Renovieren bei Auszug: Gibt es eine Pflicht?

Erfahre, ob du als Mieter zur Renovierung der Mietwohnung bei Auszug verpflichtet bist.

Paulin

3 Minuten Lesezeit

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Aktualisiert am 4 Juni 2024

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Im Ausland mieten

Ein Umzug steht bevor, der Mietvertrag nähert sich dem Ende, und die Frage drängt sich auf: Muss ich als Mieter beim Auszug renovieren? Schönheitsreparaturen beim Auszug sind oft Gegenstand von Missverständnissen und Diskussionen zwischen Mietern und Vermietern. Wir wollen Klarheit darüber schaffen, wann Mieter tatsächlich verpflichtet sind die Wohnung zu renovieren. Dieser Artikel beleuchtet, welche Rolle der Mietvertrag in Bezug auf Schönheitsreparaturen beim Auszug spielt und wie die Regelungen in Deutschland dazu aussehen.

Im deutschen Mietrecht existiert keine explizite Bestimmung, die vorsieht, dass Mieter beim Auszug die Verpflichtung zur Renovierung ihrer Wohnung tragen. Im Grunde liegt die Verantwortung für die Instandhaltung der Mietwohnung in den Händen des Vermieters. Es gibt jedoch die Möglichkeit, dass der Vermieter einen Teil dieser Instandhaltungspflicht – wenn auch nicht für aufwendige Maßnahmen wie das Abschleifen von Böden oder umfassende Sanierungen – auf den Mieter überträgt.

Diese Übertragung bezieht sich vornehmlich auf kleinere Malerarbeiten, die als Schönheitsreparaturen bekannt sind. Ob eine Renovierung beim Auszug erforderlich ist oder nicht, hängt größtenteils von der vertraglichen Renovierungsklausel ab, die in deinem individuellen Mietvertrag festgehalten ist.

Die Frage, ob vor deinem Auszug eine Renovierungspflicht besteht, ist eng mit den Bestimmungen in der Renovierungsklausel deines Mietvertrags verknüpft. Diese Klausel legt fest, unter welchen Bedingungen und in welchem Umfang der Mieter verpflichtet ist, Schönheitsreparaturen durchzuführen.

Die Renovierungsklausel wird als unwirksam betrachtet, wenn sie zeitliche Vorgaben wie "mindestens" oder "spätestens" enthält. Solche Formulierungen verpflichten zur Renovierung, selbst wenn dies eigentlich nicht erforderlich ist. In einem rechtsgültigen Vertrag sind die Fristen flexibler gestaltet, sodass Schönheitsreparaturen nur bei tatsächlichem Bedarf durchgeführt werden müssen.

Gemäß der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) ist eine Renovierungsklausel nur dann rechtswirksam, wenn du zu Beginn des Mietverhältnisses eine bereits renovierte Mietwohnung übernommen hast, wobei geringfügige Gebrauchsspuren ausgenommen sind. Daher ist es ratsam, beim Einzug ein Wohnungsübergabeprotokoll anzufertigen, welches den Zustand der Mietwohnung dokumentiert.

Dieses Protokoll sollte von beiden Mietparteien, von dir als Mieter und dem Vermieter, unterzeichnet werden. So kannst du sicherstellen, dass etwaige Schäden oder bereits vorhandene Mängel im Protokoll festgehalten sind und im Falle eines Auszugs als Referenz dienen können.

Als Mieter musst du nicht für Renovierungen aufkommen, wenn dir die Wohnung im unrenovierten Zustand übergeben wurde. Eine Forderung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bei Auszug ist in diesem Fall unwirksam. Falls außerdem Renovierungsklauseln, etwa aufgrund starrer Fristen, ungültig oder fehlend sind, obliegt es dir, zu entscheiden, ob du Schönheitsreparaturen durchführst. Der Vermieter darf dich in diesem Fall nicht dazu verpflichten.

Wenn du als Mieter die Wohnung renoviert hast, obwohl die entsprechende Klausel unwirksam war oder keine Vereinbarung über eine Einzugsrenovierung getroffen wurde, hast du laut einem BGH-Urteil (Az.: VIII ZR 195/10) das Recht, die entstandenen Kosten innerhalb von sechs Monaten zurückzufordern.

Wenn eine gültige Renovierungsklausel Anwendung findet, obliegt es dir als Mieter – abhängig vom Verschleißgrad –, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Dazu gehören folgende Aufgaben:

• das Tapezieren und Streichen von Wänden und Decken
• das Streichen von Innentüren sowie Außentüren von innen
• das Streichen von Fenstern im Innenbereich
• das Streichen von Fußböden oder die Reinigung von Teppichböden sowie
• das Streichen von Heizkörpern und Heizungsrohren.

Folgende Arbeiten gehören nicht zu den Schönheitsreparaturen:

• Heizungsreparaturen
• Streichen von Fenstern von außen
• Versiegeln von Parkettböden
• Erneuerung von Teppichböden

Wann muss ich beim Auszug streichen?

Während des Mietverhältnisses darfst du deine Wände gestalten, wie du möchtest. Der Vermieter hat hier grundsätzlich kein Mitspracherecht. Die Voraussetzung ist jedoch, dass du diese Veränderung in der Wohnung vor dem Auszug wieder rückgängig machst beziehungsweise den ursprünglichen Zustand wieder herstellt. Das bedeutet, dass du die Wände beim Auszug so streichen musst, wie du sie beim Einzug vorgefunden hast. Die Wiederherstellung des Originalzustands der Wandfarbe muss unabhändig von den Schönheitsreparaturen durchgeführt werden.

Auch wenn der Mietvertrag vorsieht, dass Mieter für Renovierungen verantwortlich sind und diese Vereinbarung wirksam ist, kann während der laufenden Mietzeit normalerweise nicht verlangt werden, dass eine Renovierung stattfindet, selbst wenn dies im Vertrag festgehalten ist. Bestimmungen im Mietvertrag, die den Mieter zur Renovierung während der Mietzeit verpflichten, sind in der Regel unwirksam.

Beinhaltet dein Mietvertrag eine rechtswirksame Renovierungsklausel, die dich dazu verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen, solltest du diese Klausel auch einhalten. Wenn ein Mieter seine Renovierungspflichten missachtet, kann das verschiedene Konsequenzen haben, abhängig von den Umständen und den vertraglichen Vereinbarungen.

Der Vermieter kann beispielsweise Schadenersatzansprüche geltend machen, wenn der Mieter die Wohnung in einem vernachlässigten Zustand hinterlässt und dadurch können zusätzliche Renovierungskosten entstehen. Wenn der Mieter zahlungsunfähig ist und eine Mietbürgschaft besteht, hat der Vermieter das Recht, den Bürgen zur Zahlung zu verpflichten.

• Der Vermieter darf bei Auszug nicht verlangen, dass die Wohnung komplett renoviert wird. Die grundlegende Instandhaltung ist seine Verantwortung.
• Während der Mietzeit darf der Vermieter nicht die Farbauswahl der Wandfarbe vorschreiben, solange helle, neutrale Farben verwendet werden.
• Klauseln, die Renovierung in festen Zeitabständen verlangen, sind unwirksam.
• Ungenaue Klauseln bezüglich der Mieterleistungen sind ungültig, ebenso wie starre Quotenklauseln zur Kostenbeteiligung.
• Mieter müssen keine Tapete abkratzen oder Außenarbeiten durchführen.
• Bei unrenovierter Übergabe sind Bestimmungen zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag ungültig. Die einzige Einschränkung ist die Erhaltung der Bausubstanz während der Mietzeit.

Die Frage, ob Mieter beim Auszug zur Renovierung verpflichtet sind, lässt sich nicht pauschal beantworten. Sie hängt maßgeblich von den Klauseln im individuellen Mietvertrag ab. Klare Regelungen sowie ein gut geführtes Wohnungsübergabeprotokoll sind essentiell, um etwaige Konflikte zu vermeiden. Bevor du also den Farbtopf schwingst, lohnt es sich, die vertraglichen Grundlagen zu prüfen und im Zweifelsfall professionellen Rat einzuholen. Ein reibungsloser Auszug beginnt schließlich mit einer klaren rechtlichen Grundlage.