Jahre veröffentlicht.

Hier findest du die Mietspiegel der Top 7 Städte Deutschlands:

• Berlin
• Düsseldorf
• Frankfurt am Main
• Hamburg
• Köln
• München
• Stuttgart

Bin ich an den Mietspiegel gebunden?

Bei einer Mieterhöhung bist du im Gegensatz zu einer Neuvermietung an den Mietspiegel gebunden. Das bedeutet, dass eine Mieterhöhung von mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete laut dem Wirtschaftsstrafgesetz eine Ordnungswidrigkeit darstellt.

Gilt der Mietspiegel bei der Indexmiete?

Bei einem Indexmietvertrag richtet sich die Miethöhe allein nach der Entwicklung des Verbraucherpreisindexes, wie er vom statistischen Bundesamt in Deutschland veröffentlicht wird. Der Mietspiegel hat in diesem Fall keine Bedeutung.

Ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen ermöglicht ebenfalls die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Der Sachverständige zieht Vergleichswohnungen heran, ermittelt die Mieten und gibt die Mietpreisspannen an.

Das Gutachten des Sachverständigen muss zeigen, dass die ortsübliche Vergleichsmiete durch Neu- und Bestandsmieten sowie eine Besichtigung der betreffenden Wohnung ermittelt wurde. Wenn du deinem Mieter das Mieterhöhungsschreiben schickst, solltest du das Gutachten beilegen.

Die Berechnung der Vergleichsmiete mit Vergleichswohnungen erfolgt meist, wenn kein Mietspiegel vorhanden ist. Dabei musst du als Vermieter mindestens drei Wohnungen in der gleichen Region finden, die deiner ähneln. Du solltest bei den Vergleichswohnungen auf folgende Faktoren achten:

• Wohnungsgröße: Die Größe der Vergleichswohnungen sollte möglichst ähnlich oder zumindest vergleichbar mit der zu bewertenden Wohnung sein.
• Anzahl der Zimmer: Die Anzahl der Zimmer in den Vergleichswohnungen sollte ebenfalls ähnlich oder vergleichbar sein.
• Ausstattung: Die Ausstattung der Vergleichswohnungen spielt eine Rolle, da sie die Wohnqualität und den Mietpreis beeinflusst. Hierzu gehören beispielsweise die Art der Heizung, ein Balkon oder eine Einbauküche.
• Lage: Die geografische Lage der Vergleichswohnungen ist ein entscheidender Faktor, da die Mietpreise in verschiedene Stadtvierteln variieren können.
• Baujahr: Das Baujahr und der Zustand der Vergleichswohnungen sind wichtige Kriterien, da ältere Wohnungen oft günstiger vermietet werden.

Gut zu wissen: Auch die Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln, Einkaufsmöglichkeiten und anderen Infrastruktureinrichtungen kann den Mietpreis beeinflussen. Überprüfe daher ob es für den Standort deines Mietobjekts einen Lagezuschlag gibt.

Bei der Ermittlung der Vergleichsmiete mithilfe von Vergleichswohnungen darf der Mittelwert nicht für die Mieterhöhung herangezogen werden. Du darfst die Miete nur bis zum niedrigsten Wert der drei Mieten anheben.

Die Ermittlung der Vergleichsmiete mithilfe einer Mietdatenbank erfolgt durch das fortlaufende Sammeln von Mietdaten in einer digitalen Datenbank. Die Daten werden in verschiedene Kategorien eingeteilt und statistisch analysiert, um Durchschnittswerte für die Mieten zu berechnen. Auf Basis dieser Werte wird die ortsübliche Vergleichsmiete für ähnliche Wohnungen ermittelt.

Aufgrund des limitierten Angebots wird die ortsübliche Vergleichsmiete nur selten über eine Mietdatenbank ermittelt. Die Verwendung einer Mietdatenbank ist mit erheblichem Aufwand und hohen Kosten verbunden. Im Gegensatz zum Mietspiegel, kommt es für Vermieter bei der Ermittlung der Vergleichsmiete durch die Mietdatenbank zu hohen Kosten, da der Zugang zur Datenbank mit Gebühren verbunden ist.

Um die Mieterhöhung mittels ortsüblicher Vergleichsmiete richtig durchzuführen, erklären wir dir in wenigen Schritten wie du vorgehen solltest.

1. Nettokaltmiete ermitteln: Zuerst solltest du die Nettokaltmiete der Immobilie herausfinden. Dafür nutzt du die passende Tabelle aus dem Mietspiegel und suchst nach der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Größe der Wohnung sowie das Baujahr oder das Jahr der Bezugsfertigkeit zeigen dir, welchen Wert du ansetzen musst.

2. Lagezuschlag überprüfen: Die Lage der Wohnung beeinflusst den Mietpreis erheblich. Der Mietspiegel unterscheidet oft zwischen verschiedenen Wohnlagen oder Stadtteilen. Beispielsweise gibt es in einigen Städten Kategorien wie „einfach“, „durchschnittlich“ und „gut“, während in anderen Städten weniger differenziert wird. Wenn die Lage im Mietspiegel nicht direkt berücksichtigt wird, kann ein separater Lagezuschlag notwendig sein.

3. Ausstattung der Wohnung berücksichtigen Die Ausstattung der Wohnung spielt eine wesentliche Rolle bei der Preisfindung. Besonderheiten, die über den Standard hinausgehen, können den Mietpreis erhöhen. Dazu gehören etwa ein hochwertiger Fußbodenbelag, eine Einbauküche oder eine Fußbodenheizung. Umgekehrt können fehlende Annehmlichkeiten wie ein Balkon oder eine Gegensprechanlage zu Abschlägen führen.

Die Summe der Zu- und Abschläge wird auf den Grundpreis der Nettokaltmiete aufgerechnet, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Dieser Wert gibt dir eine gute Orientierung für die Festlegung eines angemessenen Mietpreises für deine Immobilie.

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist ein zentraler Faktor im deutschen Mietrecht und beeinflusst die Festlegung von Mietpreisen. Sie beschreibt die durchschnittliche Miete vergleichbarer Wohnungen in einer bestimmten Region und dient als Richtwert für Mieter und Vermieter.

Die Ermittlung der ortsüblichen Miete kann durch vier verschiedene Methoden erfolgen: durch den Mietspiegel, durch die Mietdatenbank, durch ein Gutachten eines Sachverständigen oder durch Vergleichswohnungen.

Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete sind gesetzlich geregelt und müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Beachte immer, dass du die Zustimmung deines Mieters einholen musst und der Mieter eine angemessene Frist hat, um der Erhöhung der Miete zu widersprechen.