Räumungsklage: So geht man als Vermieter vor

Finde heraus wann eine Räumungsklage zur Anwendung kommt, wie man sie einreicht und welche Alternativen es gibt.

Paulin

5 Minuten Lesezeit

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Aktualisiert am 17 Sept. 2024

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Vermietung

Die Räumungsklage ist das letzte Mittel, auf das Vermieter zurückgreifen können, wenn Mieter ihre vertraglichen Pflichten verletzen. Sie ist der einzige rechtliche Weg, um den Mieter gegen seinen Willen aus der Wohnung zu entfernen. In diesem Artikel erfährst du alles, was du zum Ablauf einer Räumungsklage wissen solltest. Dabei lernst du, wann sie angewendet werden darf und welche Alternativen dir zur Verfügung stehen.

Eine Räumungsklage gemäß § 940a der Zivilprozessordnung (ZPO) ist ein rechtliches Verfahren, das von Vermietern eingeleitet wird, um Mieter zur Räumung ihrer Mietwohnung aufzufordern. Dies geschieht, wenn Mieter ihre vertraglichen Pflichten verletzen, wie etwa durch das Ausbleiben der Mietzahlungen oder das Verursachen erheblicher Schäden an der Wohnung.

Der Prozess folgt einem festen Ablauf, der mit einer Abmahnung beginnt und in einer gerichtlich angeordneten Zwangsräumung enden kann. Die entscheidende Voraussetzung für eine erfolgreiche Räumungsklage ist eine rechtmäßige schriftliche Kündigung des Mietvertrags.

Um eine Räumungsklage erfolgreich durchzuführen, ist es erforderlich, dass der Vermieter einen gültigen Kündigungsgrund gemäß den geltenden gesetzlichen Bestimmungen vorweisen kann. Es gibt verschiedene Gründe, aus denen Vermieter eine Räumungsklage gegen ihre Mieter einleiten können. Folgende Kündigungsgründe gibt es:

• Mietrückstand: Wenn der Mieter wiederholt oder erheblich im Zahlungsrückstand mit den Mietzahlungen ist, kannst du als Vermieter eine Räumungsklage einreichen.

• Vertragsverletzung: Eine Räumungsklage kann auch eingereicht werden, wenn der Mieter schwerwiegende Vertragsverletzungen begeht, wie zum Beispiel durch die erhebliche Beschädigung des Mietobjekts oder die unerlaubte Untervermietung der Wohnung.

• Eigenbedarf: Der Vermieter kann die Räumungsklage einleiten, wenn er die Wohnung für sich selbst oder Familienangehörige benötigt, vorausgesetzt, es liegen die entsprechenden gesetzlichen Voraussetzungen vor.

• Kündigung: Wenn das Mietverhältnis ordnungsgemäß gekündigt wurde, der Mieter jedoch trotzdem nicht auszieht, kann der Vermieter eine Räumungsklage einreichen, um die Wohnung zurückzuerhalten.

Achtung! Prüfe vor dem Einreichen der Klage sorgfältig, ob Erfolgsaussichten gegeben sind. Ältere Mieter oder hochschwangere Mieterinnen können bei einer Kündigung aufgrund von Eigenbedarf einen Härtefall geltend machen.

Bevor eine Räumungsklage eingereicht wird, musst du den Mieter zuerst gekündigt haben. Wenn dieser sich gegen die Kündigung des Mietvertrages wehrt, Widerspruch einlegt und mehrfach Fristen für den Auszug nicht einhält, kannst du die Räumungsklage einreichen. Die Räumungsklage besteht aus folgenden Schritten:

• Abmahnung
• Klageeinreichung
• Gerichtsverfahren
• Räumungstitel
• Zwangsräumung

Abmahnung

In den meisten Fällen beginnt das Verfahren mit einer schriftlichen Abmahnung seitens des Vermieters. In dieser Abmahnung wird der Mieter aufgefordert, das Fehlverhalten zu beheben oder die Wohnung freiwillig zu räumen. Die Abmahnung dient als Warnung und gibt dem Mieter eine letzte Gelegenheit, das Problem zu lösen.

Klageeinreichung

Wenn der Mieter trotz Abmahnung nicht auszieht oder das Problem nicht behebt, kann der Vermieter eine Räumungsklage vor dem örtlichen Amtsgericht einreichen. In dieser Klage forderst du die gerichtliche Anordnung zur Räumung der Wohnung. Hierfür kannst du die Hilfe eines Anwalts in Anspruch nehmen. Die Räumungsklage wird dem Mieter per Post zugestellt.

Gerichtsverfahren

Hast du die Klage erfolgreich eingereicht, setzt das Gericht einen Termin für die Verhandlung an, bei dem beide Parteien - Vermieter und Mieter - die Gelegenheit haben, ihre Standpunkte darzulegen und Beweise vorzulegen. Das Gericht prüft die Argumente und entscheidet aufgrund der vorliegenden Informationen.

Räumungstitel

Wenn das Gericht dir Recht gibt und die Räumung anordnet, wird ein sogenannter Räumungstitel ausgestellt. Mit diesem Titel hat der Vermieter die rechtliche Grundlage, die Zwangsräumung der Wohnung durch einen Gerichtsvollzieher durchzusetzen.

Zwangsräumung

Der Vermieter kann den Gerichtsvollzieher beauftragen, die Zwangsräumung der Wohnung durchzuführen, wenn der Mieter trotz des Räumungstitels nicht auszieht. Der Gerichtsvollzieher setzt einen Termin fest, an dem die Wohnung geräumt wird, und kann dabei Unterstützung von der Polizei erhalten, falls der Mieter Widerstand leistet.

Die Räumungsklage muss schriftlich beim Amtsgericht, das sich im Bezirk der Mietwohnung befindet, eingereicht werden. Der Antrag auf Räumungsklage erfordert bestimmte Angaben:

• Namen des Klägers und des Beklagten (Vermieter und Mieter)
• Grund für die Räumungsklage (beispielsweise Mietrückstand)
• Stellungnahme des Vermieters
• Adresse des zuständigen Gerichts
• Komplette Adresse des Vermieters (Kläger)
• Unterschrift des Klägers, Ort und Datum
• Bezeichnung des zu räumenden Mietobjekts

Die Räumungsklage wird erst dann eingeleitet, wenn der Mieter trotz einer Kündigung die Wohnung nicht verlässt. Die Kündigung kann entweder fristlos oder unter Einhaltung gesetzlicher Kündigungsfristen erfolgen. Die genaue Kündigungsfrist findest du im Mietvertrag. Die Zustellung der Räumungsklage findet erst nach der Kündigungsfrist statt.

Der Mieter hat nach Ablauf der Kündigungsfrist zwei Wochen Zeit, um auf die Räumungsklage zu antworten. Bei erfolgreicher Klage muss der Mieter das Mietobjekt innerhalb einer festgelegten Frist verlassen. Diese Frist beträgt normalerweise sechs Wochen, kann jedoch individuell vereinbart werden.

Werden alle Fristen zusammengezählt und die Wartezeiten berücksichtigt, dauert eine Räumungsklage in der Regel zwischen sechs und zwölf Monaten. Bei besonders aufwändigen Prozessen oder Personalmangel im Gericht kann sich die Dauer verlängern. In diesem Fall kann das Verfahren bis zu zwei Jahre dauern.

Wie lange dauert es von der Räumungsklage bis zur Zwangsräumung?

Zwischen der Einreichung der Räumungsklage und der Zwangsräumung liegen üblicherweise drei Monate, vorausgesetzt es kommt zu keinen Verzögerungen. Häufig dauert es drei bis sechs Monate, bis das Verfahren endgültig abgeschlossen ist.

Die Kosten einer Räumungsklage sind vom Verfahrensstreitwert abhängig. Dieser Wert ergibt sich, indem die monatliche Kaltmiete mit 12 multipliziert wird, um die Jahreskaltmiete zu berechnen. Angenommen, die Monatsmiete beträgt 900 Euro, ergibt dies einen Streitwert von 10.800 Euro. Die Räumungsklage kostet dann zwischen 1.500 und 2.000 Euro. Außerdem sollte man bedenken, dass Anwaltskosten dazukommen können.

Wer zahlt die Kosten für eine Räumungsklage?

Der Vermieter muss zuerst die voraussichtlichen Räumungskosten als Kostenvorschuss an den Gerichtsvollzieher zahlen, damit die Räumung durchgeführt werden kann. Der Vermieter hat die Möglichkeit, die Kosten der Räumungsklage beim Mieter einzufordern. Jedoch sollte man beachten, dass Mieter, die von einer Zwangsräumung betroffen sind, oft finanziell nicht in der Lage sind, die Kosten zu übernehmen.

Beachte! Auch die Anwaltskosten müssen vom Kläger (Vermieter) übernommen werden.

Für Vermieter bieten sich verschiedene Alternativen zur Räumungsklage an, die speziell darauf abzielen, Konflikte mit Mietern auf eine effiziente und kostengünstige Weise zu lösen. Statt sofort rechtliche Schritte einzuleiten, können Vermieter zunächst versuchen, außergerichtliche Verhandlungen mit ihren Mietern zu führen. Hierbei kann eine Einigung über offene Zahlungen oder den freiwilligen Auszug erzielt werden.

Eine weitere Möglichkeit ist die Inanspruchnahme von Verbraucherschlichtungsstellen, die dabei helfen können, Meinungsverschiedenheiten außerhalb des Gerichtssystems beizulegen. Diese Alternative sollten Vermieter in Erwägung ziehen, um Kosten und Zeit zu sparen, bevor sie sich für eine Räumungsklage entscheiden.

Eine weitere Alternative zur Zwangsräumung stellt eine sogenannte Räumungsvereinbarung dar. Trotz der möglicherweise emotional schwierigen Situation kann es für Vermieter vorteilhaft sein, dem Mieter die ausstehende Miete zu erlassen und gegebenenfalls sogar eine Abstandszahlung anzubieten, sofern der Mieter die Wohnung fristgerecht zu einem vereinbarten Zeitpunkt räumt. Oft erweist sich eine Räumungsvereinbarung als kostengünstigere Option im Vergleich zu einem langwierigen Räumungsprozess.

• Klage nur bei Erfolgsaussicht einreichen: Vor Einreichung einer Räumungsklage sollte der Vermieter sicherstellen, dass die Chancen auf Erfolg bestehen und rechtliche Aspekte sowie Mieterschutzregelungen beachten. Bei Unsicherheit ist eine Beratung durch einen Anwalt ratsam.
• Klage nicht zurückziehen, wenn die Miete gezahlt wird: Wenn Mieter während des Prozesses die Mieten zahlen oder die Wohnung verlassen, sollte der Vermieter die Klage nicht zurückziehen, sondern eine Erledigungserklärung abgeben, um mögliche Kosten auf den Mieter umzulegen.
• Finanzielle Rücklagen schaffen: Eine Räumungsklage ist kostenintensiv, da der Vermieter zunächst Gerichts- und Räumungskosten tragen muss. Es ist ratsam, finanzielle Rücklagen zu haben, da während des Prozesses oft keine Miete gezahlt wird.
• Prozesskostenhilfe beantragen: Vermieter können Prozesskostenhilfe beantragen, wenn sie die Verfahrenskosten nicht tragen können. Dies erfordert, dass die Klage erfolgversprechend ist, nicht mutwillig erscheint und finanzielle Mittel fehlen.
• Verbotene Eigenmacht vermeiden: Vermieter dürfen Mieter nicht eigenmächtig gewaltsam räumen oder Schlösser austauschen. Stattdessen sollte ein Gerichtsvollzieher mit einem Räumungstitel beauftragt werden, um die Räumung durchzuführen.

Die Räumungsklage ist das letzte Mittel, um Mieter bei schweren Pflichtverletzungen wie Mietrückständen oder Vertragsverstößen aus der Wohnung zu entfernen. Der Ablauf umfasst Abmahnung, Klage und Zwangsräumung und kann bis zu zwei Jahre dauern. Vermieter müssen die Kosten zunächst selbst tragen, die Rückforderung beim Mieter ist oft schwierig. Um lange Verfahren und finanzielle Belastungen zu vermeiden, solltest du alternative Lösungen prüfen und rechtzeitig anwaltlichen Rat einholen.