Affitto senza contratto: perché è da evitare

Approfondiamo il tema dell'affitto senza contratto: perché è da evitare, quali rischi corrono proprietario e inquilino, quali sono le sanzioni e come rimediare.

Luca

Tempo di lettura: 6 minuti

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Aggiornato il 19 ott 2023

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Fase precedente all'affitto

L'affitto senza contratto è un fenomeno più diffuso di quanto si pensi. Affittare in nero può sembrare una soluzione furba e conveniente: da un lato il proprietario evita di pagare le imposte sulla locazione, dall'altro l'inquilino ha un risparmio sul canone mensile.

Se possiedi un immobile da affittare e stai valutando questa strada, sappi che si tratta di una scelta che presenta molti rischi.

In questo articolo approfondiamo cosa si intende per affitto senza contratto, quali sono le conseguenze dal punto di vista civile e fiscale per chi affitta in nero e in che modo è possibile regolarizzare una locazione non registrata.

L'affitto in nero è un modo per aggirare gli obblighi legali e fiscali relativi alle locazioni, evitando di registrare il contratto di affitto presso l'Agenzia delle Entrate. L'affitto senza contratto non è infatti considerato un reato, ma rientra tra i cosiddetti illeciti tributari.

Quindi è possibile affittare senza contratto? No, non è possibile perché per legge, affinché un contratto di locazione sia ritenuto valido, è necessario che sia non solo in forma scritta, ma anche che venga sempre effettuata la registrazione.

Chi decide di affittare casa in nero lo fa in uno di questi modi:

• accordo verbale, senza nessuna scrittura privata
• contratto scritto, ma senza valida registrazione da parte del proprietario
• occultamento parziale, in cui il contratto scritto è regolarmente registrato, ma l'importo del canone è inferiore a quello realmente pagato dall'inquilino, con cui il proprietario ha concordato un'integrazione in nero per pagare meno tasse.

Dato che per qualunque contratto di locazione di durata superiore ai 30 giorni la registrazione è obbligatoria, sia il contratto verbale che quello scritto ma non registrato per la legge sono inesistenti. Di conseguenza, in caso di controversie con l'inquilino non avrai la possibilità di far valere i tuoi diritti in sede legale.

Vediamo cosa rischia chi affitta casa in nero, sia per quanto riguarda le tutele nella gestione di possibili problemi con l'inquilino, sia in termini di sanzioni e conseguenze fiscali.

Conseguenze civilistiche dell'affitto senza contratto

Tutte le tutele di un affitto in regola vengono meno se decidi di rischiare optando per un accordo verbale o non registrando la scrittura privata.

Tra i principali svantaggi troviamo:

• impossibilità di richiedere un decreto ingiuntivo se l'affittuario non paga i canoni pattuiti
• l'inquilino può disdire il contratto senza preavviso, lasciando l'appartamento senza rispettare i termini (lo stesso vale ovviamente anche per il proprietario, che può pretendere la liberazione immediata dell'immobile)
• impossibilità di sfrattare l'inquilino senza contratto in caso di morosità, ricorrendo alla procedura accelerata. Bisognerà invece affidarsi alla procedura ordinaria, più lunga, per occupazione senza titolo, richiedendo un'indennità di occupazione
• impossibilità di tutelarsi tramite una fideiussione sull'affitto dal mancato rispetto degli obblighi contrattuali da parte dell'inquilino
• impossibilità di chiedere un risarcimento per eventuali danni all'immobile
• se la mancata registrazione dell’affitto dipende esclusivamente dal proprietario, mentre l'inquilino è in buona fede, il contratto è considerato nullo solo per il locatore, mentre l'affittuario è pienamente tutelato nei suoi diritti.

Nel caso il contratto fosse stato registrato, ma riportasse un canone di importo inferiore a quello effettivamente pagato dall'inquilino, quest'ultimo può agire legalmente contro il proprietario. Entro 6 mesi dalla restituzione dell'appartamento può infatti chiedere il risarcimento di tutti i soldi pagati in eccesso rispetto alla cifra riportata sull'accordo scritto.

Chi affitta in nero è, a tutti gli effetti, un evasore fiscale e nel caso specifico commette ben 2 illeciti amministrativi:

• evade l'imposta di registro (obbligatoria affinché il contratto sia valido)
• evade il pagamento dell'IRPEF non inserendo i canoni di locazione nella dichiarazione dei redditi.

Una volta scoperto l'affitto senza contratto o con occultamento parziale del canone, l'Agenzia delle Entrate pretenderà il pagamento delle somme evase, applicando pesanti sanzioni.

Sanzioni affitto in nero

Per il mancato pagamento dell'imposta di registro, proprietario e affittuario sono entrambi responsabili e riceveranno una cartella esattoriale per evasione fiscale. L'inquilino dovrà versare le somme non pagate, per evitare il pignoramento dei beni di sua proprietà.

Le multe per il proprietario sono più dure:

• dal 120% al 240% dell'imposta non pagata, oltre al saldo dell'imposta stessa, per registrazione omessa o in ritardo
• dal 200% al 400% della differenza tra l'imposta di registro sul canone totale e quella già pagata sul canone dichiarato, nel caso di contratto registrato con un canone di locazione inferiore a quello reale
• il 30% dell’imposta di registro per il pagamento tardivo.

Per non aver inserito il canone di locazione in dichiarazione dei redditi riceverà una sanzione:

• dal 240% al 480% dell’imposta dovuta (minimo €516)
• dal 200% al 400% dell’imposta dovuta se il canone dichiarato è inferiore a quello effettivo
• oltre a un accertamento fiscale fino a 5 anni.

In molti casi, le indagini sull'affitto in nero partono a seguito di una denuncia, che può essere fatta da chiunque sia a conoscenza della situazione fraudolenta, come un vicino di casa o, molto più spesso, lo stesso inquilino.

Sporgere denuncia per un affitto senza contratto è piuttosto semplice e può essere effettuato:

• di persona presso la Guardia di Finanza, al comando territoriale più vicino
• all'Agenzia delle Entrate anche in forma anonima.

Affinché la denuncia dell'affitto senza contratto sia effettiva, sono necessarie delle prove documentali, come una copia del contratto scritto ma non registrato, le ricevute dei bonifici mensili al proprietario o dei versamenti in contanti, oppure copie degli assegni, o le bollette intestate all'affittuario.

Grazie alla denuncia l'inquilino scarica totalmente sul proprietario la responsabilità della mancata registrazione del contratto e ha la possibilità di regolarizzare la sua posizione semplicemente versando l'imposta di registro.

In questo modo acquisisce anche il diritto di richiedere al proprietario i canoni extra versati senza un contratto di locazione valido e l'accordo non registrato sarà convertito in un contratto di affitto 3+2.

A correre i rischi maggiori è quindi il proprietario.

C'è un modo per limitare le sanzioni per un affitto in nero? Sì, si è sempre in tempo per registrare un contratto di locazione ed essere in regola con l'Agenzia delle Entrate, attraverso il ravvedimento operoso.

Per la legge, infatti, la registrazione del contratto di locazione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula o dall'inizio dell'affitto, se precedente. Grazie al ravvedimento operoso, è possibile effettuare spontaneamente la registrazione, saldando le imposte non pagate comprensive di interessi di mora, a fronte di una riduzione delle sanzioni.

Nel caso di affitto in nero parziale, quindi un contratto di affitto già registrato ma con canone inferiore a quello effettivo, si può correggere il canone.

Le aliquote delle sanzioni amministrative per registrazione tardiva cambiano a seconda del tipo di contratto di affitto e sono progressive. Aliquote imposta di registro ravvedimento contratti a canone libero:

• entro 30 giorni di ritardo: sanzione pari al 6% (minimo €20)
• entro 90 giorni: sanzione pari al 12%
• entro 1 anno: sanzione pari al 15%
• da 1 a 2 anni: sanzione pari al 17,14%
• oltre 2 anni di ritardo: sanzione pari al 20%
• se la regolarizzazione è successiva alla constatazione della violazione: sanzione pari al 24%.

Per i contratti a canone concordato la base di calcolo scende al 70% del canone di locazione annuo.

È possibile effettuare il ravvedimento operoso anche se il contratto è stato stipulato scegliendo l'opzione della cedolare secca. L'unica differenza è che l'imposta di registro viene calcolata sull'importo annuo, moltiplicato per la durata totale del contratto.

Oltre a beneficiare di sanzioni ridotte, il proprietario che decide di regolarizzare il contratto di locazione ha un altro vantaggio considerevole.

La registrazione tardiva ha infatti un effetto retroattivo, ciò significa che rende valido il contratto dal suo inizio, facendo riacquisire a entrambe le parti le tutele e i diritti non presenti con l'affitto in nero.

Di conseguenza, se ad esempio l'inquilino non paga i canoni, la registrazione dà la possibilità al proprietario di far partire la procedura di sfratto.

L'idea di evitare, del tutto o parzialmente, il pagamento delle imposte legate alla locazione può sembrare allettante e può farti valutare la soluzione dell'affitto senza contratto.

I rischi legali e fiscali a cui ti esponi sono però numerosi e vanno dall'assenza di qualunque tutela in caso di controversie con l'inquilino al pagamento di pesanti sanzioni in caso di accertamenti.

Vuoi affittare casa ma non sai come muoverti tra procedure e documenti? Niente paura, affittare il tuo immobile con un contratto in regola è più facile di quanto pensi.

Stipulare un affitto con regolare contratto è infatti una procedura semplice e veloce, e hai la possibilità di valutare diverse opzioni e agevolazioni fiscali per scegliere la formula più vantaggiosa per le tue esigenze.

Per iniziare, dai un'occhiata a questi articoli, così da farti un'idea sui passaggi principali della locazione ad uso abitativo:

• Tipi di contratti di affitto: quale scegliere?
• Le tasse sull’affitto: quali e quante sono?
• Registrazione del contratto di affitto: come e perché farla
• Come calcolare il canone di affitto
• Guida al contratto di affitto con cedolare secca

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