Contratti di affitto per studenti: come funzionano

Scopri come funziona il contratto di affitto per studenti e perché può essere vantaggioso: durata, costi, regole e principali agevolazioni per i proprietari.

Luca

Tempo di lettura: 5 minuti

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Aggiornato il 25 ago 2023

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Fase precedente all'affitto

Possedere un immobile in una città universitaria e affittarlo a studenti fuori sede offre opportunità vantaggiose per i proprietari. Grazie alla peculiarità dei contratti di locazione per studenti, potete godere di agevolazioni fiscali e affittare un immobile per un periodo più breve rispetto alle classiche opzioni previste dalla legge.

Vediamo quali sono le regole da rispettare in un contratto di affitto per studenti universitari, come registrarlo e quali sono le principali agevolazioni di cui puoi usufruire.

I contratti di locazione per studenti consentono ai proprietari di affittare temporaneamente il loro immobile, o una porzione di esso, a studenti universitari che devono trasferirsi dal loro luogo di residenza per motivi di studio.

La durata temporanea rende il contratto di locazione per studenti un tipo di contratto a uso transitorio. I proprietari possono utilizzare questo contratto per affittare il loro immobile per una durata inferiore a quella normalmente consentita dalla legge.

Per utilizzare questo tipo di contratto e garantirne la validità, è necessario soddisfare alcuni requisiti e assicurarsi che il contratto contenga le informazioni richieste.

Contratti affitto studenti: quali condizioni

Perché il contratto sia valido, ricordati di rispettare due requisiti fondamentali:

• La residenza dello studente deve risultare in un comune diverso da quello in cui è situato l’immobile in affitto.
• La proprietà da affittare deve trovarsi nello stesso comune dell’università, di un corso universitario distaccato, oppure in un comune limitrofo.

Inoltre, la durata dei contratti di affitto per studenti deve essere minimo di 6 mesi e massimo di 3 anni.

Il contratto di locazione per studenti è disciplinato dalla Legge n. 431/98 (art. 5), dedicata ai contratti di affitto di natura transitoria, e dal Decreto Ministeriale del 30/12/2002 (art. 5 - commi 1, 2, 3), che riguarda nello specifico le condizioni per la stipula.

Per essere considerato valido come contratto di locazione per studenti, questo deve essere redatto sulla base di un apposito modello di contratto di affitto per studenti universitari, messo a disposizione dal Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture.

Devono essere presenti tutti gli elementi obbligatori indicati nel modello del Ministero, elencati di seguito.

Generalità del proprietario e dello studente (o degli studenti) Il contratto di affitto per studenti universitari può essere sottoscritto dai singoli studenti o da un gruppo di studenti. Non è possibile registrare un contratto di affitto per studenti intestato ai genitori, ma i genitori o un ente per il diritto allo studio possono firmare come garanti per il pagamento.

Descrizione e ubicazione dell’immobile È necessario indicare i dati catastali dell'edificio e specificare che è situato in un comune diverso da quello dove lo studente risulta residente.

Università a cui è iscritto lo studente Per essere valido, il contratto di locazione per studenti deve certificare che l'universitario sia iscritto a una facoltà, o a un corso distaccato, presente nel comune dove è ubicato l'immobile o in un comune limitrofo.

Durata del contratto

Questo tipo di contratto di affitto per gli studenti fuori sede deve avere una durata minima di 6 mesi e massima di 36 mesi. In assenza di disdetta, il contratto si rinnova automaticamente alla scadenza per un periodo della stessa durata.

Importo del canone di locazione Il canone mensile è stabilito sulla base di specifici accordi locali, stipulati da sindacati, università e associazioni studentesche, che ne definiscono fasce minime e massime. Potrai quindi decidere un importo a seconda della durata del contratto, della presenza dell'arredamento o di clausole particolari, ma senza superare il limite fissato.

Modalità di pagamento Riscuotere il canone di affitto direttamente online è il metodo più sicuro per i proprietari. Le forme di pagamento tracciabili sono anche le preferite dagli studenti, che così possono usufruire del rimborso Irpef del 19% delle spese sostenute. Ad ogni modo, qualunque modalità di pagamento è accettata nel contratto di locazione per studenti universitari.

Attestazione di prestazione energetica dell'immobile Lo studente deve dichiarare nel contratto di avere ricevuto le informazioni e la documentazione comprensiva dell'attestato di prestazione energetica (APE). Se questa manca, si ha l'obbligo di fornirla entro 45 giorni, incorrendo però in una sanzione amministrativa in parti uguali tra proprietario e studente.

Adesione alla cedolare secca Inserisci l'apposita clausola nel contratto, qualora decidessi di esercitare l'opzione per la cedolare secca, facendola sottoscrivere anche dallo studente.

Qualsiasi reddito guadagnato è soggetto all’imposta sull’affitto. Ma facendo parte dei contratti di locazione transitori a canone concordato, stipulare un contratto di affitto per studenti ti consente di avere diversi vantaggi sulla tassazione.

Tra le principali agevolazioni fiscali riservate all'affitto di case agli studenti fuori sede troviamo:

• La deduzione IRPEF del 30% del canone, che si aggiunge alla deduzione ordinaria del 5%. Per usufruirne, indica nella dichiarazione dei redditi gli estremi di registrazione del contratto di affitto, l’anno di presentazione della dichiarazione IMU e il comune dove è situato l’immobile.
• La riduzione del 75% dell'aliquota IMU e Tasi stabilita dal comune.
• La deduzione di eventuali spese di ristrutturazione e manutenzione dell’immobile dalla base imponibile.
• La possibilità di stipulare un contratto di affitto per studenti con cedolare secca.

Per quanto riguarda l'ultimo punto, se decidi di usufruire della cedolare secca avrai diritto a un regime di tassazione agevolato, con aliquota del 10% sul canone di locazione annuo, in sostituzione della tassazione IRPEF. Eviterai inoltre il pagamento sia dell'imposta di bollo che dell'imposta di registro, anche nei successivi rinnovi di contratto.

Una volta stipulato, il contratto di locazione per studenti fuori sede deve essere registrato presso l'Agenzia delle Entrate, entro 30 giorni dalla stesura o dalla data di inizio, se anteriore alla stipula.

Per effettuare la registrazione del contratto prepara questi documenti:

• Due copie del contratto di affitto per studenti, firmate su ogni pagina sia dal proprietario che dallo studente.
• Una marca da bollo da €16 ogni 4 pagine del contratto di locazione.
• Il pagamento dell’imposta di registro con aliquota al 2%, calcolabile sul totale del canone di locazione annuo.
• Il modello RLI riguardante la registrazione del contratto.

Se decidi di optare per un contratto di affitto con cedolare secca, non devi pagare né la marca da bollo, né l'imposta di registro.

Chi paga le spese del contratto di locazione per studenti?

I costi relativi al contratto di affitto, le spese per la sua registrazione e il versamento dell’imposta di registro annuale, se dovuti, devono essere suddivisi in parti uguali tra proprietario e studente.

La ripartizione delle spese successive alla registrazione è invece quella di un normale contratto di affitto, ossia lo studente dovrà occuparsi delle spese ordinarie, tra cui le spese condominiali, mentre tu, come proprietario, ti farai carico delle spese di carattere straordinario.

In assenza di disdetta, alla prima scadenza il contratto di locazione per studenti fuori sede si rinnova in automatico per un'uguale durata.

Lo studente può comunque recedere dal contratto in qualunque momento, in caso di gravi motivi, inviandoti una comunicazione con almeno tre mesi di anticipo, via PEC o raccomandata A/R.

Se uno o alcuni degli studenti vogliono recedere dal contratto di affitto, i restanti inquilini dovranno provvedere a coprire l'intero canone pattuito, suddividendosi il pagamento della quota lasciata scoperta, a meno di nuovi studenti subentranti. Ricordati di presentare l'apposito modello RLI all'Agenzia delle Entrate per comunicare il recesso, con o senza subentro. In caso di recesso con subentro sarà inoltre necessaria la stipula di un atto integrativo del contratto di affitto originario.

Può capitare che uno o più studenti non paghino il canone di locazione. Come puoi tutelarti in caso di morosità dello studente? Potete chiedere una fideiussione per l'affitto o stipulare un'assicurazione per l'affitto. In alternativa, se non ricevi il versamento del canone di affitto entro 20 giorni dal termine mensile stabilito, il contratto può essere risolto. Per richiedere lo sfratto per morosità devi recarti da un giudice che valuterà la singola situazione. Lo sfratto si esegue anche qualora lo studente non paghi le spese condominiali, se il debito supera in totale almeno 2 mensilità del canone.

La risposta è sì! Il contratto a uso transitorio non è l'unica modalità per affittare a studenti universitari. Puoi infatti decidere di optare per un contratto a canone libero 4+4 (4 anni + 4) o per un contratto di locazione 3+2, che rientra nelle tipologie di contratto a canone concordato, come l'affitto per gli studenti. Entrambe sono a rinnovo automatico, nel caso del contratto 4+4 puoi usufruire della cedolare secca con un'aliquota al 21%, mentre per il 3+2 l'aliquota scende al 10%.

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