Alquiler sin contrato. ¿Qué riesgos hay?

Descubre las implicaciones y riesgos del alquiler sin contrato. Te contamos por qué debes tener un contrato para proteger tus derechos y evitar complicaciones

Carlos

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Actualizado el 7 nov 2024

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Prealquiler

El alquiler es una forma de acceso a la vivienda muy frecuente en España, sobre todo en ciudades grandes, a las que acuden muchos estudiantes y jóvenes profesionales. Y aunque no sea la práctica más frecuente, también hay ocasiones en las que se acuerda un alquiler sin contrato escrito. Si éste es tu caso o tienes dudas de hacerlo así, en este artículo abordaremos los riesgos que tienen este tipo de operaciones y a qué te puedes atener como propietario de una vivienda de alquiler sin contrato.

La respuesta corta es sí. En España, es legal alquilar una vivienda sin contrato. Esto se debe a que los contratos verbales también son reconocidos en términos legales en nuestro país, tanto por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) como en el Código Civil.

Pero que sea legal no quiere decir que sea recomendable. De hecho, existen unos cuantos riesgos para ambas partes, sobre todo para los propietarios, ya que, en caso de conflicto, todo dependerá de las distintas versiones de los implicados.

Los alquileres sin contrato, a pesar de estar reconocidos por la ley, entrañan una serie de riesgos y dificultades para los propietarios. Entre ellos, los más habituales e importantes son los siguientes:

Problemas en caso de conflicto

En caso de conflicto entre propietario e inquilino, como por ejemplo, impago del alquiler, daños en la vivienda o incumplimiento de alguna condición del contrato, la resolución del mismo dependerá de la versión de las partes implicadas. Esto puede dificultar la defensa de los derechos del propietario, ya que el juez tendrá que decidir quién tiene razón, basándose en las pruebas presentadas por ambas partes.

Dificultad para desalojar al inquilino

Si el inquilino deja de pagar el alquiler, el propietario puede iniciar un proceso de desahucio. Sin embargo, el procedimiento es más sencillo cuando existe un contrato de alquiler, ya que éste permite al propietario iniciar el proceso de desahucio presentando una demanda ante el juzgado.

En cambio, si no existe un contrato de arrendamiento, el procedimiento es más complejo y obliga al propietario a demostrar, con pruebas, que el inquilino es un inquilino de hecho.

Dificultad para actualizar el alquiler

En caso de que no exista un contrato de alquiler, la actualización de la renta se regirá por lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). En concreto, la renta se actualizará en función del Índice de Garantía de Competitividad (IGC), que es un índice que mide la evolución de los precios de consumo.

Sin embargo, el IGC suele ser inferior a la inflación real, lo que significa que el propietario perderá poder adquisitivo con el paso del tiempo. Además, el inquilino puede negarse a aceptar la actualización de la renta, y esto dará lugar a un conflicto entre las partes.

En caso de conflicto, el propietario tendrá que demostrar que la actualización de la renta es razonable, con argumentos como estudios comparativos, facturas o informes de valoración de la vivienda. Pero todo esto queda bajo el criterio del juez.

Infracciones administrativas

En algunos casos, el alquiler sin contrato puede ser investigado por la Administración. Por ejemplo, si el propietario no ha declarado los ingresos obtenidos por el alquiler en la declaración de la renta, puede ser sancionado con una multa de hasta el 150% de los ingresos no declarados.

Por lo tanto, es importante tener en cuenta los riesgos de alquilar un piso sin contrato, ya que pueden suponer un grave perjuicio económico para el propietario.

Como hemos dicho, la ausencia de un contrato de alquiler también entraña dificultades para los propietarios. Y es que los beneficios de contar con un documento legal y firmado por ambas partes son múltiples, como por ejemplo los siguientes:

• Protección jurídica: el contrato de alquiler ofrece una mayor protección jurídica a ambas partes, ya que establece las normas que rigen la relación contractual. Esto incluye, por ejemplo, la duración del contrato, la renta, la fianza, las condiciones de uso de la vivienda, etc. En caso de conflicto, el contrato de alquiler servirá como prueba de las condiciones acordadas por ambas partes.
• Garantía de pago: el contrato de alquiler puede incluir una cláusula que garantice el pago del alquiler en caso de impago. Esta cláusula puede consistir, por ejemplo, en la contratación de un seguro de impago o en la exigencia de un aval bancario.
• Devolución de la fianza: el contrato de alquiler debe recoger la cantidad de la fianza y las condiciones para su devolución.
• Desahucio: el contrato de alquiler permite al propietario iniciar un proceso de desahucio si el inquilino incumple alguna de las condiciones del contrato.
• Acceso a ayudas o subvenciones: En España, existen una serie de ayudas o subvenciones para los propietarios de viviendas en alquiler. Estas ayudas pueden estar destinadas a cubrir gastos relacionados con el alquiler, como por ejemplo, el pago de la hipoteca, el pago de los gastos de mantenimiento y conservación de la vivienda, o el pago de los impuestos.

Además de estos beneficios, formalizar un contrato de alquiler también puede tener ventajas fiscales para el propietario. Por ejemplo, los propietarios pueden deducirse los gastos relacionados con el alquiler en su declaración de la renta.

Para demostrar un alquiler sin contrato, el propietario puede aportar pruebas como:

Pagos del alquiler

Los recibos de pago del alquiler o las transferencias bancarias son pruebas irrefutables de que el inquilino ha pagado el alquiler. Estos documentos deben incluir la siguiente información:

• El nombre del propietario y del inquilino.
• La dirección de la vivienda.
• La cantidad del alquiler.
• La fecha de pago.

Declaraciones de testigos

Las declaraciones de testigos que hayan visto al inquilino entrando y saliendo de la vivienda o que conozcan la relación entre el propietario y el inquilino también pueden ser pruebas válidas. Estas declaraciones deben ser firmadas y juramentadas ante notario.

Fotografías o vídeos

Las fotografías o vídeos de la vivienda en los que aparezca el inquilino también pueden ser pruebas útiles. Estas fotografías o vídeos deben ser nítidas y deben mostrar claramente la identidad del inquilino.

En el caso de que el propietario no disponga de ninguna de estas pruebas, también puede intentar demostrar el alquiler sin contrato mediante otros medios, como por ejemplo, la presentación de una demanda judicial. Sin embargo, este procedimiento puede ser más complejo y costoso.

En conclusión, podemos decir que contar con un contrato de alquiler es siempre la mejor opción para los propietarios. Este documento ofrece una mayor protección jurídica y facilita la gestión del alquiler. Y, además del contrato, se puede contar con una plataforma como HousingAnywhere, que es de gran ayuda para encontrar inquilinos de confianza y gestionar el alquiler de forma segura y sencilla.