Cómo calcular el precio del alquiler

En este artículo descubrirás cómo calcular el precio de alquiler perfecto para tu propiedad y maximizar tus ingresos en el mercado inmobiliario.

Carlos

Lectura de 5 minutos

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Actualizado el 7 nov 2024

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Prealquiler

Una de las cosas más importantes a la hora de alquilar una vivienda es calcular el precio del alquiler. De hecho, el precio puede determinar el éxito o el fracaso de tu gestión inmobiliaria. Pero no te preocupes, porque en este artículo vamos a hablar sobre los factores que más relevancia tienen en este aspecto y en cómo debes tenerlos en cuenta para determinar el precio por el que debes alquilar tu vivienda.

Para los propietarios, es muy importante saber cuál es el precio del alquiler que deben pedir por sus inmuebles. Y, a pesar de que todos pensamos siempre en rentabilizar las inversiones inmobiliarias, podemos desgranar unos cuantos motivos, como los siguientes:

• Maximizar los ingresos: Establecer el precio de alquiler adecuado es crucial para maximizar los ingresos de la inversión. Si el alquiler es demasiado bajo, se perderá la oportunidad de ingresar más dinero, mientras que, si el precio es demasiado alto se ahuyentará a los posibles inquilinos, y esto termina por influir en la rentabilidad de la vivienda alquilada.
• Evitar vacancias prolongadas: Con un precio adecuado se pueden evitar vacancias prolongadas que, si se mantienen a medio y largo plazo, afectan negativamente a los ingresos e incluso derivan en gastos adicionales a los propietarios.
• Atraer inquilinos de calidad: Los precios de alquiler adecuados son los que, regularmente, proporcionan a los inquilinos de mayor calidad. En el caso de bajar el precio para hacerlo más competitivo, se corre el riesgo de atraer a inquilinos menos responsables, y lo que los propietarios prefieren es lo contrario, sin riesgo de impagos y con una menor rotación.
• Cumplir con la normativa: Los precios de los alquileres pueden estar regulados por normativas autonómicas o municipales, y si los propietarios fijan sus precios sin atender a estas normas, se exponen a sanciones por parte de la administración. Es conveniente que los arrendadores conozcan la normativa que les afecta antes de publicar su anuncio o de actualizar el precio de alquiler de su vivienda.
• Ser competitivo en el mercado: Calcular el precio del alquiler incluye tener en cuenta los precios de los alquileres de otros inmuebles similares, tanto en sus características como en su ubicación. De esta manera, se puede obtener una cifra que sea realista y atraiga a los mejores inquilinos posibles.
• Conseguir estabilidad financiera: Al fijar un precio de alquiler adecuado, los propietarios tienen más posibilidades de garantizarse un flujo constante de ingresos. Con esto, no solo pueden planificar sus cuentas y sus gastos, sino que también pueden organizar sus inversiones futuras.

Como hemos dicho, calcular el precio del alquiler en España no es una tarea sencilla. Existen muchos factores que afectan directamente al valor de las propiedades y, eventualmente, en atraer inquilinos de calidad que puedan proporcionar una grata experiencia de alquiler a los propietarios. Entre estos factores, los más destacados son los siguientes:

Ubicación

La ubicación es uno de los factores más críticos en la fijación del precio de alquiler. Las propiedades que se encuentran en las áreas más cotizadas de las ciudades, como los centros urbanos o las zonas con buenas conexiones de transporte, suelen tener un mayor valor de alquiler. Además, también influye que la vivienda tenga en su proximidad distintos servicios, escuelas y comercios. Las áreas en las que se ubican edificios de oficinas y lugares de trabajo también son muy influyentes en el precio de los alquileres.

Tamaño y distribución

Otro de los factores más relevantes para calcular el precio del alquiler de una vivienda es el tamaño de la misma. Y, en esto, también se incluye la distribución de los distintos habitáculos. Normalmente, las propiedades que tienen mayor superficie y que cuentan con un diseño que aprovecha al máximo sus posibilidades son las más valoradas.

Dentro de esto, es común que los futuros inquilinos busquen pisos con un número alto de habitaciones y baños, o viviendas que cuenten con zonas comunes amplias, como la cocina, el salón o, en el caso de que la tenga, la terraza.

Estado de conservación

El estado de conservación y el mantenimiento de la propiedad es crucial a la hora de calcular el precio de alquiler. Si la vivienda está en buen estado o, incluso, a estrenar, los propietarios cuentan con justificación para solicitar un alquiler más elevado. De hecho, son muchos los inversores que dedican un presupuesto para renovar y actualizar periódicamente sus propiedades inmobiliarias y, así, mantener el precio de los alquileres lo más altos posible.

Demanda en el mercado

Como no podía ser de otra manera, el estado de la oferta y la demanda en el sector del alquiler es otro de los factores que más influyen. Hay épocas y áreas geográficas en las que la demanda de pisos de alquiler es superior a la oferta. En estas situaciones, los propietarios pueden subir los precios. Pero, si la demanda resulta inferior a la oferta, los propietarios tendrán que ajustar sus precios para conseguir alquilar su vivienda.

Servicios y amenidades

Muchas viviendas cuentan con extras que los hacen más atractivos de cara a los inquilinos. Hablamos de algunas amenidades como pueden ser la piscina, el gimnasio, la plaza de aparcamiento o el cuarto trastero, que no siempre están disponibles. Además, hay otras como el aire acondicionado, la calefacción central o el conserje, que hacen que la propiedad destaque entre la competencia y los propietarios puedan pedir un precio más alto por el alquiler.

Algo similar sucede con los pisos amueblados, que ya están listos para entrar a vivir. En estos casos, los propietarios también pueden pedir un precio ligeramente más alto, ya que son inmuebles más atractivos para los inquilinos, por el extra de comodidad que supone no tener que invertir dinero y tiempo en amueblar el piso.

Otros gastos

Las viviendas conllevan una serie de gastos asociados que muchos propietarios asumen por su cuenta, como los impuestos urbanos o los gastos de comunidad. Pero hay ocasiones en las que el contrato de alquiler incluye cláusulas para que sean los inquilinos los que los abonen. En estos casos, es recomendable moderar las exigencias en el precio del alquiler, ya que la percepción que tendrán los inquilinos será menos atractiva por los gastos asociados.

Para evitar esto, HousingAnywhere te ofrece la posibilidad de incluir las facturas y los demás gastos en el precio del alquiler o determinarlos individualmente. De esta manera, puedes mostrar la cantidad que consideres más atractiva para los inquilinos.

La normativa vigente

Hay que tener en cuenta la normativa vigente, no solo a nivel nacional, sino a nivel autonómico. Algunas de las medidas que se han implantado en la Ley de Vivienda aprobada en España en 2023, limitan el precio del alquiler en función de las características de la vivienda y de la zona en la que está ubicada, fijan la duración mínima del contrato de alquiler en tres años, y establecen un nuevo índice de referencia del precio del alquiler.

El tipo de contrato

La modalidad contractual es otro de los factores que influyen y que te ayudarán a calcular el precio del alquiler. Y es que las cantidades por un contrato de alquiler de vivienda habitual no son las mismas que las solicitadas por un alquiler vacacional o de temporada. En los casos de vivienda habitual, las mensualidades suelen ser inferiores, aunque muchos propietarios optan por esta vía, ya que les aporta más estabilidad y seguridad.

En definitiva, el precio que pidas por el alquiler de tu propiedad es tan crucial que puede darte buenas ganancias económicas o, por el contrario, convertir tu inversión en una experiencia poco rentable e insatisfactoria. Por ello, te recomendamos que valores todos los factores que hemos repasado en este artículo y que seas prudente antes de tomar una decisión final.

En el fondo, estas variables son las que te ayudarán a calcular el precio de tu vivienda en alquiler. También puedes comparar tus cálculos con los precios que están solicitando otros propietarios por viviendas similares, en las mismas zonas y con los mismos servicios.

Para ello, también te puedes ayudar de nuestra herramienta Rent Radar, que ahora mismo está operativa en Madrid y Barcelona. Y, una vez que tengas toda la información, podrás anunciar tu vivienda de alquiler en HousingAnywhere y encontrar a tus inquilinos ideales.