Índice de referencia del alquiler: El mercado de alquiler de vivienda en 2023

En este artículo, hablamos sobre el índice de referencia del alquiler, una herramienta imprescindible para propietarios que quieran alquilar sus viviendas.

Carlos

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Actualizado el 7 nov 2024

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Prealquiler

El mercado del alquiler de vivienda en España es uno de los más importantes del país y, según los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística, su porcentaje está en alza. Por este motivo, son cada vez más los inversores interesados en alquilar sus propiedades y, para sacarles la mayor rentabilidad, tienen que estar al tanto de conceptos importantes, como el índice de referencia del alquiler.

El índice de referencia del alquiler es una herramienta que se utiliza para identificar los precios excesivos en el mercado de la vivienda de alquiler. El índice se instauró en la Ley 11/2020, de 18 de septiembre, en un momento en el que eran necesarias medidas urgentes para contener los precios en los contratos de alquiler.

El objeto del índice es medir la evolución anual de los precios en las viviendas de alquiler, con el fin de proporcionar a los propietarios e inquilinos una referencia sobre los alquileres y sus precios.

El organismo responsable del índice de precios de la vivienda en alquiler es el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA), que lo calcula a partir de los datos recopilados por la Agencia Tributaria sobre los contratos de alquiler de los últimos cuatro años.

Para hacer este cálculo, se lleva a cabo el siguiente procedimiento: 1. Se selecciona una muestra de contratos de arrendamiento de vivienda habitual declarados a la Agencia Tributaria. 2. Se calcula el valor medio del alquiler de cada contrato de la muestra. 3. Se calcula el índice de precios de la vivienda en alquiler como la media aritmética de los valores medios de los contratos de la muestra. Los resultados del índice de precios de la vivienda en alquiler se publican mensualmente por parte del MITMA y se utilizan como referencia para actualizar las rentas de los alquileres. De todas maneras, la subida del alquiler en 2023 está limitada al 2% y en 2024 estará limitada al 3%.

¿Cuáles son las limitaciones que tiene el índice de precios del alquiler?

A pesar de que este índice es una herramienta que busca ayudar a controlar las subidas desorbitadas de los alquileres, existen unas limitaciones que restan fiabilidad a este índice:

• Sus datos se extraen de una base limitada de contratos de arrendamiento, por lo que no es representativo de la totalidad del mercado.
• No tiene en cuenta factores como la ubicación, el tamaño, la antigüedad y la calidad de la vivienda.
• En realidad, no es un índice de precios de mercado, sino un índice de precios de referencia.

El precio de los alquileres en España ha subido de forma constante durante los últimos años. De hecho, en 2023, el precio del alquiler ha subido un 7,6% con respecto a los precios del año anterior, mientras que en 2022 la variación con respecto a 2021 había sido del 5,1%.

Las causas de este incremento son, principalmente, el aumento en la demanda, la escasez de oferta y el incremento de los costes de construcción, que ralentizan y encarecen la creación de nueva vivienda.

Además de las causas comentadas anteriormente, existen otros factores que pueden influir en la subida de los precios. Entre ellos, podemos señalar los siguientes:

• Las políticas económicas: Las políticas sobre vivienda varían entre unas comunidades autónomas y otras. Hay regiones y ciudades en las que existen políticas destinadas a favorecer el alquiler, mediante construcción de viviendas sociales o limitación de los precios de alquiler.
• El crecimiento demográfico: Las ciudades con mejores tasas de empleo y mayores atractivos económicos suelen tener mayor crecimiento demográfico, lo cual influye en la mayor demanda de vivienda y, consecuentemente, en mayores precios de alquiler.
• Las limitaciones en la construcción: Algunas ciudades y regiones ponen límites a la construcción de viviendas mediante sus políticas, pero existen otras limitaciones de carácter geográfico que impiden la creación de nuevas viviendas, y esto también fomenta la subida de los precios de los alquileres.

En España, los precios del alquiler varían dependiendo de la ciudad en la que se quiera vivir. En general, los alquileres con precios más altos están en las grandes capitales, como Madrid, Barcelona, Valencia y Sevilla, o en ciudades con gran afluencia turística, como San Sebastián, Palma de Mallorca y Málaga. Además, hay otras ciudades cuyo contexto económico hace que los alquileres se hayan encarecido en los últimos años, como Alicante o Bilbao.

En el último año, el precio del alquiler en España se situó en los 11,6€ por metro cuadrado. Pero, atendiendo a las comunidades donde más caro sale alquilar, Cataluña tiene unos precios de 16€ el metro cuadrado, la Comunidad de Madrid de 15,1€ y Baleares de 14€. Por el contrario, los precios más bajos están en Extremadura, con 5,8€ y Castilla-La Mancha, con 6,2€ por metro cuadrado.

Teniendo todo esto en cuenta, es difícil predecir el precio que se puede pedir por alquilar un piso sin conocer su ubicación y sus características. Lo bueno es que, gracias al índice del precio del alquiler, los propietarios tienen una referencia sobre la que partir o hacer sus cálculos de los precios de alquiler y comprobar si su inversión va a ser rentable al alquilar su piso.

Conviene insistir en que la subida del alquiler en 2023 y 2024 estará limitada a un 2 y un 3%, respectivamente, e independientemente de la subida del IPC. Y hay que tener en cuenta las situaciones excepcionales que se dan en las zonas tensionadas, donde las subidas del alquiler están limitadas por ley, bajo unas condiciones concretas.

Por último, queremos recordar que en HousingAnywhere ponemos a disposición de nuestros usuarios la herramienta RentRadar, operativa para Madrid y Barcelona en estos momentos, con la que se pueden hacer predicciones sobre los precios del alquiler y las subidas que se puedan producir.