Kündigung wegen Eigenbedarf: Das sollten Vermieter wissen

In unserem Artikel erfährst du wie eine rechtssichere Eigenbedarfskündigung klappt, welche Voraussetzungen es gibt und was du beachten musst.

Marle Schwien

5 Minuten Lesezeit

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Aktualisiert am 1 Nov. 2024

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Gesetze

Wer seine Mietwohnung für sich selbst oder Angehörige benötigt, hat das Recht, ein bestehendes Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu beenden. Die Eigenbedarfskündigung zählt als zweithäufigster Grund für die Kündigung von Seiten des Vermieters der Immobilie.

Wenn der Vermieter seine Mietwohnung für sich selbst oder für eine zu seinem Hausstand gehörende Person zu Wohnzwecken nutzen möchte, hat laut Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) § 573 einen Anspruch auf eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Welche klaren Voraussetzungen zur Kündigung wegen Eigenbedarf es gibt und welche Rahmenlinien der Vermieter beachten muss, erfährst du im folgenden Artikel.

Grundsätzlich kann man Eigenbedarf nur dann anmelden, wenn der Grund zur Wohnungskündigung erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden ist. Steht der Kündigungsgrund bereits vor Vertragsabschluss fest, ohne genannt zu werden, dann verliert der Vermieter sein Recht auf Eigenbedarf. Beim Vermieter liegt ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses vor, wenn er selbst, ein Familienangehöriger oder ein weiterer Angehöriger seines Haushalts die Wohnung bewohnen möchte.

Ein berechtigtes Interesse für eine ordentliche Kündigung des Mietvertrages liegt laut § 537 BGB vor, wenn:

• der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat
• der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
• der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstückes gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

Ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses trifft jedoch nicht zu, wenn es dem Zweck der Mieterhöhung dient.

Vom Kündigungsrecht für Eigenbedarf dürfen außerdem nur natürliche Personen Gebrauch machen. Eine GmbH, AG oder andere juristische Personen haben demnach kein Recht auf Eigenbedarf.

Die meisten Personengesellschaften, wie die Offene Handelsgesellschaft (OHG) und die Kommanditgesellschaft (KG), erhalten ebenso kein Recht auf Eigenbedarfskündigung. Bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) kann die Kündigung wegen Eigenbedarf unter Umständen wirksam sein.

Wer Eigenbedarf anmeldet, muss eindeutig und hinreichend erklärend die Person benennen, für die der Bedarf besteht. In Abs. 2 § 573 BGB zählen neben dem Vermieter dessen nächsten Angehörigen als Personenkreis, für den der Eigenbedarf zutrifft. Familien- und Haushaltsangehörige, wie Eltern, Großeltern, Kinder, Enkel, sowie Neffen und Nichten gehören zum Kreis der begünstigten Personen.

Ebenfalls darf laut § 573 BGB für das Haus- und Pflegepersonal ein Eigenbedarf angemeldet werden. Wenn der Verwandtschaftsgrad der Person weiter entfernt ist, muss die persönliche Beziehung glaubhaft dargelegt werden.

Im Kündigungsschreiben muss der Vermieter konkrete Angaben über die Person machen, für die der Eigenbedarf bestimmt ist. Wer lediglich vage Angaben zur Person und dem bestehenden Verhältnis zueinander macht, gefährdet, dass die Kündigung als unwirksam gilt.

Wie bei jeder Kündigung gibt es auch bei der Kündigung wegen Eigenbedarf Kündigungsfristen gemäß § 573 BGB zu beachten. Generell erklärt § 577 des BGB eine Sperrfrist von mindestens drei Jahren des Mietverhältnisses, bevor eine Kündigung wegen Eigenbedarf ausgesprochen werden kann.

Zunächst muss der Vermieter vor dem Anmelden auf Eigenbedarf darauf achten, dass der Grund nicht bereits bei Vertragsabschluss bekannt war. In diesem Fall muss ein Vermieter bereits bei Abschluss des Mietvertrages darauf hinweisen. Wenn der Vermieter dieser Pflicht nicht nachkommt, verliert er für die ersten fünf Jahre das Recht auf Eigenbedarf.

Die Wohnungskündigung durch Eigenbedarf setzt generell eine Kündigungsfrist von drei Monaten voraus. Spätestens am dritten Werktag eines Monats muss das Schreiben dem Mieter zugestellt werden, wenn die Kündigung zum Ende des übernächsten Monats vollzogen werden soll.

Abhängig von der Dauer des Mietverhältnisses gelten unterschiedliche „Staffelungen“ für die Kündigungsfrist:

• Bis zu fünf Jahre: Kündigungsfrist von drei Monaten
• Fünf Jahre oder länger: Kündigungsfrist von sechs Monaten
• Acht Jahre oder länger: Kündigungsfrist von neun Monaten

Ein Beispiel: Wird die Kündigung dem Mieter zum 1. April überreicht, ist sie Ende Juni wirksam. Die Kündigungsfrist orientiert sich an den üblichen drei Monaten.

Eine Eigenbedarfskündigung ist bei einem befristeten Mietvertrag grundsätzlich nicht möglich. Befristete Mietverträge enden automatisch mit Ablauf der vereinbarten Mietdauer, ohne dass eine Kündigung erforderlich ist. Dies gilt jedoch nur, wenn im Mietvertrag eine wirksame Befristung vereinbart wurde.

Die Schriftform verleiht fast jeder Kündigung ihre Wirksamkeit. Damit auch die ordentliche Kündigung des Vermieters für Eigenbedarf auch wirksam ist, müssen die

• Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters,
• der genaue Zeitraum, sowie
• das Verwandtschaftsverhältnis oder
• die Umstände, aus denen sich eine persönliche Verbundenheit zur Person ergibt,
• in Schriftform festgehalten werden.

Ein sorgfältiges Kündigungsschreiben ohne formelle Fehler bewahrt den Vermieter davor, dass das Kündigungsschreiben am Ende unwirksam wird. Folgendes Muster für das Kündigungsschreiben bei Eigenbedarf hilft dir dein Schreiben strukturiert zu gestalten.

Die Eigenbedarfskündigung benötigt deutliche und nachvollziehbare Gründe, damit die Kündigung wirksam ist. Der bloße Wunsch, in den eigenen vier Wänden wohnen zu wollen, genügt nicht. Daher muss der Vermieter vor der Eigenbedarfskündigung konkrete Gründe nennen, die tatsächlich zur genannten Frist eintreffen.

Das BGB erklärt die Anmeldung für Eigenbedarf als unwirksam, bei:

• einem vorgeschobenen Eigenbedarf: Wenn der Vermieter einem Mieter aufgrund von Eigenbedarf kündigt, ohne die Absicht zu haben, den Grund für Eigenbedarf einzusetzen, macht er sich strafbar. Ein vorgetäuschter Eigenbedarf stellt einen Rechts- und Vertragsbruch dar, wodurch der Vermieter dem Mieter gegenüber schadensersatzpflichtig ist.
• einem überhöhtem Wohnungsbedarf: Wer seine Wohnung wegen Eigenbedarf kündigt, obwohl der Bedarf überzogen ist, riskiert eine unwirksame Kündigung. Das trifft beispielsweise zu, wenn eine Wohnung, die größer als 100 Quadratmeter ist, an einen Schüler, eine Studentin oder einem Auszubildenden übergegeben werden soll.
• einem rechtsmissbräuchlichen Eigenbedarf: Ein Vermieter, der trotz einer weiteren oder sogar mehreren vergleichbaren, leerstehenden Wohnungen an der Kündigung festhält, geht einen Rechtsmissbrauch ein. Denn der Eigenbedarf könnte in diesem Fall durch eine vorhandene, freie Wohnung gedeckt werden. Zudem unterliegt der Vermieter einer sogenannten „Anbietpflicht“: Wenn eine Wohnung während der Kündigungsfrist frei ist oder frei wird, muss der Vermieter dem Mieter die vergleichbare, freie Wohnung anbieten.

Sollte der Kündigungsgrund für Eigenbedarf kurzfristig entfallen, muss der Vermieter das dem Mieter unverzüglich mitteilen.

Grundsätzlich steht dem Mieter laut § 574 BGB das Recht zu, spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses einen schriftlichen Widerspruch einzulegen. Der Mieter kann durchaus die gesetzliche Richtigkeit der Eigenbedarfskündigung anfechten, wenn ein besonderer Härtefall vorliegt. Ein Härtefall trifft zu, bei:

• einem besonders langem Mietverhältnis
• einer Erkrankung oder Behinderung des Mieters
• einer Schwangerschaft
• Oder hohem Alter des Mieters

Wenn der Vermieter trotz Widerspruch eine wirksame Kündigung erzielt und der Mieter dennoch nicht aus der Wohnung auszieht, kann der Vermieter eine Räumungsklage beantragen. Hierbei muss der Vermieter beim zuständigen Amtsgericht einen Antrag stellen, damit ein Gerichtsvollzieher die Wohnung räumt.

Wer für seine Wohnung Eigenbedarf anmeldet, unterliegt zunächst der Pflicht, den Grund zur Kündigung zu erfüllen. Wenn ein Vermieter beispielsweise seiner Tochter und deren Lebensgefährten seine Wohnung anbietet und dem bisherigen Mieter aus diesem Grund die Wohnung kündigt, dann muss das Vorhaben tatsächlich umgesetzt werden. Nichtsdestotrotz definiert das Bürgerliche Gesetzbuch keinen bestimmten Zeitraum zur Nutzung der Wohnung aus gegebenem Anlass.

Der Vermieter muss dementsprechend keine bestimmte Nutzungsdauer erfüllen, die etwa Einfluss auf die Wirksamkeit der Kündigung hat. Wichtig ist jedoch, dass der Grund für die Eigenbedarfskündigung eintrifft und beweisen kann, dass der Eigenbedarf nicht vorgetäuscht wurde.

Ein befristeter Mietvertrag bietet eine attraktive Lösung für Vermieter, die bereits im Vorfeld absehen können, dass sie ihre Wohnung zu einem späteren Zeitpunkt benötigen werden, beispielsweise nach drei Jahren. Dies ermöglicht eine geschickte Umgehung der Eigenbedarfskündigung. Diese Option verleiht Vermietern Flexibilität bei der Nutzung ihrer Immobilie. Außerdem kann diese Alternative für Mieter ebenfalls vorteilhaft sein, da er ihnen bei kurz- oder mittelfristigen Wohnbedürfnissen Planungssicherheit bietet und verhindert, dass sie unerwartet aufgrund von Eigenbedarfskündigungen umziehen müssen.

Außerdem stellt der Mietaufhebungsvertrag eine Alternative zur Eigenbedarfskündigung dar, vorausgesetzt der Mieter stimmt ein. Der Mietaufhebungsvertrag ermöglicht Vermietern und Mietern, in gegenseitigem Einvernehmen den Mietvertrag vorzeitig zu beenden.

Die Eigenbedarfskündigung erlaubt Vermietern, ein Mietverhältnis zu beenden, wenn sie oder nahestehende Personen die Wohnung benötigen. Diese Kündigungsform ist jedoch rechtlich anspruchsvoll und erfordert die Einhaltung gesetzlicher Vorgaben.

Das Anmelden von Eigenbedarf setzt gemäß Bürgerlichem Gesetzbuch klare Bedingungen voraus. Ein legitimes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses muss gegeben sein, sei es für den Vermieter selbst, Familienmitglieder oder Haushaltsangehörige. Die Kündigungsfristen sind gesetzlich festgelegt und abhängig von der Dauer des Mietverhältnisses gestaffelt. Die schriftliche Form des Kündigungsschreibens ist entscheidend, um die Gültigkeit der Kündigung sicherzustellen.

Unwirksam wird eine Eigenbedarfskündigung bei vorgeschobenem Eigenbedarf, erhöhtem Wohnungsbedarf oder rechtsmissbräuchlichen Eigenbedarf. Der Mieter kann Widerspruch gegen die Kündigung einlegen, insbesondere bei Härtefällen wie Krankheit oder hohem Alter. Dieser Widerspruch muss jedoch innerhalb von zwei Monaten beim Mieter eingereicht werden.