Immobilienfinanzierung: Wie finanziere ich eine Wohnung?

Wir geben dir Tipps zur Immobilienfinanzierung, vom Eigenkapital zur Rendite.

Marle Schwien

3 Minuten Lesezeit

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Aktualisiert am 31 Mai 2024

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Investieren

Ein erfolgreiches Immobilieninvestment beginnt oft mit der Wahl der richtigen Finanzierung. Seit jeher gelten Immobilien als wertbeständige Kapitalanlage, mit der sich eine beachtliche Rendite erwirtschaften lässt. Doch wie können Kapitalanleger und private Investoren eine Immobilie erfolgreich finanzieren um sie später zu vermieten? In diesem Artikel erklären wir dir das Wichtigste zur Immobilienfinanzierung und geben dir strategische Tipps.

Es gibt verschiedene Möglichkeiten eine Wohnung oder ein Haus zu finanzieren. Folgende Finanzierungsmethoden sind gängig:

• Eigenkapital: Die Verwendung von Eigenkapital ist oft die bevorzugte Methode. Je mehr Eigenkapital du hast, desto weniger Geld musst du dir leihen. Das führt zu niedrigeren monatlichen Zahlungen und potenziell besseren Zinskonditionen.
• Hypothekendarlehen: Dies ist die gängigste Methode der Immobilienfinanzierung. Dabei leihst du dir Geld von einer Bank oder einem Kreditgeber, das du über einen bestimmten Zeitraum zurückzahlst, normalerweise in monatlichen Raten.
• Bausparvertrag: Mit einem Bausparvertrag sparst du regelmäßig Geld an und erhältst später ein Darlehen zu einem festgelegten Zinssatz, der auf deine Einzahlungen basiert.
• Förderungen: Für die Finanzierung einer Eigentumswohnung hast du die Möglichkeit ein KfW-Darlehen zu beantragen.

Die Menge an Geld, die man benötigt, um eine Wohnung zu finanzieren, hängt von verschiedenen Faktoren:

• Kaufpreis der Immobilie: Das ist der grundlegende Betrag, den du für die Wohnung zahlen musst.
• Eigenkapital: Es wird empfohlen, zwischen 10 und 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital für den Immobilienkauf bereitzuhalten.
• Kaufnebenkosten: Dazu gehören die Grunderwerbssteuer, Notarkosten und Grundbucheintragungsgebühren. Diese betragen in der Regel zwischen 5 und 15 Prozent des Kaufpreises und sollten aus eigenen Mitteln finanziert werden.
• Renovierungs- oder Reparaturkosten: Wenn die Wohnung oder das Haus Renovierungen benötigt, sollten auch diese Kosten berücksichtigt werden.

Es ist theoretisch möglich, eine Wohnung ohne Eigenkapital zu finanzieren, jedoch ist dies mit Risiken verbunden. In der Regel wird daher eine teilweise Finanzierung durch Eigenkapital empfohlen, da es dir hilft bessere Konditionen beim Kreditgeber zu bekommen und die monatlichen Raten zu reduzieren.

Bevor du dich für eine Vollfinanzierung entscheidest, empfehlen wir eine professionelle Finanzberatung in Anspruch zu nehmen, um die Risiken besser einzuschätzen.

Tipp 1: Drei bis fünf Prozent Rendite anstreben

Es ist kein Geheimnis, dass eine Immobilie als Kapitalanlage eine möglichst hohe Rendite erwirtschaften sollte. Dabei muss der Kaufpreis jedoch immer in einem vernünftigen Verhältnis zur erwarteten Rendite stehen. Als Faustregel gilt hier: Die zu erzielende Rendite sollte bestmöglich zwischen drei und fünf Prozent liegen.

(Rendite (in Prozent): Ertrag nach Steuern x 100 geteilt durch Eigenkapital).

Eine Marktanalyse hilft Kapitalanlegern dabei, das Potenzial einer Immobilie richtig einschätzen zu können. Kapitalanleger müssen sich dabei folgende Fragen stellen:

• Welche derzeitigen Szeneviertel werden auch in absehbarer Zeit ganz oben auf der Rangliste stehen?
• Welcher Bezirk gewinnt in der Zukunft an Beliebtheit?
• In welcher Nachbarschaft können Vermieter mit einer beständigen Nachfrage rechnen?

Grundsätzlich fordern Immobilien in Großstädten und gefragten Bezirken einen deutlich höheren Kaufpreis. Im Gegenzug erwirtschaften diese aber bei der Vermietung der Immobilie auch eine stärkere Rendite. Daher gilt es, eine gesunde Balance zwischen dem Kaufpreis und der Rendite zu finden.

Tipp 2: Finanzielles Polster einplanen

Kapitalanleger sollten unbedingt finanziellen Spielraum einplanen, um gegen unvorhersehbare Kosten, wie Reparaturen, Instandhaltungen oder Nebenkostennachzahlungen, gewappnet zu sein. Kapitalanleger sollten immer ein finanzielles Polster von rund zwanzig Prozent des Gesamtinvestitionsaufwands einplanen.

Praxistipp: Du kannst das Protokoll der letzten Eigentümerversammlungen einsehen, um zu prüfen, ob Baumaßnahmen an der Immobilie anstehen und mit welchen Kosten du kurz- und langfristig rechnen musst.

Tipp 3: Angebote vergleichen und günstige Zinsen sichern

Die Kalkulation einer Immobilieninvestition ist das A und O. Bei der finanziellen Planung der Zinsen und Tilgung sollten Kapitalanleger nicht mehr als 40 Prozent ihres Nettoeinkommens als monatliche Belastung einplanen.

Denn auch wenn das Zinsniveau ein historisches Tief erreicht hat, sind die Unterschiede der Bankangebote groß. Durch den Vergleich der Kredite und Konditionen (Laufzeit, Rückzahlmodalitäten, Zinshöhe) verschiedener Geldinstitutionen lassen sich durchaus mehrere tausend Euro einsparen.

Praxistipp: Verhandle mit dem günstigsten Angebot eines anderen Geldinstituts bei deiner Hausbank.

Gut zu wissen: Plane vorab ein, bis wann du die Immobilie spätestens abbezahlt haben möchtest. Nutzen ruhig hohe Tilgungsraten für deine Kapitalanlage, damit die Immobilie schneller abbezahlt ist und du früher von der Rendite profitierst. Bei Kapitalanlagen ist eine zweiprozentige Tilgung empfehlenswert.

Tipp 4: Sondertilgung verhandeln

Bei der Immobilienfinanzierung müssen Kapitalanleger ein gesundes Verhältnis zwischen einem anfänglich hohen Tilgungssatz und einer realistischen Monatsrate finden. Vereinbare mit deiner Bank eine Klausel für eine Sondertilgung, sodass dein Kredit bei einem höheren Einkommen schneller abbezahlt werden kann.

Tipp 5: Höheres Eigenkapital wird mit geringerem Risiko belohnt

Eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital entspricht (leider) mehr der Wunschvorstellung als der Realität – und ist abgesehen davon nicht empfehlenswert.

Denn: Ein höherer Eigenkapitalanteil wird von Banken mit günstigeren Konditionen belohnt. Je mehr Eigenkapital eingesetzt wird, desto niedriger werden in der Regel die Zinsen. ” Als Faustregel sollten Kapitalanleger mit Ihrem Eigenkapital zumindest die Nebenkosten decken.

Tipp 6: Finanzierungsformen recherchieren

Kapitalanleger können ebenso wie Privatpersonen Unterstützung von staatlichen Förderungsmaßnahmen profitieren. Als Kapitalanleger solltest du vorab Finanzierungstermine bei verschiedenen Geldinstitutionen wahrnehmen und jeweils die Vor- und Nachteile der Kredite und Konditionen vergleichen.

Staatliche Förderungsmaßnahmen (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) fördern zum Beispiel den Einsatz erneuerbarer Energien und Wärmeerzeugung. Zudem können Kapitalanleger in der Regel zinsverbilligte Darlehen oder Zuschüsse in Anspruch nehmen.

Praxistipp: Kapitalanleger unterliegen einem deutlichen Steuervorteil: Einige Ausgaben können von der Steuer abgesetzt werden, sodass sich das zu versteuernde Einkommen durch die Steuerersparnis verringert.

Für eine erfolgreiche Immobilienfinanzierung stehen diverse strategische Tipps zur Verfügung, angefangen bei der Auswahl einer renditeträchtigen Immobilie bis hin zur gründlichen Kreditvergleichs- und Förderungsrecherche. Kapitalanleger sollten dabei auf eine potenzielle Rendite von drei bis fünf Prozent achten, ein finanzielles Polster von rund zwanzig Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens einplanen und gezielt nach günstigen Zinskonditionen sowie Förderungsmöglichkeiten suchen.

Eine Immobilieninvestition sollte generell keiner voreiligen Entscheidung unterliegen. Stattdessen hilft eine Marktanalyse Kapitalanlegern dabei, einen Standort für eine vielversprechende Rendite zu finden und durch eine intensive Recherche optimale Kreditangebote und Konditionen zu erhalten. Nur so lässt sich eine Kapitalanlage erfolgreich finanzieren.