Verkehrswert einer Immobilie: Bedeutung & Ermittlung

Erfahre was man unter dem Verkehrswert einer Immobilie versteht, wann er zur Anwendung kommt und wie man ihn ermittelt.

Paulin

4 Minuten Lesezeit

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Aktualisiert am 17 Sept. 2024

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Vor der Vermietung

Der Verkehrswert einer Immobilie ist nicht nur beim Immobilienverkauf von Bedeutung, sondern spielt auch eine Rolle bei der Bewilligung von Krediten und bei der Vermietung von Objekten. Als Vermieter und Eigentümer ist es also essentiell, den genauen Wert seiner Immobilie zu kennen, um beispielsweise die passende Miete der Wohnung zu bestimmen. Wir erklären dir in unserem Artikel, was man unter dem Verkehrswert versteht und wie er ermittelt wird.

Der Verkehrswert oder der Zeitwert einer Immobilie ist der Marktwert, den die Immobilie aktuell auf dem Immobilienmarkt haben könnte. Er wird ermittelt, indem verschiedene Faktoren wie Lage, Größe, Ausstattung sowie der bauliche Zustand und die Ausstattung der Immobilie berücksichtigt werden.

Der Verkehrswert wird gemäß den Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) durch ein Verkehrswertverfahren ermittelt. Die Berechnung des Verkehrswertes muss unter Berücksichtigung der aktuellen Marktbedingungen gemäß den Vorgaben der ImmoWertV durchgeführt werden.

Der Verkehrswert einer Immobilie ist in verschiedenen Situationen von großer Bedeutung. Nicht nur beim Immobilienverkauf ist es wichtig den Verkehrswert der Immobilie zu kennen, sondern auch für die Vermietung von Immobilien und die Bewilligung von Krediten.

Bei der Vermietung ermöglicht der Verkehrswert die Festlegung einer angemessenen Miete, die weder zu hoch ist und potenzielle Mieter abschreckt, noch zu niedrig, sodass du als Vermieter nicht die volle Rendite erzielst. Darüber hinaus wird der Verkehrswert auch bei Erbfällen, Scheidungen oder steuerlichen Angelegenheiten relevant, um den genauen Wert des Vermögens zu ermitteln.

Die Wertermittlung einer Immobilie erfolgt in der Regel durch professionelle Gutachter, Makler oder Sachverständige, die ihre Fachkenntnisse einsetzen. Ein gerichtlich anerkanntes Verkehrswertgutachten darf beispielsweise ausschließlich von anerkannten Gutachtern erstellt werden. Solche Gutachten sind besonders bei rechtlichen Angelegenheiten wie Erbschaften oder Scheidungen wichtig.

Es gibt verschieden Möglichkeiten der Wertermittlung:

• Vergleichswertverfahren
• Ertragswertverfahren
• Sachwertverfahren

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren wird oft bei Immobilien angewandt, die nicht vermietet sind. Bei dieser Bewertungsmethode werden die Preise von Immobilien, die kürzlich auf dem Markt verkauft wurden, als Referenz herangezogen, um den Wert der zu bewertenden Immobilie abzuschätzen.

Der Gutachter oder Sachverständige sucht nach vergleichbaren Immobilien in der näheren Umgebung, die ähnliche Eigenschaften wie Größe, Ausstattung, Lage und Zustand aufweisen. Anhand der Verkaufspreise dieser Vergleichsobjekte wird dann der Wert der zu bewertenden Immobilie geschätzt.

Wenn keine Immobilien zum Vergleich verfügbar sind, greift der Sachverständige auf die Datensammlung des örtlichen Gutachterausschusses zurück. In diesen Verkehrswertverfahren ist es von großer Bedeutung, dass die Gutachter stets den aktuellen Zeitwert ermitteln.

Gut zu wissen: Die Energieeffizienz des Gebäudes sowie Renovierungsprojekte gewissen Merkmale des Gebäudes können Einfluss auf den Marktwert haben. Dazu gehören beispielsweise Zimmer- oder Stockwerksanzahl, Terrassen oder Balkone.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird vor allem bei vermieteten oder gewerblich genutzten Immobilien angewendet. Es basiert auf der Annahme, dass der Wert einer Immobilie durch die erwarteten zukünftigen Erträge bestimmt wird, die sie generieren kann.

Bei diesem Verfahren werden zuerst die jährlichen Mieteinnahmen ermittelt, die die Immobilie voraussichtlich generieren wird. Dazu wird die aktuell erzielte Miete oder realistische Mietpreise vergleichbarer Immobilien herangezogen. Von den jährlichen Mieteinnahmen werden dann die umlagefähigen Kosten abgezogen, um den Nettoertrag zu ermitteln.

Dann werden die zukünftigen Einnahmen für einen bestimmten Zeitraum (z.B. 10-20 Jahre) geschätzt, unter der Berücksichtigung möglicher Mieterhöhungen. Anschließend wird der geschätzte Ertrag auf den Liegenschaftszinssatz abgezinst, der die gewünschte Rendite für Investoren widerspiegelt. Die Differenz zwischen dem abgezinsten Ertrag und den nicht umlagefähigen Kosten ergibt den Ertragswert der Immobilie. Der Ertragswert entspricht dem Verkehrswert.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren wird vor allem bei selbstgenutzten Immobilien oder nicht vermieteten Immobilien angewendet. Bei diesem Verfahren wird der Wert des Grundstücks und des Gebäudes separat ermittelt. Ein Gutachter verwendet Bodenrichtwerte des Bundesbauministeriums, um den Grundstückswert zu bestimmen. Den Wert des Gebäudes berechnet er aus den Herstellungskosten unter Berücksichtigung einer Altersminderung, die vom Baujahr abhängig ist.

Anschließend wird der ermittelte Wert des Gebäudes zum Grundstückswert addiert, um den Verkehrswert zu erhalten. Da Gutachter im Verkehrswertverfahren zwei unterschiedliche Methoden anwenden können und oft zu unterschiedlichen Ergebnissen kommen, wird häufig der Mittelwert beider Ergebnisse als Verkehrswert in die Gutachten aufgenommen.

Das Gutachten für die Wertermittlung kann von verschiedenen Personen erstellt werden:

• Immobilienmakler
• Immobiliengutachter mit entsprechender Zertifizierung
• Bauingenieure und Architekten mit Sachverständigenqualifikationen
• Banken und Sparkassen
• Finanzamt

Wie berechnet das Finanzamt den Verkehrswert einer Immobilie?

Das Finanzamt verwendet in der Regel ein vereinfachtes Massenverfahren, um den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln. Dabei werden statistische Daten und Durchschnittswerte genutzt, um den Wert zu schätzen. Es werden Faktoren wie Lage, Größe, Baujahr und die Art der Immobilie berücksichtigt. Allerdings beruht diese Methode oft auf pauschalen Annahmen und erfasst nicht alle individuellen Eigenschaften oder Besonderheiten einer Immobilie.

Beachte! Bei einer Beurteilung durch das Finanzamt gibt es keine Vor-Ort-Besichtigung. Daher kann das Gutachten potenziell überhöht ausfallen, was zu einem höheren Marktwert führt.

Zusätzlich zur Besichtigung der Immobilie wird der Sachverständige verschiedene Unterlagen zum Objekt anfordern, um die Wertermittlung der Immobilie durchführen zu können. Es ist also wichtig, folgende Unterlagen bereitzuhalten:

• Grundrisspläne und Schnitte
• Aktueller Grundbuchauszug
• Energieausweis
• Lageplan
• Flurkarte
• Wohnflächenberechnung
• Gegebenenfalls Nachweise über Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen
• Informationen zu etwaigen Rechten und Belastungen des Grundstücks

Wenn deine Immobilie nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) aufgeteilt ist, wie beispielsweise Eigentumswohnungen, sind für die Wertermittlung zusätzlich folgende Dokumente wichtig:

• Protokolle von Eigentümerversammlungen
• Teilungserklärung
• Wohngeldabrechnung
• Wirtschaftsplan

Für vermietete Objekte sind darüber hinaus folgende Nachweise für die Ermittlung des Verkehrswertes relevant:

• Mietverträge
• Aufstellung der Mieteinnahmen
• Letzte Nebenkostenabrechnungen

Die Kosten eines professionellen Verkehrswertgutachten liegen zwischen 500 Euro und 1,5 Prozent des Wertes der Immobilie. Ein Kurzgutachten kostet in der Regel lediglich 500 Euro, während Vollgutachten teurer sind. Bei einer Immobilie mit einem Wert von 500.000 Euro liegt der Preis eines Vollgutachten also bei 7.500 Euro.

Der Verkehrswert einer Immobilie ist der geschätzte Marktwert einer Immobilie, der unter normalen Marktbedingungen erzielt werden kann. Als Vermieter ist es entscheidend, den Verkehrswert der Immobilie zu kennen, um eine angemessene Miete festzulegen.

Die Wertermittlung erfolgt üblicherweise durch professionelle Gutachter, Sachverständige oder Makler, die unterschiedliche Bewertungsmethoden anwenden, wie das Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren oder Sachwertverfahren. Für rechtliche Angelegenheiten wie Erbschaften oder Scheidungen werden oft gerichtlich anerkannte Verkehrswertgutachten benötigt. Um den Prozess der Verkehrswertermittlung so reibungslos wie möglich zu gestalten, solltest du rechtzeitig die benötigten Dokumente vorbereiten.