Classe energetica di una casa: come incide sull'affitto

Cos'è la classe energetica di una casa e come incide sull'affitto? Scopri come calcolarla, come migliorare i consumi dell'edificio e gli ultimi aggiornamenti.

Luca

Tempo di lettura: 6 minuti

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Aggiornato il 17 ago 2023

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Affittare

La classe energetica di una casa è un sistema di classificazione grazie al quale puoi stabilire il consumo energetico dell'edificio. Attraverso questo dato è possibile fare una stima dei costi di gestione e manutenzione, l'impatto ambientale, il valore dell'immobile e la qualità complessiva dell'abitazione.

Calcolare la classe energetica di una casa o di un appartamento è fondamentale nel caso tu voglia vendere o affittare una proprietà, operazioni per le quali è obbligatorio l’attestato di prestazione energetica (APE). In questo articolo approfondiamo la classificazione energetica e come questa incide sull'affitto, le possibili soluzioni per migliorare la classe e i consumi del tuo immobile e le ultime novità sul tema.

Il fabbisogno energetico di un immobile dipende da numerosi fattori, tra cui:

• sistema di riscaldamento
• tipologia di infissi
• impianto elettrico
• isolamento termico delle pareti e del tetto
• sistema di produzione di acqua calda
• qualità dei materiali di costruzione
• zona climatica in cui si trova la casa
• presenza di fonti rinnovabili (es. pannelli solari).

I vari parametri concorrono alla valutazione della classe energetica di una casa, per la quale viene utilizzata una scala di efficienza del consumo di energia, acqua e combustibili per il riscaldamento. La scala comprende 10 classi, dalla lettera A4, la migliore, alla lettera G, la meno efficiente. Più è alta la classe, minori sono i costi legati a bollette e manutenzione, un requisito sempre più ricercato da potenziali compratori e affittuari.

Vediamo quali sono le caratteristiche che determinano l'assegnazione di una casa alle differenti classi.

• Classe energetica A: è la classe più performante e contraddistingue immobili realizzati seguendo i canoni della bioedilizia. Tra questi rientrano l'elevato isolamento termico, un impianto termico di nuova generazione, infissi e serramenti di ottima qualità, una struttura costruita secondo le più recenti norme antisismiche, la presenza di fonti rinnovabili ed elettrodomestici in classe A.

  Nella classe A rientrano 4 sottocategorie, da A4 (la migliore) fino ad A1.

• Classe energetica B: si tratta di edifici abbastanza recenti o a cui sono stati apportati interventi di riqualificazione energetica, mirati ad abbassare i costi e l'impatto sull'ambiente grazie a consumi molto contenuti.

• Classe energetica C: identifica case in cui sono stati realizzati miglioramenti a livello energetico, come l'installazione di un impianto di riscaldamento moderno e lavori di ottimizzazione dell'isolamento termico.

• Classe energetica D: si riferisce a immobili con un efficace isolamento termico, che consente una bassa dispersione del calore, con consumi abbastanza contenuti.

• Classe energetica E: vi rientrano edifici datati, spesso con un impianto di riscaldamento a gas metano, ma con un discreto livello di isolamento termico.

• Classe energetica F: riguarda immobili caratterizzati da una forte dispersione termica e impianti di riscaldamento piuttosto vecchi.

• Classe energetica G: le case classificate G sono state costruite più di 40 anni fa e hanno consumi molto elevati, con costi alti, dovuti alla massima dispersione termica.

La classe energetica si può stimare sia considerando l'indice di prestazione energetica globale (EPgl) sia in base al consumo energetico annuo per mq (kWh/m2anno) relativo al riscaldamento invernale.

Nella tabella della classe energetica sottostante trovi tutti i valori riepilogati:

Se vuoi sapere la classe energetica del tuo appartamento, la risposta esatta te la può dare solo un tecnico specializzato, il quale prenderà in esame tutti i parametri elencati in precedenza.

Per effettuare una stima approssimativa della classe energetica senza il parere di un esperto, esiste una formula che prende in considerazione esclusivamente la superficie della casa e il consumo annuo in metri cubi di gas metano. Il calcolo utilizza come fattore la cifra 8,3, ossia i kWh termici prodotti da un metro cubo di gas metano bruciato da una caldaia. Per avere un'idea del consumo annuo per mq dell’immobile relativo al solo riscaldamento invernale, puoi effettuare questo calcolo:

(Consumo annuo in metri cubi x 8,3) / metri quadri dell’abitazione

Prendiamo ad esempio un appartamento di 100 mq, con un consumo energetico annuo di 1.200 metri cubi, di cui 180 riguardano i mesi primaverili ed estivi.

Per ottenere i metri cubi relativi al solo riscaldamento invernale calcoliamo:

1200 - (180 x 2) = 840

Moltiplichiamo il risultato per 8,3:

840 x 8,3 = 6.972

Dividiamo ora per i metri quadrati dell'appartamento, per ottenere i kWh/m2anno:

6972 / 100 = 69,7 kWh/m2anno

Confrontiamo il risultato con i valori della tabella: l'immobile rientra nella classe energetica C.

Ricorda che per ottenere un calcolo preciso della classe energetica di una casa è necessario rivolgersi a un "classificatore energetico", il quale effettuerà una diagnosi dello stato energetico dell'immobile. Al termine della verifica ti verrà rilasciato l'Attestato di Prestazione Energetica (APE), contenente i risultati attinenti a ogni singolo parametro.

A partire dal 2013, l'APE è diventato indispensabile per affittare un immobile ed è tra i documenti che devi richiedere se sei interessato a comprare una casa per affittarla. In quest'ultimo caso, puoi usufruire della detrazione Irpef del 50% dell'Iva pagata per acquistare case in classe A e B, come previsto dalla legge di bilancio 2023, art. 1, comma 76. L'acquisto deve essere effettuato entro il 31 dicembre 2023 e la detrazione si applica solo se l'immobile viene ceduto da organismi di investimento collettivo del risparmio (OICR) immobiliari o dall'impresa che l'ha costruito.

Il massimo livello di risparmio energetico si ottiene con le cosiddette "case passive", ossia gli edifici in classe A4, che consentono una diminuzione di spese e consumi fino al 90%. Se infatti una casa a energia zero sui 100 mq costa annualmente €200-300, una in classe G ubicata al Nord costa circa €1.600 in più.

I principali interventi di miglioramento dell'efficienza energetica sono:

• sostituzione di serramenti e infissi
• installazione di un impianto di riscaldamento di nuova generazione
• coibentazione di muri (ad es. con un cappotto termico), pavimenti e soffitti
• isolamento termico del tetto
• installazione di valvole termostatiche
• installazione di pannelli solari e impianto fotovoltaico
• adeguamento alle più recenti norme antisismiche.

Le spese di ristrutturazione e riqualificazione energetica richiedono un esborso più o meno importante a seconda alla classe di partenza e alla classe a cui si mira. L'investimento darà però i suoi frutti nel lungo periodo, sia per le minori spese che per l'aumentato valore immobiliare.

In termini percentuali, si stima che l'efficienza energetica possa incrementare il valore di una casa fino al 40%. Nel dettaglio, la differenza di valore tra la classe E e la classe D sarà sul 5-6%, da G a D tra il 14 e il 18%, da C ad A tra il 18 e il 30% e da G ad A tra il 30 e il 40%.

Ad esempio, per un appartamento di 80 mq a Torino, la differenza di prezzo tra una classe G e una classe C si aggira sul 14,7%, mentre un bilocale di 65 mq in classe A a Firenze costerà il 29,18% in più di uno in classe C.

Nel tempo, l'attenzione all'efficienza energetica sarà un fattore sempre più determinante per il valore di un immobile, sia riferito alla vendita che all'affitto. Nel 2022, ad esempio, le ricerche online di case hanno visto un aumento di quasi il 30% nell'utilizzo del filtro relativo alla classe energetica.

In media, il costo degli interventi di efficientamento si aggira sui €200-450 al metro quadro, ma molto dipende dall'entità della riqualificazione.

È però possibile recuperare una parte dell'investimento grazie alle agevolazioni fiscali, come l'Ecobonus, che prevede una detrazione tra il 50 e l'85% in base alla tipologia di intervento, sulle spese effettuate fino al 2024.

I dati riportati dall'Istat e dall’archivio Siape dell’Enea evidenziano come, su circa 13 milioni di edifici a uso residenziale, quasi il 60% ricada nelle classi F e G.

La direttiva "Case Green" del Parlamento dell'Unione Europea prevede che tutte le case (ad esclusione degli edifici storici) rientrino nella classe E entro il 2030 e nella classe D entro il 2033, fino ad arrivare a un impatto ambientale zero entro il 2050. Al contempo, dal 2028 le nuove costruzioni dovranno essere a emissioni nulle. Bisogna precisare che, prima di diventare definitiva, la norma dovrà superare vari step di approvazione ed essere infine recepita dai singoli Stati. Al momento, non sono inoltre specificate sanzioni a livello europeo per chi non si adegua o divieti di vendere e affittare le proprie abitazioni troppo energivore, quantomeno in Italia.

In attesa di conoscere quali saranno le disposizioni ufficiali dell'UE e dei diversi Paesi, resta comunque consigliabile prevedere migliorie che consentano di abbassare i consumi degli immobili, aumentandone il valore sia in vista di una compravendita che di un affitto.

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