Wohnung vermieten in Berlin: Worauf sollte man achten?

Erfolgreich Wohnung vermieten in Berlin: Profitiere von unserer Checkliste für Vermieter, von der Mietpreisgestaltung bis zur Wohnungsübergabe.

Marle Schwien

4 Minuten Lesezeit

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Aktualisiert am 21 Aug. 2024

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Vor der Vermietung

Die lebendige Metropole Berlin lockt nicht nur mit ihrer reichen Kultur und Geschichte, sondern auch mit ihrer Lebensqualität. Deutschlands Hauptstadt ist daher einerseits bei Expats und internationalen Studenten beliebt, andererseits ist sie auch attraktiv für Vermieter.

Wenn du darüber nachdenkst, deine Wohnung in Berlin zu vermieten, erfordert dies eine sorgfältige Vorbereitung. In diesem Artikel erfährst du alles, was du wissen musst, um deine Wohnung in Berlin erfolgreich zu vermieten. Von der Festlegung des Mietpreises über die Erstellung eines überzeugenden Inserats - unsere Checkliste hilft dir bei der Vermietung deiner Immobilie.

Der erste Schritt bei der Vermietung deiner Wohnung in Berlin ist die Festlegung des Mietpreises. Die Frage nach der korrekten Höhe der Miete ist nicht immer eindeutig zu beantworten, da es hier unterschiedliche Vorgaben und Ausführungsvorschriften der zuständigen Ämter gibt.

Der Mietpreis sollte auf jeden Fall nicht nur die laufenden Kosten wie Miete, Nebenkosten und eventuelle Instandhaltung widerspiegeln, sondern auch den aktuellen Marktbedingungen entsprechen. Eine gründliche Recherche der Mietpreise in deiner Region ist daher unerlässlich.

Beachte dabei auch etwaige rechtliche Vorgaben, wie die Mietpreisbremse, die in Berlin seit Juni 2015 zur Anwendung kommt. Wer mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Miete liegt, läuft Gefahr mit § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes (WiStG) beziehungsweise § 291 des Strafgesetzbuches (StGB) in Konflikt zu geraten und riskiert empfindliche Strafen.

Die meisten Vermieter von Berliner Studenten-WGs gehen dazu über, Wohnraum nur noch möbliert zu vermieten. Dies ist nicht nur gerade für auswärtige Studierende besonders praktisch, es erlaubt auch, die zur Verfügung gestellten Möbel über einen Mietzuschlag im Wert abzuschreiben. Ein Zuschlag auf die Monatsmiete von 2 Prozent des Zeitwertes der bereitgestellten Möbel ist zulässig.

Eine Beispielrechnung der erzielbaren Miete für eine Wohnung am Boxhagener Platz in Friedrichshain könnte also so aussehen:

• Mietpreis pro Quadratmeter (40-60 m2 Gesamtfläche): 21,64 €
• Zuschlag zum Mietspiegel von 20%: 4,32 €
• Zuzahlung für Einrichtung (Neuwert): 100 €

Lege neben dem Mietpreis außerdem die Höhe der Kaution fest, die du von deinem Mieter verlangst. Mit dem Preisprognose-Tool von HousingAnywhere erhältst du einen Preisvorschlag und weißt, wie viel du mit der Vermietung deiner Immobilie verdienen kannst.

Schon ein Blick auf aktuelle Wohnungsangebote für Studierende in Berlin verrät, wie attraktiv WGs für den Vermieter sein können.

Der durchschnittliche Preis für ein WG Zimmer im zweiten Quartal 2024 lag laut dem HousingAnywhere Mietspiegel in Berlin bei 695 €.

Sobald du den Mietpreis festgelegt hast, geht es nun zur Vorbereitung deines Mietobjektes. Die richtigen Versicherungen sind ein wichtiger Aspekt bei der Vermietung deiner Wohnung, um sowohl dich als Vermieter als auch deine Mieter abzusichern.

Eine der grundlegendsten Versicherungen ist die Haftpflichtversicherung für Vermieter, die dich vor Schadensersatzansprüchen seitens der Mieter schützt. Zusätzlich dazu ist eine Gebäudeversicherung sinnvoll, um Schäden am Gebäude selbst, beispielsweise durch Feuer oder Sturm abzudecken. Bei möglichen Rechtsstreitigkeiten mit Mietern kann eine Rechtsschutzversicherung für Vermieter hilfreich sein.

Wer eine Wohnung in Berlin vermieten will, ist oftmals verunsichert: was ist noch erlaubt? Die Verordnung über Zweckentfremdung von Wohnungen in Berlin ist derzeit in aller Munde. Entsprechend verunsichert sind manche Investoren, die in Berlin eine Wohnung kaufen möchten. In erster Linie sind es aber Betreiber von Touristenunterkünften, denen das lukrative Geschäftsmodell verloren geht.

Du willst lediglich ein Zimmer deiner Wohnung vermieten? Nach wie vor ist das Vermieten von Wohnungen in Berlin bis zu einer Gesamtwohnfläche von 49% nicht genehmigungspflichtig, sofern sich der eigene Lebensmittelpunkt in dieser Wohnung abspielt. Aber Vorsicht, eine Registriernummer sollte in jedem Fall vom zuständigen Bezirksamt eingeholt werden, bevor das Zimmer online ausgeschrieben wird.

Zugereiste Gäste in Berlin, z.B. ausländische Studenten, sollen natürlich nach wie vor die Möglichkeit haben, eine Wohnung oder ein WG Zimmer zu bekommen. Hierfür zur Verfügung gestellter Wohnraum bedarf keiner Registriernummer und muss auch nicht gesondert für diese Nutzung ausgewiesen werden, sofern es sich eben nicht um den Haupt- oder Nebenwohnsitz handelt. Dies gilt sowohl für im Bau befindliche Maßnahmen als auch für bereits vorhandenen kommerziellen Wohnraum.

Ein ansprechendes Inserat ist der Schlüssel, um potenzielle Mieter anzusprechen und für deine Wohnung oder dein Zimmer zu begeistern. Beginne damit, klare Angaben zur Größe, Lage und Ausstattung zu machen. Füge hochwertige Fotos hinzu, die verschiedene Räume und Perspektiven zeigen, um Interessenten einen realistischen Eindruck zu vermitteln.

Vergiss nicht, besondere Merkmale hervorzuheben, sei es ein Balkon mit Blick auf die Stadt oder eine moderne Einbauküche. Außerdem ist der Grundriss der Wohnung von großer Bedeutung, da er die räumliche Aufteilung veranschaulicht und Mietinteressenten hilft, sich vorzustellen, wie die Wohnung strukturiert ist.

Eine detaillierte Beschreibung der Umgebung kann ebenfalls nützlich sein, indem du auf nahegelegene öffentliche Verkehrsmittel, Einkaufsmöglichkeiten, Bildungseinrichtungen und andere Annehmlichkeiten hinweist.

Sobald du potenzielle Mieter gefunden hast, ist die Durchführung einer gründlichen Bonitätsprüfung des Mieters ein unverzichtbarer Schritt, um sicherzustellen, dass du einen verlässlichen Mieter auswählst. Eine Bonitätsprüfung bietet Einblicke in die finanzielle Stabilität des Mieters und minimiert das Risiko von Mietrückständen oder Mietausfällen.

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die Bonität eines Mieters zu bewerten, beispielsweise eine Mieterselbstauskunft, Einkommensnachweise, Referenzen von früheren Vermietern oder eine SCHUFA Auskunft. Außerdem ist es vor allem bei Studenten üblich, eine Bürgschaftserklärung zu erhalten, die dir zusätzliche Sicherheit bietet.

Die Erstellung des Mietvertrags ist ein wichtiger Schritt im Vermietungsprozess. Der Mietvertrag legt die rechtlichen Rahmenbedingungen für das Mietverhältnis fest und schützt sowohl den Vermieter als auch den Mieter. Ein gut ausgearbeiteter Mietvertrag sollte alle relevanten Details abdecken, wie beispielsweise die genaue Bezeichnung der vermieteten Räumlichkeiten, die Höhe der Miete sowie die Fälligkeit und die Zahlungsmodalitäten.

Darüber hinaus sollten die Dauer des Mietverhältnisses, die Kündigungsfristen und Kündigungsbedingungen, Pflichten für Reparaturen und Instandhaltung, die Hausordnung und Vereinbarungen zur Untervermietung klar festgehalten werden.

Handelt es sich um einen befristeten Vertrag, achte darauf, dass du einen gesetzlichen Befristungsgrund angibst. Willkürliche Befristungen von Mietverträgen sind auch bei mittelfristiger Vermietung an Studenten rechtswidrig und damit unwirksam. Es gelten lediglich die ausgewiesenen Befristungsgründe nach § 575 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Um sicherzustellen, dass der Mietvertrag die Interessen beider Parteien angemessen schützt und potenzielle Missverständnisse minimiert, solltest du rechtliche Beratung in Anspruch nehmen.

Du hast einen passenden Mieter gefunden und beide Parteien haben den Mietvertrag unterschrieben? Dann solltest du einen Zeitpunkt für die Schlüsselübergabe mit dem Mieter vereinbaren. Wir empfehlen dir im Vorfeld sowohl ein Schlüsselübergabeprotokoll, als auch ein Wohnungsübergabeprotokoll vorzubereiten. Das Schlüsselübergabeprotokoll dokumentiert die Übergabe der Schlüssel an den Mieter und kann Informationen wie die genaue Anzahl der übergebenen Schlüssel enthalten.

Das Wohnungsübergabeprotokoll hingegen erfasst den Zustand der Wohnung, inklusive aller Räumlichkeiten und eventueller Schäden und die übergebenen Gegenstände. Bei der Vermietung einer möblierten Wohnung kannst du eine Inventarliste erstellen, um jeden Gegenstand in der Wohnung zu dokumentieren.

Tipp: Gehe beide Protokolle, sowie die Inventarliste mit dem Mieter gemeinsam durch, um sicherzugehen, dass alle Informationen korrekt erfasst sind und Unklarheiten zu klären.

Die Vermietung in Berlin bietet eine vielversprechende Gelegenheit, von der anhaltenden Nachfrage nach Wohnraum zu profitieren. Besonders die Einzelzimmervermietung im Rahmen von Wohngemeinschaften bietet für Besitzer von Wohneigentum eine ertragreiche und rechtlich sichere Alternative.

Ein wichtiger Punkt bei der Vermietung deiner Immobilie ist nicht nur die Festlegung des Mietpreises, sondern auch das Abschließen von essentiellen Versicherungen, die dich als Vermieter schützen. Die sorgfältige Bonitätsprüfung eines potenziellen Mieters minimiert das Risiko von Mietrückständen und Mietausfällen. Außerdem ist es von Vorteil, sich auf die Wohnungsübergabe vorzubereiten, indem man Übergabeprotokolle erstellt und das Inventar der Wohnung schriftlich festhält.