Werbungskosten bei Vermietung: wie du deine Steuerlast minimierst

Lerne wie du Werbungskosten bei der Vermietung von Immobilien steuerlich absetzen kannst.

Paulin

4 Minuten Lesezeit

·

Aktualisiert am 6 Nov. 2024

·

Vermietung

Die Vermietung von Immobilien ist nicht nur eine Einnahmequelle, sondern ist auch mit verschiedenen Kosten verbunden. Wenn du Einkünfte aus Vermietung oder Verpachtung erzielst, hast du das Recht, bestimmte Kosten als Werbungskosten abzusetzen. In diesem Artikel erklären wir, welche Ausgaben als Werbungskosten abgesetzt werden können und wie du diese Kosten in der Steuererklärung geltend machen kannst.

Werbungskosten sind Ausgaben, die Vermieter steuerlich geltend machen können, um ihre steuerpflichtigen Einnahmen zu reduzieren. Gemäß § 9 Abs. 1 des deutschen Einkommensteuergesetzes handelt es sich bei Werbungskosten um Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen. Diese Kosten werden üblicherweise in der Anlage V der Einkommensteuererklärung angegeben.

Gut zu wissen! Wenn ein Gebäude teilweise fremdvermietet und teilweise zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird, können die gebäudebezogenen Ausgaben nur für den vermieteten Teil als Werbungskosten abgezogen werden.

Wann sind Werbungskosten nicht abzugsfähig?

Werbungskosten im Zusammenhang mit Immobilien sind nicht abzugsfähig, wenn:

• Du die Immobilie später für den eigenen Gebrauch vorsieht
• Die Absicht besteht, die Immobilie unentgeltlich an dein Kind zu überlassen
• Die Absicht besteht, die Immobilie zu verkaufen.

Sämtliche Kosten, die im Zusammenhang mit der vermieteten Immobilie auftreten, sind als Werbungskosten steuerlich absetzbar. Zu den relevantesten gehören:

• Energieausweis
• Finanzierungskosten
• Grundsteuer
• Instandhaltungsrücklage
• Kontoführung
• Mietausfall
• Mietersuche
• Notarkosten
• Renovierungskosten

Energieausweis

Als Vermieter hast du die Möglichkeit, die Kosten für die Erstellung eines Energieausweises als Werbungskosten in deiner Steuererklärung anzugeben. Die Kosten für den Energieausweis sind sofort absetzbar. Wir empfehlen dir, die Rechnung für den Energieausweis aufzubewahren, falls das Finanzamt Prüfungen vornimmt.

Finanzierungskosten

Finanzierungskosten für eine Immobilie können nur dann als Werbungskosten steuerlich abgesetzt werden, wenn das Fremdkapital für eine zu vermietende Immobilie verwendet wird. Bei einer selbstgenutzten Immobilie ist dies nicht der Fall. Zu den Finanzierungskosten gehören unter anderem Kreditzinsen, Abschlussgebühren, Kosten für den Finanzierungsplan und Grundbuchgebühren.

Grundsteuer

Bei der Vermietung deiner Wohnung oder deines Hauses hast du die Möglichkeit, die Grundsteuer als Werbungskosten in deiner Steuererklärung geltend zu machen. Beachte jedoch, dass dies nur möglich ist, wenn du die Grundsteuer selbst zahlst. Zahlt der Mieter die Grundsteuer, kannst du sie steuerlich nicht absetzen.

Instandhaltungsrücklage

Vermieter können Beiträge zur Instandhaltungsrücklage steuerlich absetzen, vorausgesetzt, diese werden tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen wie Reparaturen ausgegeben. Der Bundesfinanzhof hat dies in seiner Entscheidung (IX B 144/05) klargestellt. Ebenso können Vermieter eine Sonderumlage, die von der Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen wurde, als Werbungskosten absetzen, jedoch erst im Jahr der Ausgaben für die geplante Maßnahme.

Kontoführung

Vermieter führen oft ein getrenntes Bankkonto für ihre Mieteinnahmen und Ausgaben, die im Zusammenhang mit der vermieteten Immobilie stehen. Häufig entstehen dadurch zusätzlich Kosten für die Kontoführung. Auch diese Ausgaben können in der Regel als Werbungskosten abgesetzt werden.

Leerstand

Steht die zu vermietende Wohnung leer, da du auf Antworten auf Inserate wartest, kann es sein, dass du trotzdem Ausgaben für Wasser, Strom, Kreditzinsen oder die Gebäudeversicherung hast. Es gibt die Möglichkeit, die bei Leerstand entstandenen Kosten als vorab entstandene Werbungskosten steuerlich abzusetzen. Die Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass du dem Finanzamt Vermietungsbemühungen nachweisen kannst.

Mietausfall

Falls dein Mieter die Miete nicht bezahlt, behältst du das Recht, deine Werbungskosten weiterhin von deinen Mieteinnahmen abzusetzen.

Mietersuche

Die Kosten für die Mietersuche, die als Werbungskosten steuerlich abgesetzt werden können, umfassen in der Regel Inseratskosten für das Schalten von Anzeigen auf Online-Plattformen, Kosten für die Beantragung von Schufa Auskünften oder Bonitätsprüfungen.

Notarkosten

Notarkosten, die bei der Eintragung einer Grundschuld für die vermietete Immobilie oder einer Hypothek entstehen, gelten als Finanzierungskosten und können in der Steuererklärung ebenfalls als Werbungskosten angegeben werden.

Renovierungskosten (Erhaltungsaufwendungen)

Renovierungskosten können als Werbungskosten direkt im Jahr, in dem sie anfallen, von den Mieteinnahmen abgezogen werden. Sanierungsbedingte Erhaltungs- und Renovierungsmaßnahmen, die innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Erwerb der Wohnung oder des Hauses entstehen, kann man jedoch nicht als gewöhnliche Werbungskosten steuerlich absetzen.

Beachte! Wenn du momentan in der Wohnung wohnst, die du später vermieten willst und Renovierungskosten entstehen, sind diese steuerlich nicht als Werbungskosten absetzbar.

Sofortige absetzbare Werbungskosten werden noch im selben Jahr der Zahlung abgezogen, während nicht sofort absetzbare Werbungskosten, über längere Zeit hinweg abgeschrieben werden. Ein Beispiel für sofort absetzbare Werbungskosten bei der Vermietung oder Verpachtung von Immobilien sind Kosten für die Instandhaltung oder Reparaturen, wie beispielsweise Malerarbeiten, die im gleichen Jahr bezahlt werden, in dem sie angefallen sind.

Nicht sofort absetzbare Werbungskosten werden über längere Zeit hinweg abgeschrieben. Hierzu gehören beispielsweise Anschaffungs- und Herstellungskosten wie der Kauf einer Solaranlage.

Vorweggenommene Werbungskosten bei Vermietung oder Verpachtung sind Ausgaben, wie beispielsweise Renovierungen oder Finanzierungskosten, die bereits vor den Mieteinnahmen anfallen. Diese Kosten können im Zahlungsjahr steuerlich geltend gemacht werden. Die Voraussetzung dafür ist jedoch, dass man beabsichtigt, die Immobilie zu vermieten oder zu verpachten.

Tipp! Als Nachweis für die Beabsichtigung der Vermietung oder Verpachtung in naher Zukunft können Inserate im Internet oder in Zeitungen dienen.

Die Werbungskosten solltest du auf der Rückseite der Anlage V in der Steuererklärung in die entsprechenden Felder eintragen. Übertrage außerdem die Summe der Werbungskosten auf die Vorderseite im entsprechenden Feld. In der nächsten Zeile wird dann der Einkommensüberschuss berechnet.

Kosten, die nach dem Ende der Vermietung oder Verpachtung anfallen und in Verbindung mit dem Erzielen von Einkünften stehen, werden als nachträgliche Werbungskosten betrachtet. Hierzu gehören beispielsweise Ausgaben für einen Räumungsprozess gegen einen Mieter.

Zinsen für einen Kredit, der im Zusammenhang mit der Immobilie aufgenommen wurde, können nicht mehr als Werbungskosten abgezogen werden, wenn die Immobilie nicht mehr vermietet oder verpachtet wird. Wenn jedoch nur vorübergehend keine Mieteinnahmen erzielt werden, beispielsweise aufgrund von Renovierungsarbeiten, bleibt der Abzug von Zinsen als Werbungskosten weiterhin möglich.

Werbungskosten bei der Vermietung oder Verpachtung können deine Steuerlast erheblich reduzieren. Von Energieausweisen bis Renovierungen können verschiedene Ausgaben steuerlich geltend gemacht werden. Es ist wichtig zu beachten, dass nicht alle Kosten sofort absetzbar sind, einige müssen über einen längeren Zeitraum verteilt werden.

Tipp: Wenn deine Werbungskosten höher sind als deine Mieteinnahmen, entsteht ein Verlust aus der Vermietung. Diesen Verlust kannst du mit anderen Einkünften verrechnen, was dazu führt, dass deine Steuerlast sinkt.