Untervermietung: Darf man sie als Vermieter verbieten?

Erfahre wann Vermieter die Untervermietung verbieten können, welche vertraglichen Regelungen es gibt und wie hoch der Untermietzuschlag sein darf.

Paulin

4 Minuten Lesezeit

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Aktualisiert am 31 Mai 2024

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Vermietung

Während einige Vermieter die Untervermietung als Möglichkeit zur Erweiterung ihres Mieterkreises betrachten, sind andere besorgt über die möglichen Risiken und den Verlust der Kontrolle über ihre Immobilie. In diesem Artikel werfen wir einen Blick auf die Frage, ob Vermieter das Recht haben, die Untervermietung zu verbieten. Wir informieren über die vertraglichen Regelungen zur Untervermietung, wann ein Verbot der Untervermietung gerechtfertigt ist und geben dir einen umfassenden Überblick über die verschiedenen Aspekte des Untermietzuschlags.

Die Untervermietung bezieht sich auf die Situation, in der ein Hauptmieter einen Teil der gemieteten Immobilie an eine andere Person untervermietet. Die gesetzlichen Regelungen für diese Art von Vermietung findet man in § 540 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).

Will dein Hauptmieter beispielsweise für eine bestimmte Zeit ins Ausland gehen und seine Wohnung untervermieten, bleibt er weiterhin dein Vertragspartner und ist für die Erfüllung der Mietverpflichtungen verantwortlich. Der Untermieter unterzeichnet einen Untermietvertrag mit dem Hauptmieter und zahlt die Miete direkt an diesen.

Du hast die Möglichkeit, vertragliche Regelungen zur Untervermietung in den Mietvertrag aufzunehmen. Diese Regelungen dienen dazu, deine Interessen als Vermieter zu schützen und sicherzustellen, dass diese Untervermietung unter bestimmten Bedingungen erfolgt. Folgende Punkte kannst du im Mietvertrag beinhalten:

• Zustimmungspflicht: Lege im Vertrag fest, dass eine Untervermietung nur mit deiner ausdrücklichen schriftlichen Zustimmung erlaubt ist. Dadurch behältst du die Kontrolle über die Auswahl potenzieller Untermieter und kannst sicherstellen, dass diese zuverlässig sind.
• Bedingungen und Auflagen: Definiere klare Bedingungen, die der Hauptmieter erfüllen muss, um eine Untervermietung zu beantragen. Dies kann beispielsweise die Vorlage eines schriftlichen Untermietvertrags, eine Bonitätsprüfung des Untermieters oder die Einhaltung bestimmter Verhaltensregeln umfassen.
• Haftung und Verantwortung: Stelle klar, dass der Hauptmieter trotz Untervermietung weiterhin für die Erfüllung seiner Pflichten und die ordnungsgemäße Nutzung der Immobilie verantwortlich ist.

Prinzipiell darfst du die Untervermietung nicht einfach ohne Grund ablehnen. Folgende Gründe können jedoch eine Ablehnung der Untervermietung rechtfertigen:

• Überbelegung: Wäre durch die Untermiete eine Überbelegung des Mietobjektes vorhanden, wenn beispielsweise mehr als eine Person in einem Zimmer wohnt, hat der Vermieter einen Grund für die Ablehnung der Untervermietung. Pro Person sollte eine Fläche von 9 Quadratmetern zur Verfügung stehen.
• Unzumutbarkeit: Du kannst den Untermieter ablehnen, wenn er für dich unzumutbar ist. Jedoch sollte man beachten, dass eine Unzumutbarkeit aufgrund der Herkunft, Religion oder sexuellen Identität nicht gerechtfertigt ist.

Verbietet der Vermieter die Untervermietung unberechtigterweise, muss er dem Hauptmieter den entgangenen Mietgewinn ersetzen. Der Mieter kann das Recht auf Untervermietung sogar einklagen, solange ein berechtigtes Interesse besteht.

Folgende Gründe des Hauptmieter stellen ein berechtigtes Interesse für die Untervermietung dar:

• Finanzielle Gründe: Der Hauptmieter kann Schwierigkeiten haben, die volle Miete zu zahlen und möchte daher einen Teil der Kosten durch die Untervermietung decken. Eine Langzeitarbeitslosigkeit des Hauptmieters stellt beispielsweise einen berechtigten Grund für eine Untervermietung dar.
• Vorübergehende Abwesenheit: Wenn der Hauptmieter vorübergehend abwesend ist, beispielsweise aufgrund einer Reise oder eines Studienaufenthalts, kann die Untervermietung dazu dienen, die Kosten für die nicht genutzte Immobilie zu reduzieren.
• Auszug der Kinder: Beim Auszug der Kinder oder eines Mitbewohners kann die Untervermietung dazu dienen, zusätzlichen Wohnraum oder finanzielle Unterstützung zu erhalten.

Beachte! Verbietest du als Vermieter die Untervermietung, obwohl ein berechtigtes Interesse besteht, hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht.

Partner, Kinder, Eltern und Hausangestellte dürfen in das Mietobjekt einziehen, ohne die Erlaubnis des Vermieters einzuholen. In Ausnahmesituationen, wie beispielsweise bei Überbelegung des Mietobjektes, kannst du den Einzug dennoch verbieten. Bei einer Untervermietung, die von dir im Vorhinein nicht genehmigt wurde, handelt es sich um eine Vertragsverletzung seitens des Hauptmieters.

Was tun bei illegaler Untervermietung?

Illegale Untervermietung ist das Vermieten einer Wohnung oder eines Teils davon an Dritte ohne die Zustimmung des Vermieters. Obwohl die illegale Untervermietung in Deutschland nicht strafbar ist, kannst du als Vermieter trotzdem Schritte unternehmen, wenn du erfährst, dass dein Hauptmieter illegal untervermietet.

Wenn der Hauptmieter illegal untervermietet und du einen wichtigen Grund siehst, kannst du eine fristlose Kündigung aussprechen. Die Beweislast liegt jedoch bei dir. Das bedeutet, dass du dafür zuständig bist, das Klingelschild zu fotografieren oder einen Melderegisterauszug des Hauptmieters einzuholen.

Eine schriftliche Abmahnung ist ratsam, um auf den Vertragsbruch hinzuweisen und eine Frist zur Beendigung der Untervermietung zu setzen. Sollte der Hauptmieter deine Abmahnung ignorieren, kannst du eine Unterlassungsklage erwägen, um den Hauptmieter zur Räumung des unerlaubt untervermieteten Teils zu zwingen.

Ein Untermietzuschlag ist eine zusätzliche Zahlung, die ein Untermieter an den Hauptmieter oder Vermieter leistet, wenn er einen Teil der Mietwohnung untermietet. Der Zuschlag stellt eine Erhöhung des Mietpreises dar und wird in der Regel auf den ursprünglichen Mietzins aufgeschlagen. Der Hauptgrund für einen Untermietzuschlag ist der finanzielle Ausgleich für zusätzliche Leistungen, die der Hauptmieter dem Untermieter zur Verfügung stellt.

Ist ein Untermietzuschlag zulässig?

Ein Untermietzuschlag ist in der Regel dann zulässig, wenn er im Mietvertrag explizit vereinbart wurde. Dieser Zuschlag darf vom Vermieter gemäß § 553 BGB nur verrechnet werden, wenn die Untervermietung des Mietobjektes ohne Untermietzuschlag unzumutbar wäre. Man sollte beachten, dass die rückwirkende Forderung eines Untermietzuschlags nicht zulässig ist. Außerdem können höhere Kosten, die dem Vermieter durch die Untervermietung entstehen, nicht nachträglich geltend gemacht werden.

Wie hoch darf der Untermietzuschlag sein?

Der Zuschlag der Miete bei der Untervermietung sollte nicht mehr als 25 Prozent der Untermiete ausmachen. Das bedeutet, dass der Vermieter bei einer Untermiete von 800 Euro noch 200 Euro Zuschlag verlangen kann. Liegt die Hauptmiete des Mietobjektes jedoch nicht unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, darf der Zuschlag maximal 20 Prozent der Untermiete ausmachen. Im Falle von Sozialwohnungen darf der Untermietzuschlag maximal 2,50 Euro betragen.

Die Untervermietung stellt Vermieter vor eine Herausforderung, da sie potenzielle Risiken wie den Verlust der Kontrolle über ihr Mietobjekt mit sich bringen kann. In manchen Fällen haben Vermieter jedoch das Recht, die Untervermietung zu verbieten.

Eine Überbelegung des Mietobjektes oder die Unzumutbarkeit des potenziellen Untermieters können gerechtfertigte Gründe für eine Ablehnung der Untervermietung sein. Andernfalls kann der Hauptmieter das Recht auf Untervermietung einklagen, solange ein berechtigtes Interesse vorliegt.