Come calcolare il canone di affitto

Come stabilire il prezzo di una casa in affitto? Vediamo come calcolare il canone di affitto in modo da stabilire una cifra vantaggiosa, con alcuni esempi.

Luca

Tempo di lettura: 6 minuti

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Aggiornato il 19 ott 2023

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Fase precedente all'affitto

Come stabilire il prezzo di una casa in affitto? Se possiedi un immobile da affittare ti sarai senz'altro chiesto quale sia la giusta cifra a cui proporre il tuo appartamento. Effettuare il calcolo del canone di affitto è fondamentale per riuscire a ottimizzare il guadagno, restando competitivo sul mercato.

Vediamo quindi come calcolare il canone di affitto di una casa, quanto la tipologia di contratto di affitto incide sul prezzo e se esiste un canone di locazione minimo per evitare controlli dall'Agenzia delle Entrate.

Il canone di locazione è influenzato da numerose variabili, che devi tenere in considerazione se vuoi stabilire un prezzo di affitto equo per la tua proprietà.

Una volta valutati tutti gli aspetti, avrai un quadro molto più chiaro del valore del tuo immobile e di come si colloca rispetto all'offerta immobiliare della zona in cui è posizionato.

Ecco quali sono i principali fattori da considerare per fare una stima del canone di affitto.

Valore catastale

Il primo elemento da valutare è il valore catastale dell'immobile, sul quale è possibile calcolare le imposte (come l'IMU) e individuare il valore minimo del canone di locazione.

Per conoscere il valore catastale bisogna essere in possesso della rendita catastale, un dato presente sulla visura catastale dell'Agenzia delle Entrate, dove compaiono tutte le informazioni relative alla casa.

La formula per calcolare il valore catastale è:

rendita catastale rivalutata del 5% x coefficiente di categoria catastale

I coefficienti catastali attuali per i fabbricati ad uso abitativo sono:

• 115,5 per i fabbricati abitativi con agevolazione prima casa
• 126 per i fabbricati di categoria A e C (escluse A10 e C1).

Considerando ad esempio un appartamento con rendita catastale rivalutata pari a €500 e un coefficiente di 115,5 perché intendi affittare la prima casa, abbiamo un valore catastale di €57.750.

Posizione dell'immobile

La zona dove è posizionato l'appartamento è importante per stabilire il canone di locazione mensile. Il valore sarà infatti influenzato non solo dall'ubicazione nel centro città o in zona periferica, ma anche dai servizi presenti nelle vicinanze.

La zona è ben servita da mezzi di trasporto? Se i tuoi inquilini ideali sono le famiglie, ci sono parchi pubblici e scuole nelle vicinanze? Se invece vuoi affittare a studenti, quanto distano le sedi universitarie? L'appartamento è vicino a uffici e aziende? Quanto distano negozi e aree di svago?

Se possiedi una casa posizionata in una zona tranquilla e con buoni servizi potrai richiedere un affitto più alto rispetto a un'abitazione simile che si trova in un'area meno appetibile.

Metratura

Le dimensioni in metri quadrati e il numero di locali dell'immobile da affittare sono ovviamente fattori determinanti per il calcolo dell'affitto.

A questo proposito, tieni a mente la differenza tra metratura commerciale e metratura calpestabile (o metratura netta): la prima, più utilizzata negli annunci immobiliari, considera tutte le superfici che compongono l'abitazione, muri compresi, mentre la metratura calpestabile calcola solo i pavimenti.

Prestazioni energetiche

La classe energetica è un fattore sempre più decisivo per la scelta di un appartamento in affitto, in quanto gli inquilini potranno contare su bollette più basse e un ottimo risparmio energetico.

Impianti ed elettrodomestici a basso consumo incidono notevolmente sulla qualità complessiva dell'immobile e, di conseguenza, è possibile fissare un canone di locazione superiore. Valuta dunque se effettuare interventi di riqualificazione, mirati ad aumentare il valore di mercato del tuo appartamento.

Ricorda inoltre che per affittare una casa devi essere in regola con alcuni requisiti essenziali:

• avere impianti a norma
• fornire elettrodomestici funzionanti
• essere in possesso del certificato APE.

Stato dell'immobile

A seconda che l'appartamento sia datato o di nuova costruzione, oppure che sia stato ristrutturato di recente, il canone di locazione può essere più o meno elevato.

Curare lo stato del tuo appartamento da affittare è importante per non svalutarlo e renderlo più interessante agli occhi dei potenziali inquilini.

Garage o posto auto

La presenza di un garage o di un posto auto riservato può fare la differenza nel calcolo del canone di affitto di una casa, specialmente se questa è situata in una zona di difficile parcheggio.

Allo stesso modo, il valore dell'affitto aumenta se si dispone di cantine e locali con funzione di deposito, ascensore e qualunque comfort aggiuntivo.

Affitto arredato

Le soluzioni di affitto comprensive di arredamento sono particolarmente richieste, soprattutto per chi cerca una locazione temporanea. Questo fa sì che il prezzo di affitto di un appartamento ammobiliato possa essere maggiore rispetto a uno non arredato.

Come si effettua il calcolo per l'affitto di appartamento arredato? In linea di massima, per stabilire il canone di locazione di un immobile arredato devi aggiungere un 10-20% a un eventuale affitto non ammobiliato, a seconda che l'abitazione sia parzialmente o completamente arredata.

La scelta del tipo di contratto di affitto è fondamentale per il calcolo del canone di affitto, perché in base a quale categoria appartiene il contratto è possibile stabilire la cifra liberamente o attenersi a un preciso range di prezzo.

Se opti per un contratto a canone libero, o 4+4, hai la libertà di decidere autonomamente il canone da richiedere all'inquilino.

Se invece scegli un contratto di affitto a canone concordato, godrai di particolari agevolazioni fiscali ma dovrai rispettare le disposizioni territoriali di associazioni di categoria e sindacati, fissando un canone che rientri in determinate fasce di prezzo.

Inoltre, la durata del contratto di locazione influenza il canone: in proporzione contratti più brevi hanno spesso importi più alti rispetto a contratti a lungo termine.

Per stabilire il prezzo di una casa in affitto non esiste una vera e propria formula, ma puoi farti un'idea considerando tutti i fattori elencati in precedenza e comparando il tuo immobile con altri che presentano caratteristiche simili della zona.

Utilizzate lo strumento gratuito RentRadar per trovare il prezzo medio di affitto di immobili simili nella vostra zona.

Una volta che hai individuato una media dei prezzi, ricordati di considerare i costi di gestione, di manutenzione straordinaria e, soprattutto, le tasse ordinarie (come IMU sulla seconda casa, IRPEF e addizionali comunali e regionali) e le tasse sull'affitto. Tutte queste spese vanno ad abbassare il tuo guadagno netto e devono essere messe in conto per capire quale può essere un canone di locazione conveniente.

Una decisione importante in questo è senso, è la scelta del regime di tassazione tra:

• regime ordinario, con aliquota IRPEF calcolata in base allo scaglione di reddito di appartenenza
• cedolare secca, con aliquote al 21% (per contratti di affitto a canone libero) o 10% (per contratti di locazione 3+2 in comuni densamente popolati, contratti di affitto per studenti e contratti transitori).

Scegliendo la cedolare secca puoi evitare anche il pagamento dell'imposta di registro e dell'imposta di bollo alla registrazione del contratto di affitto, ma non puoi adeguare il canone all'aggiornamento ISTAT.

Esempio calcolo guadagno netto su canone di affitto

Prendiamo ad esempio un canone mensile di €600.

Per effettuare una stima del guadagno netto iniziamo dall'individuare la base di reddito su cui calcolare le tasse, che si ottiene sottraendo un 5% forfettario sul canone lordo annuale:

600 x 12 = 7.200 7.200 - 5% = €6.840

Se il proprietario appartiene alla fascia di reddito tra €15.001 e €28.000 e sceglie la tassazione ordinaria, l'aliquota IRPEF sarà del 27%.

Da €6.840 dobbiamo quindi sottrarre il 27%, ottenendo €4.993,20, ossia €416 al mese.

Difficilmente ti troverai a stabilire un canone di locazione eccessivamente basso, ma è importante sapere che esiste un valore minimo del canone per evitare un controllo dall'Agenzia delle Entrate.

Per evitare che alcuni proprietari fissino un prezzo di affitto troppo basso allo scopo di pagare meno tasse sulla casa, è stato infatti stabilito un canone di locazione minimo. Sotto a tale soglia l'Agenzia delle Entrate applicherà la maggiore imposta oltre a sanzioni e interessi.

Questa eventualità esiste solo nel caso di contratti di affitto a canone libero, perché per l'affitto a canone concordato la cifra minima e massima entro cui stabilire l'importo del canone mensile è stabilita dagli accordi territoriali.

Come si effettua il calcolo del canone di locazione minimo per non essere sottoposti ad accertamento fiscale automatico?

• Per l'imposta di registro, non vengono svolti accertamenti sui canoni di affitto che da contratto risultino non inferiori al 10% del valore catastale dell'immobile. Per calcolare il valore catastale possiamo utilizzare la formula vista in precedenza (rendita catastale rivalutata del 5% x coefficiente di categoria catastale).
• Riguardo invece alle imposte sui redditi, secondo quanto deliberato nell'Art. 1 ter del Dpr 600/73 gli accertamenti non vengono effettuati sui redditi da locazione "dichiarati in misura non inferiore ad un importo corrispondente al maggiore tra il canone di locazione risultante dal contratto ridotto del 15% e il 10% del valore dell'immobile".

Calcolo canone affitto minimo esempio

Consideriamo un immobile in categoria catastale A3, con un canone di affitto mensile di €700 e una rendita catastale (rivalutata al 5%) di €400.

Il canone annuo ridotto del 15% risulta: (700 x 12) - 15% = €7.140

Il valore catastale è: 400 x 126 = €50.400, di cui il 10% risulta €5.040

Il canone annuo ridotto del 15% è superiore al 10% del valore dell'immobile, di conseguenza non può essere oggetto di accertamenti fiscali.

Questo è un articolo a titolo puramente informativo. HousingAnywhere declina ogni responsabilità riguardante informazioni che potrebbero risultare inesatte o non aggiornate. Si consiglia di verificare le informazioni qui contenute presso gli enti preposti.