Alquiler por habitaciones: consejos y normativa vigente

¿Quieres alquilar un piso por habitaciones y no sabes cómo hacerlo? Aquí te contamos las ventajas de estos contratos y te damos unos consejos imprescindibles.

Carlos

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Actualizado el 7 nov 2024

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Prealquiler

El alquiler por habitaciones es una solución cada vez más habitual, tanto para los inquilinos como para los propietarios que quieren alquilar una vivienda. Esto se debe a que el mercado inmobiliario está en alza en gran parte del país, y los precios de los alquileres han subido un 19% en los últimos cinco años. Estas subidas son aún más intensas en las grandes ciudades, como Madrid y Barcelona, y hace que los inquilinos busquen soluciones más accesibles. Pero, el alquiler de un piso por habitaciones todavía no es el tipo de acuerdo más frecuente, por lo que surgen dudas al respecto.

Si te preocupa saber si es legal alquilar un piso por habitaciones y cuáles son las mejores precauciones que debes tomar ante este tipo de vínculos, has llegado al lugar indicado. En este artículo, exploramos la normativa vigente y haremos un repaso a los consejos esenciales para aprovechar al máximo un contrato de alquiler por habitaciones.

En España se puede alquilar un piso por habitaciones. Un alquiler de habitaciones es un acuerdo por el que un inquilino arrienda una habitación en un inmueble compartido. Además del uso de su habitación, el inquilino normalmente comparte áreas comunes con el propietario de la casa o con el resto de inquilinos. Éstas suelen ser los baños, la cocina, la sala de estar y otras zonas de ocio, como la terraza o el jardín, en caso de que los hubiera.

Los alquileres de habitaciones suelen ser la forma de vivienda más popular para los inquilinos jóvenes, como los estudiantes y los trabajadores noveles, o para profesionales temporales que no residen de forma permanente en la misma localidad. También es una solución frecuente para las personas que tienen menos recursos económicos o que prefieren sacrificarse en este aspecto para ahorrar dinero y acceder a una vivienda en propiedad más adelante.

En España, el alquiler por habitaciones se regula por el Código Civil y, más en concreto, por los artículos 1554 y siguientes. Esto responde a la clásica pregunta de si es legal alquilar un piso por habitaciones, incluso si el inmueble tiene una hipoteca pendiente. Pero, como es lógico, hay que tener algunos aspectos en cuenta antes de dar el paso como propietario.

Los contratos de alquiler por habitaciones no se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), como el resto de contratos de alquiler de vivienda habitual o de vivienda temporal. Esto conlleva una serie de diferencias que pasamos a comentar a continuación:

La duración de los contratos de alquiler por habitaciones

La vigencia de este tipo de contratos se acuerda entre ambas partes, pero lo habitual es que se ciña a meses, trimestres, semestres, años o cursos académicos, en el caso de estudiantes. La duración de estos contratos no es prorrogable y, una vez que finalice, ambas partes pueden llegar a un acuerdo para firmar un nuevo contrato y continuar su vínculo.

La fianza en los contratos de alquiler por habitaciones

Las fianzas son obligatorias cuando los contratos están regulados por la LAU, pero el Código Civil no obliga a incluirla en el acuerdo. De todas maneras, los propietarios que se quieran proteger ante posibles impagos o desperfectos pueden exigir una fianza, cuya cantidad deberán acordar con los inquilinos. Y, a diferencia de los contratos de alquiler de vivienda completa, esta cantidad no tiene que depositarse en la administración.

Las facturas en los contratos de alquiler por habitaciones

Cuando se alquila una habitación, lo normal es que la estancia se ofrezca con los muebles y enseres básicos, como la cama, un escritorio y algunos armarios y sillas. En el caso de los suministros, las facturas las suelen pagar los propietarios y suelen incluir los gastos por agua, luz e internet. Además, los otros gastos inherentes al inmueble, como los impuestos municipales o las tasas sobre basuras, también los asumen los arrendadores. Pero todo esto, desde los muebles y enseres hasta los suministros y tasas, debe quedar reflejado en el contrato.

Pero estos no son los únicos aspectos que se pueden tratar en un acuerdo de este tipo. En general, los elementos que consideramos imprescindibles en un contrato de alquiler de habitaciones son:

• La habitación que se alquila y las zonas comunes que se incluyen
• La duración del contrato
• El precio del alquiler de la habitación
• Los servicios que se contemplan
• La repartición de los gastos

Una de las preguntas más habituales en este tipo de acuerdos es cuánto se puede subir el precio del alquiler de la habitación. A este respecto, hay que tener en consideración lo siguiente:

• Los contratos de vivienda tradicional suelen reflejar una subida vinculada a los cambios en el IPC (Índice de Precios al Consumo) y, actualmente, están limitadas a un 2% anual. Pero la cuestión es que estos contratos conllevan un vínculo de varios años, normalmente.
• En el caso de los alquileres por habitación, la duración del contrato suele ser más corta que en los otros alquileres y, al regirse por el Código Civil, los periodos y precios están supeditados a los acuerdos entre ambas partes.

Esto quiere decir que, a pesar de las limitaciones que existen en la actualidad sobre las subidas en los alquileres, los precios de las habitaciones de alquiler pueden subir tanto como deseen los propietarios o, al menos, en las cantidades que acuerden ambas partes.

En España, es legal alquilar una habitación sin contrato, aunque no es lo más habitual y, sobre todo, no es lo más recomendable. Esta práctica suele llevarse a cabo bajo acuerdos verbales, cuando las partes tienen vínculos familiares o de amistad, pero la relación de confianza puede conllevar complicaciones legales, ya que no se han fijado por escrito las condiciones ni las responsabilidades de cada una de las partes.

Los riesgos más graves para el propietario pueden llegar a la hora de resolver el acuerdo, o a la hora de responder a sus obligaciones legales y fiscales, por lo que siempre es conveniente plasmar por escrito los puntos esenciales del acuerdo.

Con el auge en los precios de los alquileres, el alquiler de una habitación es una forma más económica de acceder a una vivienda para los inquilinos. Pero para los propietarios también hay una serie de ventajas muy interesantes:

• Mayor rentabilidad: Al obtener ingresos por cada habitación del inmueble, el alquiler por habitaciones puede resultar más rentable para los propietarios que los alquileres convencionales por la vivienda completa. Eso sí, hay que tener en cuenta que conlleva más trabajo de búsqueda y gestión de inquilinos.
• Fuente alternativa de ingresos: Para los propietarios de inmuebles grandes, que tienen espacio de sobra en el piso en el que residen, es una vía muy interesante para ganar un dinero extra. También es una opción a la que recurren algunos propietarios de edad avanzada que necesitan una fuente de ingresos alternativa para no tener que renunciar a su casa y, de paso, contar con una persona que les acompañe en su vivienda.
• Menos riesgos: El alquiler de habitaciones es una opción más cómoda para los arrendadores que tienen miedo de inquilinos que puedan cometer impagos, provocar daños u ocupar las viviendas.
• Más flexibilidad: Cuando se alquila un piso por habitaciones, los vínculos contractuales no están sometidos a la LAU, por lo que no existen obligaciones con respecto a la duración de los contratos, a la prórroga de los mismos o a las subidas del alquiler.

Los ingresos recibidos al alquilar un piso por habitaciones se tienen que reflejar en la declaración de la renta como rendimientos del capital inmobiliario. Estos ingresos se incluyen en el apartado de "Rendimientos del capital inmobiliario procedentes de bienes inmuebles urbanos", en las casillas 60 a 68.

Para declarar estos ingresos, debes tener en cuenta los siguientes aspectos:

• El importe de los ingresos recibidos durante el año.
• Los gastos deducibles (amortizaciones, gastos de reparación y conservación, gastos de comunidad, gastos de suministros, etc.).

Una vez calculados ingresos y gastos, la diferencia resultante se considera la base imponible del alquiler, sobre la que se aplica el tipo de gravamen correspondiente, que es del 19% en 2023.

Como ves, el alquiler de un piso por habitaciones es una opción que puede ser muy útil y beneficiosa para ti como propietario. Si quieres dar un paso adelante en este sentido, te invitamos a que publiques tu anuncio en Housing Anywhere y, en muy poco tiempo, encontrarás a los inquilinos perfectos para tu piso.