Disdetta del contratto di affitto

Scopri quando è possibile effettuare la disdetta del contratto di affitto come locatore, come funziona la comunicazione della risoluzione e chi deve pagare.

Luca

Tempo di lettura: 5 minuti

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18 ott 2023

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Affittare

Quando decidi di affittare un immobile, scegli di firmare un contratto che vincola la tua proprietà per una durata e dei termini stabiliti. Hai però la possibilità di richiedere una risoluzione anticipata del contratto se si presentano alcune situazioni previste dalla legge, che ti permettono di dare disdetta del contratto di affitto.

In questo articolo puoi approfondire in quali casi è possibile recedere anticipatamente dal contratto di locazione, come farlo e chi paga per la risoluzione del contratto.

Sia il proprietario che l'inquilino possono interrompere il contratto di locazione prima della scadenza, tramite la risoluzione anticipata. Se le due parti trovano un accordo e decidono di modificare il contratto, ad esempio con una risoluzione immediata, si parla di "risoluzione consensuale". Se invece l'esigenza di chiudere l'affitto è di uno solo dei due soggetti, allora bisogna fare distinzione tra "recesso" e "disdetta".

Recesso inquilino

Per quanto riguarda la risoluzione del contratto di affitto, l'inquilino è maggiormente tutelato dal punto di vista legale rispetto al proprietario. L'affittuario può infatti recedere dalla locazione in qualunque momento, se previsto dal contratto, semplicemente dandone comunicazione con almeno 6 mesi di preavviso tramite raccomandata. Il recesso deve essere giustificato da gravi motivazioni, come la perdita del lavoro, il trasferimento in altra sede lavorativa, problemi familiari o la necessaria ristrutturazione dell'immobile per problematiche strutturali.

Nel caso questi motivi non si rivelino reali, puoi agire in via giudiziale contro l'inquilino per chiedere un risarcimento per danni, a meno che tu non abbia già trovato un nuovo affittuario.

Disdetta locatore

Al contrario dell'inquilino, al proprietario non è permessa la facoltà di recesso in qualsiasi momento. Lo strumento in questo caso è la disdetta anticipata del contratto di locazione, da richiedere in prossimità della scadenza del contratto di affitto, così da evitare il rinnovo automatico. Anche in questo caso, la disdetta dell'affitto ha un preavviso obbligatorio di almeno 6 mesi per inviare la comunicazione all'inquilino.

Diversa la situazione in cui l'affittuario non paga il canone di locazione: decorsi 20 giorni dalla scadenza prevista, il mancato pagamento diventa motivo di risoluzione del contratto. È però necessaria un'azione legale di sfratto per morosità. Se il Giudice convalida lo sfratto, la risoluzione del contratto di affitto è effettiva e l'inquilino ha 30 giorni per lasciare libero l'immobile, a meno che non abbia provveduto a saldare le mensilità non pagate.

A seconda del tipo di contratto di affitto, cambiano i termini entro quali presentare la disdetta:

• Per i contratti a canone libero (4+4), puoi evitare il tacito rinnovo alla scadenza dei primi 4 anni solo in presenza di gravi motivi, altrimenti devi attendere altri 4 anni per porre fine al contratto, senza la necessità di fornire motivazioni.
• Per i contratti a canone concordato (3+2), non puoi mandare via l'affittuario prima dei 5 anni, a meno che non si verifichino le condizioni previste dalla legge per dare disdetta allo scadere dei primi 3 anni.
• Per i contratti a uso transitorio, la disdetta non è necessaria, in quanto non è previsto rinnovo automatico alla scadenza del contratto di locazione.

Vediamo quindi quali sono questi casi specifici in cui puoi far valere il tuo diritto alla disdetta del contratto di affitto prima della scadenza.

Gravi motivi per disdire il contratto di affitto

Come chiarito dall'art. 3 della legge 431/98, le situazioni che rappresentano un motivo valido per la disdetta del contratto di locazione alla prima scadenza, con regolare preavviso, sono:

• Il proprietario intende destinare l'immobile a uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale per se stesso o per un famigliare (coniuge, figli, genitori, parenti fino al secondo grado)
• L'inquilino ha a disposizione un altro alloggio libero e idoneo nello stesso comune dove si trova l'appartamento in affitto, il quale dovrà essere però utilizzato come abitazione principale e non dato in locazione.
• Il proprietario ha necessità di vendere l'immobile in affitto, senza possedere altri appartamenti a uso abitativo eccetto quello dove vive. In questo caso l'inquilino ha diritto di prelazione.
• Ristrutturazione o ricostruzione dell'edificio a seguito di un grave danneggiamento dello stabile, che rende indispensabile lo sgombero dell'inquilino.
• L'inquilino non vive nell'appartamento in modo stabile e continuativo, senza motivi validi.

Cosa succede se i motivi della disdetta non sono rispettati?

Se i motivi indicati sulla comunicazione di disdetta non si verificano, l'inquilino potrebbe farti causa e ottenere la riattivazione del contratto di affitto, oltre a un risarcimento per danni.

Il risarcimento deve essere corrisposto in misura pari ad almeno 36 mensilità.

Come anticipato, nel caso non si voglia proseguire l'accordo con l'affittuario è necessaria la disdetta del contratto di locazione da parte del locatore alla seconda scadenza, con un preavviso di 6 mesi.

Se non vengono effettuate comunicazioni di risoluzione, o di rinnovo con modifiche, il contratto si considera infatti rinnovato automaticamente alle stesse condizioni, per 4 o 2 anni in base alla tipologia.

L'unica differenza con la disdetta del locatore alla prima scadenza è che non servono motivazioni. L'affitto si ritiene quindi naturalmente concluso semplicemente inviando la lettera di disdetta all'inquilino, senza mandare ulteriori comunicazioni all'Agenzia delle Entrate.

Per chiudere in anticipo un contratto di locazione, devi innanzitutto darne comunicazione all'inquilino, tramite lettera raccomandata con ricevuta di ritorno o PEC.

All'interno della lettera devono essere presenti alcune informazioni fondamentali, tra cui l'indicazione dei gravi motivi che hanno portato alla disdetta anticipata del contratto di locazione. Se le motivazioni non sono presenti o non rientrano tra quelle elencate in precedenza, la disdetta è nulla.

Come scrivere disdetta affitto

Le informazioni che non possono mancare in una lettera di disdetta del contratto di affitto sono:

• Dati che identificano proprietario e inquilino
• Dati che identificano l'immobile e il relativo contratto di locazione
• Indicazione delle ragioni alla base della disdetta
• Data entro cui liberare l'immobile e restituire le chiavi
• Eventuale riferimento alla restituzione del deposito cauzionale.

Modello lettera di disdetta contratto di affitto

Comunicazione all'Agenzia delle Entrate

Per rendere effettiva la risoluzione del contratto di affitto devi darne comunicazione all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dall'evento, compilando il modello RLI. Il documento sarà poi da inviare via web, con il software RLI o il RLI-web, oppure da consegnare in forma cartacea, presentandoti presso l’ufficio dell’Agenzia Entrate dove era stato registrato il contratto di locazione.

Sul modello RLI dovranno essere presenti alcune informazioni fondamentali per la disdetta, come:

• Codice fiscale del richiedente
• Tipologia di contratto di affitto per il quale si richiede la disdetta
• Ufficio territoriale di competenza
• Durata del contratto e importo del canone di locazione
• Dati della registrazione del contratto di affitto
• Tipologia di inquilino (persona fisica o giuridica)
• Dati relativi all'immobile.

Le spese di risoluzione sono a carico del proprietario, il quale può richiedere all'inquilino metà dell'importo versato.

La cifra da pagare per l'imposta di registro è di €67, da saldare entro 30 giorni dalla disdetta attraverso due possibili modalità, a seconda che si sia scelta la comunicazione via web o presso gli uffici dell'Agenzia delle Entrate:

• Addebito su conto corrente richiesto attraverso software RLI o RLI-web
• Modello F24 Elementi identificativi (F24 ELIDE), indicando il codice tributo 1503.

In entrambe i casi, l'imposta non è da versare se si è optato per la cedolare secca in fase di registrazione del contratto di affitto, ma resta valido l'obbligo di comunicazione tramite RLI.

Cosa succede se pago in ritardo l'imposta di registro per la risoluzione del contratto di affitto?

In caso invii in ritardo la comunicazione di disdetta e quindi effettui il pagamento delle spese di risoluzione oltre il termine di 30 giorni, dovrai pagare una sanzione amministrativa del 30%, a cui si aggiungono gli interessi legali.

L'importo della multa può essere ridotto se si provvede a regolarizzare il versamento tramite ravvedimento operoso.

Questo è un articolo a titolo puramente informativo. HousingAnywhere declina ogni responsabilità riguardante informazioni che potrebbero risultare inesatte o non aggiornate. Si consiglia di verificare le informazioni qui contenute presso gli enti preposti.