WG-Mietverträge: Was Vermieter wissen müssen

Lerne über verschiedene Arten von WG-Mietverträgen, einschließlich der Vor- und Nachteile sowie der Rechte und Pflichten.

Shreya

8 Minuten Lesezeit

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Aktualisiert am 31 Mai 2024

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Vor der Vermietung

WG steht für Wohngemeinschaft, ein Begriff, der die Situation beschreibt, in der zwei oder mehr gesetzlich nicht miteinander verwandte Personen beschließen, gemeinsam in einer Mietwohnung zu leben. Eine Unterkunft als WG zu vermieten ist eine attraktive Option für Eigentümer und Vermieter, die ein großes Haus besitzen. Schließlich muss jeder Mieter ein eigenes Zimmer haben und genügend gemeinsame Wohnräume, um eine Überbelegung zu vermeiden.

Um dir dabei zu helfen, dein Haus oder deine Wohnung als Wohngemeinschaft einzurichten, informieren wir dich über:

• die Rechte und Pflichten von Vermietern und Mietern, wenn sie eine WG mieten
• 3 verschiedene Möglichkeiten, wie du einen WG-Vertrag abschließen kannst

Am Ende kannst du eine fundierte Entscheidung darüber treffen, welche Option für dich am besten geeignet ist, basierend auf dem erforderlichen Aufwand und dem Risikoniveau.

Deine Wohnung als Wohngemeinschaft (WG) zu vermieten ist empfehlenswert, wenn dein Haus oder deine Wohnung in der Nähe von Universitäten oder in Vierteln mit hohen Mieten liegt. Außerdem verlassen sich angesichts der steigenden Inflation immer mehr junge Menschen auf WGs, um eine bezahlbare Wohnung zu finden.

In 37 von 94 Städten haben sich die Wohnausgaben im Vergleich zum Vorjahr um über zehn Prozent erhöht, was nahezu die Hälfte der Studenten an deutschen Universitäten betrifft. In Anbetracht dessen ist die Vermietung deiner Wohnung als WG momentan eine gute Option. Das erhöht die Chance, dass du nie eine leere Unterkunft hast, da junge Leute lieber zusammen wohnen, um Lebenshaltungskosten zu sparen.

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) enthält keine mietrechtlichen Bestimmungen zu Wohngemeinschaften. Das macht WGs jedoch nicht illegal. Stattdessen gelten die üblichen mietrechtlichen Bestimmungen für einen WG-Mietvertrag (BGB §§ 535 ff. and § 553). Neben den mietrechtlichen Bestimmungen entscheidet auch die Art des WG-Mietvertrags über die Rechte und Pflichten, die Vermieter und Mieter beachten müssen. Zum Beispiel, wie lange die Kündigungsfrist sein soll oder wer für Schönheitsreparaturen haftbar ist.

Weitere Regeln, die Vermieter im Auge behalten müssen, sind:

• die allgemeinen Vorschriften zum Vertragsabschluss (§ 145 ff.)
• die Allgemeinen Geschäftsbedingungen (§ 305 ff.)
• die HeizkostenVO (Verordnung über Heizkostenabrechnung)
• die Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen
• das Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermittG)
• das Wohnungseigentumsgesetz (WEG)
• das Gebäudeenergiegesetz (GEG)

In Deutschland gibt es 3 Möglichkeiten, einen Mietvertrag über eine Wohngemeinschaft (WG) zu vereinbaren:

1. Ein Mieter wird Hauptmieter, alle anderen Untermieter
2. Alle Mieter werden Hauptmieter
3. Alle Mieter erhalten individuelle Mietverträge

Bei dieser Art von Mietvertrag für die Wohngemeinschaft unterschreiben alle Mieter den gleichen Vertrag und haben die gleichen Rechte und Pflichten.

Was sind die Rechte und Pflichten bei diesem Vertrag?

Wenn alle Mieter als Hauptmieter betrachtet werden, muss jeder Mieter den Mietvertrag unterzeichnen und die Kündigung gemeinsam ausgesprochen werden. Sie sind alle dafür verantwortlich und verpflichtet, die Wohnung sauber zu halten und Miete, Rechnungen und Kosten für eventuelle Schäden zu bezahlen.

Achte als Vermieter darauf, dass alle Hauptmieter den Mietvertrag unterzeichnet haben. Du bist außerdem dafür verantwortlich, dass alle Hauptmieter in jeder zukünftigen Kommunikation adressiert werden. So zum Beispiel bei der Versendung des Kündigungsschreibens oder der Benachrichtigung zum Betreten der Wohnung für Reparaturen.

Was sind die Vor- und Nachteile dieser Vertragsart?

Diese Art von Mietvertrag ist bei Vermietern beliebt, weil alle Mieter gesamtschuldnerisch haften. Dies verringert die Risiken für dich als Vermieter, da du die verbleibenden Mieter für gescheiterte oder verspätete Zahlungen verklagen kannst (nicht mehr als den fälligen Betrag). Dadurch entsteht auch weniger Arbeitsaufwand für dich, weil du keine separaten Mietverträge oder Nebenkostenabrechnungen erstellen musst.

Das größere Risiko liegt bei den Hauptmietern, da sie die Kosten für sich selbst tragen müssen. Das Risiko für Vermieter ist gering und mit guter Planung vermeidbar. Da zum Beispiel die Hauptmieter gemeinsam kündigen müssen, kann es passieren, dass du am Ende ein leeres Haus hast, wenn du nicht rechtzeitig jemanden findest. Aber mit Funktionen, die es dir ermöglichen, deine Wohnung schon Monate im Voraus zu vermieten, musst du dir keine Sorgen um eine leerstehende Unterkunft machen.

Tipps für diesen WG-Mietvertrag

Beim Abschluss eines Mietvertrags mit mehreren Hauptmietern ist es ratsam, eine Klausel aufzunehmen, die regelt, was passiert, wenn einer der Hauptmieter ausziehen möchte. Wenn es zum Beispiel zwei Hauptmieter gibt und einer auszieht, kannst du eine Klausel einfügen, die besagt, dass der verbleibende Mieter mit Zustimmung aller einen Ersatzmieter finden kann. Du bist aber nicht verpflichtet, einen Mieterwechsel zu akzeptieren. Du kannst dich auch dazu entscheiden, die verbleibenden Mieter um einen neuen Vertrag mit neuen Bedingungen zu bitten.

Mieter haben das Recht, unterzuvermieten, wenn es einen berechtigten Grund gibt, z. B. wenn sie für ein paar Monate ins Ausland ziehen oder wirtschaftliche Schwierigkeiten haben. Deshalb ist es wichtig, dass dir eine solche Möglichkeit bekannt ist, falls du den bestehenden Mietvertrag ändern musst.

Gut zu wissen! Bei dieser Art des WG Mietvertrags kannst du dich als Vermieter bei Beschädigungen in der Wohnung an den Hauptmieter wenden.

Wer gilt als Untermieter?

Ein Untermieter ist jemand, der rechtlich nicht mit dem Mieter verwandt ist und vorübergehend ein Zimmer oder die ganze Wohnung mieten möchte. Mieter müssen immer die Erlaubnis des Vermieters einholen, um an einen Untermieter zu vermieten.

Wenn der Ehepartner, der eingetragene Partner, die Kinder oder die Eltern des Hauptmieters einziehen möchten, gelten diese nicht als Untermieter. In einem solchen Fall muss der Hauptmieter nicht um Erlaubnis bitten.

Welche Rechte und Pflichten gibt es bei diesem Mietvertrag?

Bei einem Hauptmieter und einem Untermieter unterzeichnet nur der Hauptmieter den Mietvertrag. Der Hauptmieter ist verantwortlich und übernimmt die Haftung für die Zahlung der vollen Miete, er ist Ansprechpartner für alle Untermieter und kommt für alle Schäden auf. Er ist außerdem für die Auswahl der Untermieter, die Kündigung und die Aufteilung der Miete und der Nebenkosten zuständig. Damit agiert dieser als Vermieter gegenüber den Untermietern.

Der Hauptmieter muss auch deine Erlaubnis zur Untervermietung einholen. Zur Erteilung einer solchen Erlaubnis kannst du eine "Untervermietungserlaubnis" in schriftlicher Form ausstellen. Du kannst den Hauptmieter bitten, sich mit dir zu beraten, aber du darfst einen Untermieter nicht ohne triftigen Grund ablehnen. Ein triftiger Grund könnte sein, dass der aktuelle Mietvertrag bald ausläuft, der Untermieter eine negative Kreditwürdigkeit hat oder eine Überbelegung des Hauses zu befürchten ist.

Was sind die Vor- und Nachteile dieser Art von WG-Mietvertrag?

Diese Variante eignet sich am besten, wenn der Hauptmieter deine Wohnung für eine kurze Zeit untervermieten möchte. Ein zusätzlicher Vorteil ist der geringere Aufwand, da du nur einen Ansprechpartner hast - den Hauptmieter.

Der einzige Nachteil an diesem Modell ist, dass du nicht genug Kontrolle hast. Wenn der Hauptmieter zum Beispiel einen guten Grund hat, unterzuvermieten, kannst du nicht nein sagen. Du kannst auch nicht einen Untermieter deiner Wahl auswählen. Der Grund, warum manche Vermieter keinen Untermieter wollen, ist, dass es bestimmte Risiken gibt.

Ein Beispiel ist, wenn der Untermieter nicht zahlen kann oder sich weigert zu gehen. In diesem Fall kannst du nur gegen den Hauptmieter vorgehen, da er dir gegenüber haftbar ist. Aber wenn der Hauptmieter nicht für den Untermieter zahlen kann, entsteht ein erheblicher Aufwand, um die Situation zu klären. Deshalb ist es ratsam, deinen Hauptmieter zu bitten, einen Untermietvertrag zu seiner Sicherheit abzuschließen.

Ein anderes Beispiel ist die Untervermietung durch den Hauptmieter für touristische Zwecke. Das ist nicht zulässig, und du kannst den Mietvertrag des Hauptmieters und des Untermieters sofort kündigen. In diesem Fall könntest du ohne Mieteinnahmen dastehen, bis du einen Ersatzmieter gefunden hast.

Tipps für diesen Mietvertrag

Wenn du einen Mietvertrag mit einem Hauptmieter und mehreren Untermietern abschließt, achte auf eine entsprechende Klausel:

• die festlegt, wie viele Untermieter erlaubt sind
• die festlegt, ob ein Untermieter als neuer Hauptmieter eintreten kann,
• wenn der aktuelle Hauptmieter den Mietvertrag kündigt. In diesem Fall muss der Hauptmieter dem Untermieter fristgerecht kündigen. Andernfalls muss der Untermieter ausziehen, wenn der Hauptmieter auszieht.

Das dritte und nicht so übliche WG-Mietmodell ist, dass jeder Mieter einen separaten Mietvertrag unterschreibt.

Welche Rechte und Pflichten gelten bei diesem Vertrag?

Jeder Mieter ist dafür verantwortlich, die Miete zu zahlen und die Gemeinschaftsräume sauber und frei von Schäden zu halten. Alle WG-Bewohner mieten ihr separates Zimmer und haben außerdem ein Nutzungsrecht für die allgemeinen Bereiche der Wohnung wie Küche oder Bad. Jeder Mieter kann seinen Vertrag selbstständig kündigen, solange er die gesetzliche Frist einhält.

Was sind die Vor- und Nachteile dieser Vertragsart?

Diese Art von WG-Mietvertrag ist empfehlenswert, wenn deine Unterkunft in der Nähe einer Universität oder in beliebten Gegenden liegt, wie z.B. in Berlins beliebten Vierteln. Besonders beliebt ist diese Art von Vereinbarung für Studentenwohnungen. Sie wird auch von neuen Expats bevorzugt, die nur kurzfristig in Deutschland sind und eher auf Bequemlichkeit Wert legen als auf das Zusammenleben mit Freunden.

Als Vermieter besteht das Risiko, dass alle Mieter zur gleichen Zeit kündigen. Dadurch kann sehr viel Aufwand entstehen, da du für die Suche nach einem neuen Mieter verantwortlich bist. In Städten wie Berlin, wo das Wohnungsangebot knapp ist, wirst du aber wahrscheinlich schnell einen Mieter finden.

Ein weiterer Nachteil für Vermieter ist, dass sie separate Rechnungen für die Nebenkosten erstellen müssen. Um deinen Arbeitsaufwand zu reduzieren und Zeit zu gewinnen, ist eine Pauschale für die Nebenkosten ratsam, die du gleichmäßig auf die Anzahl der Mieter aufteilst.

Tipps für diesen WG Mietvertrag

Achte beim Abschluss eines solchen Mietvertrags darauf, dass ausdrücklich festgelegt wird, wie die Miete und die Nebenkosten aufgeteilt werden. Das hilft, Streitigkeiten zu vermeiden, wenn nicht alle Räume gleich groß sind.

Es wird auch empfohlen, einen Nachtrag hinzuzufügen, in dem die vom ausziehenden Mieter verursachten Schäden aufgeführt sind. Auf diese Weise kannst du die Kosten für die vom neuen Mieter verursachten Schäden leicht berechnen.

Was muss ich als Vermieter bei einem WG-Mietvertrag beachten?

Jede Wahl hat Konsequenzen für den Vermieter. Einige der wichtigsten Dinge, die Vermieter bei der Erstellung eines gemeinsamen Mietvertrags beachten sollten, sind:

• Wie viele Mieter sind verantwortlich und haften für die Miete, Nebenkosten und Schäden?
• Wie werden Miete, Nebenkosten und Schönheitsreparaturen zwischen allen Mietern aufgeteilt?
• Wer ist verantwortlich für die Suche nach einem neuen (Unter-)Mieter — der Vermieter oder der Hauptmieter?
• Wer und wie viele Leute können dich direkt kontaktieren?
• Wie viel Verwaltungsarbeit möchtest du übernehmen?

Das Mietrecht bestimmt in § 573c BGB, wie Mieter und Vermieter einen Mietvertrag zu kündigen haben. Sowohl der Vermieter als auch der Mieter können eine Kündigung vornehmen. Sie muss spätestens am 3. Werktag eines neuen Monats übermittelt werden. Und unabhängig davon, von wem die Kündigung ausgeht, muss es sich dabei um ein schriftliches und unterzeichnetes Dokument handeln. Bei einer Kündigung seitens der Mieter ist es wichtig, dass auch alle die Kündigung unterschreiben, wenn alle WG-Bewohner Hauptmieter sind.

Kündigung eines befristeten Mietvertrags

Keine der beiden Parteien kann den Vertrag vor dem Enddatum kündigen, es sei denn, es liegt ein außergewöhnlicher Grund vor (siehe unten).

Kündigung eines unbefristeten Mietvertrag

Die Kündigungsfrist für Mieter beträgt in der Regel drei Monate, sofern nicht anders vereinbart. Die Kündigungsfrist, die Vermieter einhalten müssen, hängt von der Dauer des Aufenthalts ab und liegt zwischen 3 und 9 Monaten (z. B. 3 Monate Kündigungsfrist bei einem Aufenthalt von 5 Jahren oder weniger). Vermieter können nur mit einem triftigen Grund kündigen, z.B. bei Eigenbedarfsnutzung des Hauses.

Kündigung eines Untermietvertrags

Der Hauptmieter ist für die Beendigung des Untermietvertrags verantwortlich.

• Wenn ein möbliertes Zimmer vorübergehend untervermietet wird, kann der Hauptmieter ohne Angabe von Gründen bis zum 15. des Monats kündigen.
• Wenn ein unmöbliertes Zimmer untervermietet wird, muss die Kündigungsfrist zwischen 6 und 8 Monaten liegen (6 Monate, wenn die Mietdauer weniger als 5 Jahre beträgt).
• Für unbefristete Untermietverhältnisse beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist drei Monate.

Kündigung WG-Zimmer

Ein WG-Zimmer Mietvertrag kann nur dann eigenständig gekündigt werden, wenn jeder Mieter einen separaten Vertrag unterschreibt. Wenn jeder Mieter ein Hauptmieter ist, kann ein Mieter keine Kündigung für sein WG Zimmer vornehmen, es sei denn, es gibt eine Klausel, in der dies erlaubt ist.

Außerordentliche Kündigung des WG-Mietvertrags

Wenn die Rechte einer der beiden Parteien erheblich verletzt werden, können sowohl der Mieter als auch der Vermieter den WG-Mietvertrag fristlos kündigen. Als Vermieter kannst du einen WG-Mietvertrag fristlos kündigen, wenn:

• Der Mieter beschädigt deine Unterkunft erheblich, sei es vorsätzlich oder fahrlässig.
• Der Mieter vermietet dein Haus unter, ohne deine Erlaubnis einzuholen.
• Der Mieter versäumt die Mietzahlungen für zwei aufeinanderfolgende Monate.
• Der Mieter verhält sich unsozial, wie etwa durch ständiges Abspielen lauter Musik trotz mehrerer Ermahnungen.

Um zu vermeiden, dass Mieter fristlos kündigen können, solltest du darauf achten, dass du die Miete nicht um einen ungewöhnlichen Betrag erhöhst, die Mieter durch große Renovierungsarbeiten erheblich störst oder die Gesundheit der Mieter in Gefahr bringst. Wenn du zum Beispiel ihre Beschwerde über unzureichende Heizung monatelang ignorierst und es keinen Beweis dafür gibt, dass du versucht hast, das Problem zu lösen, kann der Mieter fristlos kündigen. Gehe also immer auf die Fragen oder Wünsche der Mieter ein, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

Bereit, dein Haus oder deine Wohnung als Wohngemeinschaft zu vermieten? Sich bei der Suche nach neuen Mietern auf Mundpropaganda zu verlassen, kann zu lange dauern und Vermietungsagenturen können teuer sein. Diese verlangen fast eine Monatsmiete als Servicegebühren.

Die einfachste, kostengünstigste, zeitsparendste und risikoärmste Option ist die Vermietung deiner Unterkunft auf einer Vermietungswebsite oder einem Marktplatz.

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