Vermieter: Rechte & Pflichten

Erfahre welche Rechte und Pflichten du als Vermieter in Österreich hast und welche Regeln du einhalten musst.

Paulin

4 Minuten Lesezeit

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Aktualisiert am 19 Sept. 2024

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Vermietung

Bevor du deine Immobilie in Österreich vermietest, solltest du dich mit den Rechten und Pflichten von Vermietern beschäftigen, die im Mietrechtsgesetz (MRG) festgelegt sind. Im folgenden Artikel erfährst du, welchen Verpflichtungen du als Vermieter nachgehen musst und welche Rechte du hast.

In Österreich sind die Rechte und Pflichten von Vermietern im Mietrechtsgesetz sowie im Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) geregelt. Folgende Rechte hast du als Vermieter:

• Erhalt der Miete
• Kündigung des Mieters
• Aufstellen einer Hausordnung
• Erhalt der Kaution
• Anpassung des Mietzinses
• Betreten der Wohnung

1. Erhalt der Miete

Der Vermieter hat das Recht, von seinem Mieter den vertraglich vereinbarten Mietzins sowie die Nebenkosten zu verlangen. Dieser Mietzins deckt nicht nur die Nutzung der Wohnfläche ab, sondern auch die Instandhaltung der Immobilie und oft auch anfallende Nebenkosten.

Der Vermieter ist berechtigt, den Mietzins regelmäßig einzufordern. Mieter müssen die Miete spätestens am 5. Tag des Kalendermonats überweisen. Sollte der Mieter seiner Zahlungspflicht nicht nachkommen, kann der Vermieter rechtliche Schritte einleiten, um die ausstehenden Beträge einzufordern.

2. Kündigung des Mieters

Laut Mietrecht kann der Vermieter das Mietverhältnis aus folgenden wichtigen Gründen kündigen:

• Bei Zahlungsverzug
• Bei Vernachlässigung des Mietobjektes
• Bei strafbaren Handlungen gegen Mitbewohner oder Vermieter
• Weitergabe der Wohnung an Dritte
• Bei Eigenbedarf

Bei der Kündigung des Mieters sollte immer die Kündigungsfrist und die Formvorschriften eingehalten werden.

3. Aufstellen einer Hausordnung

Der Vermieter hat das Recht, eine Hausordnung zu erstellen, die das Zusammenleben im Mietobjekt regelt. Diese Hausordnung kann Bestimmungen über Ruhezeiten, die Nutzung gemeinschaftlicher Einrichtungen, die Haltung von Haustieren und die Müllentsorgung enthalten. Die Hausordnung muss fair sein und darf keine willkürlichen oder unzumutbaren Vorschriften enthalten.

4. Erhalt der Kaution

Die Kaution dient als Sicherheit für den Vermieter, um eventuelle Schäden in der Wohnung oder ausstehende Mietzahlungen abzudecken. In der Regel darf die Kaution nicht mehr als sechs Monatsmieten betragen.

Der Vermieter hat das Recht, diese Kaution bei Mietbeginn zu verlangen. Nach Beendigung des Mietverhältnisses muss die Kaution, abzüglich etwaiger berechtigter Forderungen, an den Mieter zurückgezahlt werden. Die genaue Handhabung und eventuelle Verrechnung der Kaution sind im Mietvertrag festzuhalten.

5. Anpassung des Mietzinses

Der Vermieter kann unter bestimmten Bedingungen und in einem festgelegten Rahmen die Miete erhöhen. Diese Bedingungen und der Rahmen können sich je nach Anwendbarkeit des MRG oder des ABGB unterscheiden. Prüfe vor einer Mieterhöhung immer zuerst, ob das MRG und AGBG anwendbar sind. Eine Mieterhöhung muss außerdem transparent und nachvollziehbar sein und dem Mieter rechtzeitig angekündigt werden.

6. Betreten der Wohnung

Der Vermieter hat das Recht, die Wohnung nach vorheriger Ankündigung und in Absprache mit dem Mieter zu betreten, z.B. für Wartungsarbeiten oder Besichtigungen mit potenziellen Nachmietern.

Folgende Pflichten solltest du als Vermieter in Österreich beachten:

• Überlassung der Wohnung
• Schlüsselübergabe
• Instandhaltungspflicht
• Erhaltung der allgemeinen Teile und Anlagen
• Wartung von Wärmeaufbereitungsgeräten
• Behebung erheblicher Schäden
• Betriebskostenabrechnung
• Rückzahlung der Kaution

1. Überlassung der Wohnung

Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter die Wohnung in einem Zustand zu übergeben, der den vertraglich festgelegten Bedingungen entspricht. Das bedeutet, die Wohnung muss bei Einzug gebrauchsfähig und frei von Mängeln sein. Diese Verantwortung umfasst auch die Bereitstellung der vereinbarten Ausstattung der Wohnung.

2. Schlüsselübergabe

Ein essentieller Teil der Vermieterpflichten ist die Aushändigung aller notwendigen Schlüssel, einschließlich Ersatzschlüssel, an den Mieter. Diese Pflicht stellt sicher, dass der Mieter sofort nach Vertragsbeginn uneingeschränkten Zugang zu seinem neuen Zuhause hat und keine zusätzlichen Kosten oder Unannehmlichkeiten durch fehlende Schlüssel entstehen.

3. Instandhaltungspflicht

Während der gesamten Mietdauer muss der Vermieter die Wohnung in einem gebrauchsfähigen Zustand halten. Dies beinhaltet die Durchführung notwendiger Reparaturen und die Behebung von Schäden, die nicht durch den Mieter verursacht wurden.

Diese Pflicht erstreckt sich auch auf die regelmäßige Wartung der Wohnung, um sicherzustellen, dass alle Installationen und Einrichtungen ordnungsgemäß funktionieren. Indem der Vermieter diese Erhaltungspflichten erfüllt, trägt er dazu bei, den Wert und die Attraktivität der Immobilie langfristig zu sichern.

4. Erhaltung der allgemeinen Teile und Anlagen

Neben der Instandhaltung der vermieteten Wohnung muss der Vermieter auch dafür sorgen, dass die allgemeinen Bereiche und gemeinschaftlichen Anlagen des Gebäudes in gutem Zustand bleiben. Dazu zählen Treppenhäuser, Aufzüge, Heizungsanlagen und Außenanlagen. Diese Pflege trägt zur Lebensqualität aller Mieter bei und gewährleistet, dass das Gebäude sicher und komfortabel bleibt. Regelmäßige Wartung und Instandhaltungsarbeiten sind daher unerlässlich.

5. Wartung von Wärmeaufbereitungsgeräten

Der Vermieter ist für die Wartung und Reparatur von Geräten zur Wärmeaufbereitung, wie Heizthermen und Wasserboilern, verantwortlich. Diese Geräte müssen regelmäßig überprüft und bei Bedarf instand gesetzt werden, um einen sicheren und effizienten Betrieb zu gewährleisten. Eine funktionierende Heizungsanlage ist besonders in den Wintermonaten unerlässlich.

6. Behebung erheblicher Schäden

Erhebliche Schäden am Gebäude oder gesundheitsschädliche Mängel, wie ein Wasserrohrbruch oder undichte Leitungen, müssen vom Vermieter unverzüglich behoben werden. Schnelles Handeln des Vermieters bei der Beseitigung solcher Mängel ist daher nicht nur rechtlich erforderlich, sondern auch ein Zeichen für verantwortungsbewusstes Vermieterverhalten.

7. Betriebskostenabrechnung

Der Vermieter muss die Betriebskosten ordnungsgemäß abrechnen und dem Mieter Einsicht in die Abrechnungen gewähren. Die Abrechnung sollte detailliert und nachvollziehbar sein, damit der Mieter genau versteht, wofür er zahlt.

8. Rückzahlung der Kaution

Nach Beendigung des Mietverhältnisses muss der Vermieter die Kaution, abzüglich etwaiger berechtigter Forderungen, an den Mieter zurückzahlen. Dies kann beispielsweise ausstehende Mietzahlungen oder Kosten für durch den Mieter verursachte Schäden umfassen. Die Rückzahlung sollte zeitnah erfolgen und nachvollziehbar aufgeschlüsselt sein, um mögliche Missverständnisse zu vermeiden.

Achtung! Je nach Art des Mietvertrages (befristet oder unbefristet) und Art der Immobilie (z.B. Gemeindewohnung, Genossenschaftswohnung) können zusätzliche Regelungen gelten. Es ist wichtig, den jeweiligen Mietvertrag und die entsprechenden gesetzlichen Bestimmungen genau zu prüfen.

Ein Vermieter hat das Recht, eine angemessene Miete zu verlangen, die unter bestimmten Bedingungen erhöht werden kann, und eine Kaution einzufordern. Er kann eine Hausordnung erstellen, die das Zusammenleben der Mieter regelt, und hat das Recht, die Mietwohnung nach Ankündigung zu betreten. In bestimmten Fällen kann er das Mietverhältnis auch kündigen.

Gleichzeitig hat der Vermieter zahlreiche Pflichten. Er muss die Wohnung in einem gebrauchsfähigen Zustand übergeben und erhalten, notwendige Reparaturen durchführen und für die Instandhaltung der allgemeinen Teile des Gebäudes sowie der Wärmeaufbereitungsgeräte sorgen. Zudem muss er erhebliche Schäden und gesundheitsgefährdende Defekte unverzüglich beheben und dem Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses die Kaution zurückerstatten.

Diese Rechte und Pflichten sind darauf ausgelegt, sowohl den Vermieter als auch den Mieter zu schützen und ein harmonisches Mietverhältnis zu fördern. Ein umfassendes Verständnis dieser Regelungen ist für beide Parteien essentiell, um Konflikte zu vermeiden und ihre jeweiligen Interessen zu wahren.