Schönheitsreparaturen: Das darfst du vom Mieter verlangen

Erfahre was man unter Schönheitsreparaturen versteht und wer im Mietverhältnis für sie verantwortlich ist.

Paulin

4 Minuten Lesezeit

·

Aktualisiert am 17 Sept. 2024

·

Vermietung

Saubere und gepflegte Mietobjekte sind für Vermieter und Mieter gleichermaßen von großer Bedeutung. Doch wer trägt die Verantwortung für die notwendigen Schönheitsreparaturen in einer Mietwohnung? Im folgenden Artikel klären wir diese Frage und geben einen Überblick darüber, welche Rechte und Pflichten Vermieter in Bezug auf Schönheitsreparaturen haben.

Im deutschen Mietrecht existiert keine gesetzliche Definition für Schönheitsreparaturen. Im Allgemeinen versteht man unter Schönheitsreparaturen oberflächliche Renovierungsarbeiten, die Anzeichen der Abnutzung beseitigen.

Die meisten Gerichtsentscheidungen beziehen sich auf die Regelungen in § 28 Abs. 4 der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz. Gemäß dieser Bestimmung umfassen Schönheitsreparaturen ausschließlich das Ausführen von Malerarbeiten wie das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper (einschließlich der Heizrohre), Innentüren, sowie der Fenster und Außentüren von innen.

Was fällt nicht unter Schönheitsreparaturen?

Maßnahmen, die nicht unter Schönheitsreparaturen fallen, sind umfassende Renovierungs- und Sanierungsarbeiten, die über die bloße Verschönerung hinausgehen. Dazu gehören beispielsweise:

• Reparaturen an der Bausubstanz oder der Wohnung selbst, wie die Behebung von Feuchtigkeitsschäden, undichte Dächer, Probleme mit der Elektrik oder Sanitärinstallation.
• Modernisierungsmaßnahmen: Arbeiten, die die Wohnung auf einen aktuellen technischen oder energetischen Standard bringen, wie die Installation einer neuen Heizungsanlage, die Modernisierung des Badezimmers, das Abschleifen von Holzböden oder die Erneuerung von Teppichböden.

§ 535 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) besagt, dass der Vermieter einer Mietwohnung verpflichtet ist, die Wohnung während der Mietdauer in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Dies bedeutet, dass der Vermieter dafür Sorge tragen muss, dass die Mietwohnung in einem bewohnbaren Zustand bleibt und notwendige Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten durchführt, um sicherzustellen, dass die Wohnung den vertraglichen Vereinbarungen entspricht.

In vielen Mietverträgen finden sich jedoch Klauseln, die die Verantwortung für Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen. Viele dieser standardisierten Vereinbarungen können unwirksam sein, wodurch der Mieter nicht zur Renovierung verpflichtet ist. Die Schönheitsreparaturen können auf den Mieter umgelegt werden, jedoch nur, wenn die Klausel dazu im Mietvertrag wirksam ist.

Es ist erlaubt, Schönheitsreparaturen mithilfe einer Reparaturklausel im Mietvertrag auf den Mieter zu übertragen. Eine rechtmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist jedoch nur dann möglich, wenn das Mietobjekt im nicht renovierungsbedürftigen Zustand an den Mieter übergeben wurde oder der Mieter vom Vermieter eine angemessene finanzielle Entschädigung für die Abnutzung durch die Vormieter erhalten hat.

Außerdem ist zu beachten, dass du flexible Fristen für Schönheitsreparaturen in den Vertrag aufnimmst. Das bedeutet, dass beispielsweise Schönheitsreparaturen alle fünf Jahre notwendig sind, der Bedarf dafür jedoch auf dem Grad der Abnutzung basiert.

Flexible Renovierungsklauseln werden gemäß einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) als wirksam betrachtet, wenn die Klauseln Formulierungen wie “Im Allgemeinen” und “Nach Bedarf” enthalten. Außerdem solltest du beachten, dass bei Mietverhältnissen, die weniger als ein Jahr andauern, der Mieter nicht verpflichtet ist, Schönheitsreparaturen durchzuführen.

Vermieter sind gesetzlich dazu verpflichtet, Schönheitsreparaturen gemäß § 535 des BGB zu übernehmen, wenn im Mietvertrag keine entsprechenden Regelungen festgelegt wurden. Außerdem muss der Vermieter die Schönheitsreparaturen durchführen, wenn der Mieter die Wohnung in einem unrenovierten Zustand übernommen hat. Ist die Klausel zur Übernahme von Schönheitsreparaturen unwirksam, muss der Vermieter diese Reparaturen durchführen.

• Starre zeitliche Fristen: Achte darauf, dass der Mietvertrag keine starren Fristen für Renovierungsarbeiten vorschreibt, da solche Klauseln als unwirksam gelten können.

• Angemessene Fristen: Die im Vertrag festgelegten Fristen für Renovierungsarbeiten sollten zwischen fünf und zehn Jahren liegen, um als angemessen betrachtet zu werden. Bei offensichtlich schnellerem Verschleiß können kürzere Fristen festgelegt werden.

• Farbwünsche: Spezielle Farbwünsche des Vermieters sind in der Renovierungsklausel nicht rechtswirksam. Der BGH hat entschieden, dass nur die Vorgabe neutraler Farben zulässig ist.

• Endrenovierungsklausel: Klauseln, die eine Renovierung beim Auszug unabhängig von der Zeit seit der letzten Renovierung vorschreiben, gelten als unwirksam, so entschieden vom BGH.

Wenn im Mietvertrag festgehalten ist, dass der Mieter während der Mietdauer Schönheitsreparaturen durchführen muss, dann sollten diese Arbeiten bei tatsächlichem Bedarf umgesetzt werden. Bei der Durchführung von Schönheitsreparaturen gibt es Empfehlungen für Renovierungszeiträume, die du der folgenden Tabelle entnehmen kannst. Bedenke jedoch, dass die Angabe von starren Fristen für Schönheitsreparaturen unwirksam ist.

• Formulierung der Reparaturklausel: Sei bei der Formulierung von Klauseln vorsichtig. Unwirksame Formulierungen können die gesamte Vereinbarung in Frage stellen. Hole dir am besten professionellen Rat eines Anwalts bei der Gestaltung von Klauseln, um sicherzustellen, dass sie wirksam sind.
• Erforderlicher Renovierungsbedarf: Stelle sicher, dass tatsächlich ein Renovierungsbedarf besteht. Tapeten müssen wirklich verschlissen sein oder andere Streicharbeiten in der Mietwohnung müssen erforderlich sein.
• Starre Fristen vermeiden: Gib keine starren Mindestvorgaben für Renovierungsfristen vor und verkürze die üblichen Fristen nicht. Dies könnte die Unwirksamkeit der gesamten Renovierungsklausel zur Folge haben.
• Forderung von Anfangsrenovierungen vermeiden: Achte darauf, dass du vom Mieter nicht verlangst, dass er bei Mietbeginn Schönheitsreparaturen durchführt. Klauseln, die dies fordern, sind in der Regel unwirksam. Nur unter bestimmten Bedingungen ist so eine Klausel zulässig, beispielsweise wenn ein angemessener Ausgleich gewährt wird.
• Verzicht auf Fachhandwerkeranforderungen: Klauseln, die vorschreiben, dass Schönheitsreparaturen von Fachhandwerkern durchgeführt werden müssen, solltest du vermeiden.

Schönheitsreparaturen beziehen sich im Allgemeinen auf oberflächliche Renovierungsarbeiten, die die Abnutzung beseitigen und die Wohnung in einem ordentlichen Zustand halten sollen. Diese Arbeiten umfassen typischerweise das Tapezieren, Anstreichen, Kalken von Wänden und Decken sowie das Streichen von Heizkörpern, Türen und Fenstern von innen.

Es ist zu beachten, dass nicht alle Schönheitsreparaturklauseln in Mietverträgen wirksam sind, insbesondere wenn sie starre Fristen oder unangemessene Verpflichtungen auferlegen. Als Vermieter solltest du dir bewusst sein, dass flexible Renovierungsklauseln wirksam sind.