Wohnungseigentumsgesetz (WeG): Was Vermieter wissen sollten

Erfahre hier mehr zu den Inhalten des Wohnungseigentumsgesetz, zu den Rechten und Pflichten des Eigentümers und vieles mehr.

Paulin

Aktualisiert am 17 Sept. 2024

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Gesetze

Wer eine Wohnung kauft, sollte das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) beachten, denn es regelt das Eigentum an Wohnungen in Mehrfamilienhäusern und die damit verbundenen Rechte und Pflichten der Eigentümer. Erfahren Sie im Folgenden, was das WEG beinhaltet und welche Rechte und Pflichten Sie als Eigentümer haben.

Da Wohnhäuser häufig mehrere Eigentümer haben, wurde das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) eingeführt, um ein harmonisches Zusammenleben der Eigentümer zu fördern und Konflikte zu vermeiden. Dieses deutsche Gesetz regelt die damit verbundenen Rechte und Pflichten der Eigentümer und stellt eine wichtige Grundlage für die Verwaltung und Abwicklung von Wohnungseigentum dar.

Es regelt unter anderem die Bildung von Eigentümergemeinschaften, die Aufteilung des Eigentums an einer Immobilie sowie die Verwaltung und Nutzung des Gemeinschaftseigentums. Darüber hinaus sind im WEG die Rechte zur Instandhaltung und Renovierung des Eigenheims festgelegt.

Was beinhaltet das Wohnungseigentumsgesetz?

Das Wohnungseigentumsgesetz besteht aus insgesamt 5 Abschnitten. Die Abschnitte beinhalten die folgenden Regelungen:

1. Abschnitt - Allgemeine Vorschriften: Hier werden die grundlegenden Begriffe des Wohnungseigentums und der Eigentümergemeinschaft definiert. Wenn du deine Wohnung vermietest, solltest du dich mit diesen Begriffen und Regelungen vertraut machen, um ihre Rechte und Pflichten als Eigentümer von Wohnungseigentum zu verstehen.

2. Abschnitt - Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer: Hier sind die Rechte und Verpflichtungen der einzelnen Wohnungseigentümer festgelegt, z.B. die Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums, die Teilnahme an Eigentümerversammlungen und die Verpflichtung zur Zahlung von Beiträgen.

Du solltest dich insbesondere mit den Regelungen zur Instandhaltung und-setzung vertraut machen, da du als Eigentümer von Wohnungseigentum dafür verantwortlich bist, dass das Eigentum in einem ordnungsgemäßen Zustand ist.

3. Abschnitt - Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums: In diesem Abschnitt geht es um die Organisation der Eigentümerversammlung, die Bestellung des Verwalters und dessen Aufgaben und die Aufstellung des Wirtschaftsplans. Mach dich als Vermieter mit diesen Regelungen vertraut, da du als Teil der Wohnungseigentümergemeinschaft auch an Entscheidungen zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums beteiligt bist.

4. Abschnitt - Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums: Dieser Abschnitt regelt das gerichtliche Verfahren bei Streitigkeiten innerhalb der Eigentümergemeinschaft. Wenn es zum Beispiel zu Konflikten zwischen Vermietern und anderen Wohnungseigentümern kommt, enthält dieser Abschnitt wichtige Regelungen zur Lösung des Konflikts.

5. Abschnitt - Übergangs- und Schlussvorschriften: Dieser Abschnitt enthält Übergangs- und Schlussvorschriften, die die Anwendung des Gesetzes auf bereits bestehende Wohnungseigentümergemeinschaften regeln. Dieser Abschnitt ist auch für Vermieter relevant, da er bei Verkäufen oder Übernahmen von Wohnungseigentum eine Rolle spielen kann.

Wohnungseigentum liegt vor, wenn an einem Gebäude oder an einem Grundstück Eigentum an einer einzelnen Wohnung oder sonstigen abgeschlossenen Räumen begründet wird. Die Begründung des Wohnungseigentums wird mithilfe einer Teilungserklärung, einem notariellen Dokument, vollzogen.

Die Teilungserklärung definiert die Aufteilung des Gesamteigentums in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum und legt fest, welche Teile des Gebäudes oder des Grundstücks zum Sondereigentum der einzelnen Wohnungseigentümer gehören und welche Teile Gemeinschaftseigentum sind.

Was beinhaltet die Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung ist ein wichtiger Bestandteil des Wohnungseigentumsrechts und beinhaltet folgende Regelungen:

• Abgrenzung des Sondereigentums
• Größe und Lage des Sondereigentum
• Beschreibung des Gemeinschaftseigentums und der einzelnen Miteigentumsanteile
• Festlegung der Stimmverhältnisse in der Versammlung der Eigentümer
• Regelungen für Instandhaltung, Instandsetzung und Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums
• Bestimmungen über die Nutzung des Sondereigentums

Als Eigentümer einer Wohnung in Deutschland ist man gemäß WEG mit einigen Rechten und Verpflichtungen konfrontiert. Die Regelungen betreffen einerseits das eigene Sondereigentum und andererseits das gemeinschaftliche Eigentum des Gebäudes, welches von allen Wohnungseigentümern genutzt wird. Folgendes ist zu beachten:

Welche Rechte hab ich als Wohnungseigentümer?

• Recht auf Gebrauch und Nutzung des Sondereigentums (§13 WEG): Das bedeutet, der Eigentümer hat das Recht auf den Gebrauch und Nutzung der eigenen Wohnung oder des eigenen Hauses.
• Mitbestimmungsrecht in Angelegenheiten der Gemeinschaft, vor allem bei der Eigentümerversammlung (§ 24 und § 25 WEG)
• Recht auf Auskunft und Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen (§ 27 WEG)
• Stimmrecht bei Beschlussfassungen in der Eigentümerversammlung (§ 25 Abs. 2 WEG)
• Recht auf Teilhabe an Einnahmen und Vermögen der Gemeinschaft (§ 16 WEG)

Welche Pflichten habe ich als Wohnungseigentümer?

• Pflicht zur Zahlung der monatlichen Betriebskosten und eventuell anfallenden Sonderumlagen (§ 16 Abs. 2 WEG)
• Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung des eigenen Sondereigentums (§ 21 Abs. 1. WEG)
• Pflicht zur Beachtung der Hausordnung und Einhaltung der Bestimmungen des WEG (§ 15 WEG)
• Verbot der Zweckentfremdung des Sondereigentum (z.B. Untervermietung ohne Genehmigung) (§13 WEG)

Die Rechte und Verpflichtungen von Wohnungseigentümern sind nicht nur im WEG festgelegt, sondern auch in der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung, die bei der Begründung des Wohnungseigentums erstellt werden, daher können diese fallweise variieren.

Die Verwaltung von Wohnungseigentum ist ein wichtiger Teil des Wohnungseigentumsrechts. Die Verwaltung umfasst alle Aufgaben, die im Zusammenhang mit dem Betrieb und der Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums anfallen. Dazu zählen beispielsweise die Buchführung und Erstellung des jährlichen Wirtschaftsplans, die Durchführung von Maßnahmen zur Instandhaltung und Instandsetzung des Gebäudes sowie die Organisation und Durchführung der Eigentümerversammlungen.

In der Regel wird die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums durch einen Verwalter übernommen, der von der Eigentümergemeinschaft bestellt wird. Der Verwalter ist dabei verpflichtet, die ihm übertragenen Aufgaben gewissenhaft und im Interesse der Eigentümergemeinschaft zu erledigen.

Außerdem hat er die Verpflichtung, über alle wichtigen Angelegenheiten der Eigentümergemeinschaft zu informieren und Auskunft zu erteilen. Der Verwalter schließt Verträge im Namen der Eigentümergemeinschaft ab, z. B. mit Handwerkern, Versicherungen oder Energieversorgern. Aufgabe des Verwalters ist es außerdem, die Beschlüsse der Versammlung der Eigentümer umzusetzen und die Einhaltung von Regeln und Verträgen zu überwachen.

Die Eigentümerversammlung der Gemeinschaft der Eigentümer findet in der Regel einmal im Jahr statt. Hier haben die Eigentümer die Möglichkeit, wichtige Entscheidungen zu treffen, beispielsweise über die Verwendung von Rücklagen, bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum oder die Wahl des Verwalters.

Die Einberufung der Versammlung erfolgt durch den Verwalter oder auf Antrag von mindestens einem Viertel der Eigentümer. Entscheidungen werden in der Regel mit einfacher Mehrheit getroffen. Wichtig ist, dass Eigentümer an der Versammlung teilnehmen, da hier wichtige Entscheidungen getroffen werden, die sich auf ihr Eigentum auswirken können.

Im Dezember 2020 wurde das Gesetz über das Wohnungseigentum reformiert. Die Reform soll dazu beitragen, die Interessen der Wohnungseigentümer besser zu schützen und die Zusammenarbeit in der Eigentümergemeinschaft zu erleichtern. Die Reform beinhaltet Änderungen und Ergänzungen in verschiedenen Bereichen, die vor allem folgende Bereiche betreffen:

• Erweiterung der Möglichkeiten zur Errichtung von Ladestationen für Elektrofahrzeuge auf dem Gemeinschaftseigentum
• Erleichterung der Beschlussfassung über bauliche Veränderungen, inbesondere durch die Absenkung des erforderlichen Mehrheitsquorums auf 50 Prozent
• Einführung der Möglichkeit zur Durchführung von Eigentümerversammlungen als virtuelle Versammlungen
• Erhöhung der Transparenz bei Verwalterverträgen durch eine Pflicht zur Angabe der Verwaltervergütung im Wirtschaftsplan
• Stärkung des Verbraucherschutzes durch die Verpflichtung von Verwaltern zur Vorlage eines Tätigkeitsbereiches

Die Bundesregierung plant außerdem, die Nutzung von Steckersolargeräten, auch bekannt als "Balkonkraftwerke", für mehr Mieter zu erleichtern. Dies beinhaltet die Anpassung rechtlicher Vorschriften im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und im Mietrecht.

Ein wichtiger Schritt dabei ist die Eingliederung der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte in die Liste der "privilegierten baulichen Veränderungen". Diese Änderung ermöglicht es Mietern, innerhalb bestimmter Grenzen selbst zu entscheiden, ob sie ein Balkonkraftwerk installieren möchten. Die genauen Details dieser Regelung wurden kürzlich vom Bundesjustizministerium veröffentlicht.

Reicht für bauliche Veränderungen die einfache Mehrheit der Eigentümergemeinschaft?

Früher konnte ein einzelner Eigentümer bauliche Veränderungen blockieren, die über die normale Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgingen. Jetzt bedarf es eines Mehrheitsbeschlusses in der Eigentümerversammlung gemäß § 20 Abs. 1 WEG, um solche Veränderungen durchzusetzen. Allerdings sind grundlegende Umgestaltungen oder Benachteiligungen ohne die Zustimmung des betroffenen Wohnungseigentümers gemäß § 20 Abs. 4 WEG weiterhin untersagt.

Was gehört zum Gemeinschaftseigentum?

Gemeinschaftseigentum umfasst Teile des Hauses, die von allen genutzt werden können und die äußere Grenzen oder Bereiche zwischen Wohnungen definieren. Die Instandhaltung obliegt der Eigentümergemeinschaft, vertreten durch den WEG-Verwalter. Die genaue Definition variiert, erfordert oft die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung. Das Gesetz besagt, dass grundlegende Gebäudeteile und gemeinschaftliche Einrichtungen Gemeinschaftseigentum sind, auch wenn sie sich in Räumen im Sondereigentum befinden.

Was ist Sondereigentum?

Sondereigentum umfasst Teile einer Wohnung, die ausschließlich vom jeweiligen Eigentümer oder seinem Mieter genutzt werden können. Die Definition erfolgt durch die Teilungserklärung und den Aufteilungsplan. Das Wohnungseigentum setzt sich aus Sondereigentum und Miteigentumsanteilen am Gemeinschaftseigentum zusammen. Sondereigentum betrifft abgeschlossene Räume und entsteht durch Vertrag oder Teilung. Teileigentum bezieht sich auf nicht-wohnliche Räume.

Das Wohnungseigentumsgesetz in Deutschland bildet einen wichtigen Rahmen für das Zusammenleben von Wohnungseigentümern. Es regelt nicht nur die Rechte und Pflichten der einzelnen Wohnungseigentümer, sondern auch die Verwaltung und Organisation des Gemeinschaftseigentums. Die Teilungserklärung bildet hierbei die rechtliche Grundlage für das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft.

Die Erfüllung der im Gesetz über das Wohnungseigentum geregelten Verantwortlichkeiten und die Beachtung der Rechte der anderen Wohnungseigentümer sind wichtige Voraussetzungen für eine erfolgreiche Gemeinschaft. Bei Problemen oder Streitigkeiten sollten sich Wohnungseigentümer an einen Rechtsanwalt oder an eine Schlichtungsstelle wenden.