¿Cómo hacer un contrato de alquiler?

¿Quieres saber cómo hacer un contrato de alquiler sólido y legal que te ayude a proteger tus derechos como propietario? Aquí te damos las claves.

Carlos

Lectura de 4 minutos

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Actualizado el 7 nov 2024

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Prealquiler

El contrato es el documento más importante para regular las relaciones entre el propietario y el inquilino. Por lo tanto, es esencial que esté bien redactado y que recoja los derechos y las obligaciones de ambas partes. Pero esto puede ser complicado, sobre todo cuando se hace por primera vez y se desconoce la normativa vigente, o cuando el acuerdo se realiza sin mediar una agencia inmobiliaria.

Si necesitas un modelo de contrato de alquiler de vivienda que te ayude de forma sencilla y eficaz, en este artículo hablaremos de ello. Aquí repasaremos todos los datos y cláusulas que no deben faltar en él, y te daremos algunas recomendaciones sobre cómo hacer un contrato de alquiler entre particulares para que puedas anunciar tu inmueble y arrendarlo con toda la tranquilidad.

El contrato de alquiler de vivienda es el acuerdo que firman un propietario y un inquilino, en el que el propietario cede el uso y disfrute de una vivienda al inquilino a cambio de una renta mensual.

Generalmente, los contratos de alquiler de una vivienda se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que dicta que estos documentos deben ser por escrito y, a la vez, dictamina las obligaciones para ambas partes.

En cambio, cuando el contrato es para alquilar una habitación de un piso, se rige por el Código Civil. Esto exime a los propietarios de muchas de las obligaciones que sí establece la LAU, como la de redactar un contrato de alquiler. De todas maneras, éste es un aspecto que sigue siendo altamente recomendable para todas las partes.

Al estar regulados por la LAU, los contratos de arrendamiento tienen que cumplir con una serie de obligaciones. El propio Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana de España facilita un modelo de contrato de alquiler de vivienda que se puede utilizar como base y en el que se incluyen los elementos que se pueden incluir en estos documentos. Entre ellos, tienes que prestar especial atención a los siguientes:

Los datos personales de ambas partes

Éste es un apartado primordial en el que se tiene que especificar la información relacionada con:

• El arrendador: El nombre, los apellidos, el domicilio, el NIF y datos de contacto, como el teléfono y el correo electrónico.
• El arrendatario: El nombre, los apellidos, el NIF y datos de contacto, como el teléfono y el correo electrónico.

La información sobre el inmueble

Aquí hay que detallar la dirección completa, la referencia catastral y del Registro de la Propiedad. También ha de realizarse una descripción del inmueble, el número de estancias, un inventario de los muebles y enseres, los anexos como trasteros o plazas de garaje y, por último, el certificado de eficiencia energética.

La duración del contrato

La parte relativa a la duración del contrato, sus prórrogas y los plazos para las comunicaciones es una de las más complejas, ya que atienden a distintos supuestos según la naturaleza y las necesidades de ambas partes. Lo más recomendable es tener en cuenta los siguientes aspectos:

• El plazo de duración del contrato de arrendamiento será el que ambas partes pacten libremente y de acuerdo con sus necesidades. Si en el contrato no se refleja ninguna duración, el artículo 9.2 de la LAU establece que la duración sea de un año.
• Si el pacto entre ambas partes es menor a cinco años –en el caso de que el arrendatario sea una persona física–, o a siete –en el caso de que sea una persona jurídica–, el contrato se prorroga automática y obligatoriamente por plazos anuales hasta cumplir esos cinco o siete años. Además, en el caso de las personas físicas, si no hay ninguna comunicación previa, el contrato se podrá prorrogar por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, llegando a un total de ocho años.
• Si el arrendatario no quiere prorrogar el vínculo, tiene que comunicárselo por escrito al arrendador con un plazo de, al menos, treinta días de antelación al cumplimiento del plazo o de cualquiera de las prórrogas anuales. Existe una cláusula relacionada con esta facultad de recuperar la vivienda por parte del arrendador, que no es obligatoria pero sí recomendable para los casos en los que los arrendadores crean que pueden necesitar la vivienda para sí o para un familiar de primer grado, y que permite que la recuperen con un preaviso de dos meses de antelación.

El precio del alquiler

La renta que se paga mensualmente debe quedar establecida en el contrato y, normalmente, se estipula el pago por meses anticipados, dentro de los primeros siete días y por transferencia bancaria a la cuenta que aporte el arrendador.

Si no se añade ninguna cláusula más, la renta permanecerá inamovible durante el periodo de vigencia del contrato. Pero, si ambas partes lo acuerdan, la renta se actualizará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad.

Gastos y servicios

En el contrato, se debe establecer cuáles son los gastos incluidos en el precio del arrendamiento. En concreto, hay que especificar a quién corresponden los gastos sobre los tributos, las cargas y las responsabilidades, así como los gastos de comunidad.

La fianza

La cláusula relativa a la fianza legal también se ha de incluir en todos los contratos que se rigen por la LAU. Ésta corresponde al importe de una mensualidad de renta y, según las normativas vigentes en cada comunidad autónoma, se deberá proceder a su depósito legal.

Además de esta fianza legal, las partes también pueden acordar libremente una garantía complementaria, que no podrá exceder del importe correspondiente a dos mensualidades de renta. Dentro de este concepto también se incluyen los llamados seguros de alquiler y los avales bancarios.

Estas dos fianzas, la legal y la complementaria, se devolverán en el momento de resolución del contrato y añadiendo intereses legales de demora si la devolución se retrasa más de un mes.

Conservación de la vivienda

En estos contratos se puede incluir una cláusula por la que el arrendador se compromete a realizar las obras necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad sin elevar la renta, salvo que sean consecuencia de actos imputables al arrendatario.

Cuando pasan los cinco primeros años del contrato (o siete en caso de persona jurídica), el arrendador puede realizar obras de mejora y, posteriormente, elevar la renta según los límites establecidos por la LAU.

Además, hay que tener en cuenta, dentro de esta misma cláusula o en otra por separado, que los arrendatarios no podrán realizar obras en la vivienda sin el permiso de la parte arrendadora, y esto podría suponer la resolución del contrato y la exigencia de una reposición al estado anterior.

Cesión y subarriendo

También es común encontrar una cláusula referente a esta práctica, que normalmente está prohibida, salvo el permiso expreso del arrendador.

Resolución del contrato

Este apartado es imprescindible y suele dictar que el incumplimiento de cualquiera de las cláusulas será causa de resolución del contrato. Además, también es recomendable pactar el modo de mediación en caso de discrepancias sobre alguna de las cláusulas.

Esperamos que estas pautas te hayan ayudado a comprender cómo hacer un contrato de alquiler entre particulares. Si tienes alguna duda al respecto, consulta con un abogado para cerciorarte de que el contrato cumple con las regulaciones más relevantes. Y, por último, no te olvides de comprobar el resto de requisitos para alquilar en España antes de arrendar tu piso.