Fideiussione affitto: cos'è e come funziona

Scopri cos'è e come funziona la fideiussione affitto, i vantaggi, i costi e le principali differenze con le altre tutele del pagamento dei canoni di locazione.

Luca

Tempo di lettura: 6 minuti

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Aggiornato il 5 lug 2024

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Fase precedente all'affitto

Come proprietario di un immobile da affittare, è probabile che tu sia alla ricerca di una garanzia aggiuntiva per tutelarti da possibili inquilini insolventi.

Tra le varie alternative a tua disposizione, una delle più efficaci è la fideiussione per l'affitto, che vede un istituto di credito o una compagnia assicurativa come garanti del pagamento del canone mensile.

Vediamo nel dettaglio cos'è e come funziona il contratto di fideiussione per la locazione, i vantaggi, i costi e le principali differenze con il deposito cauzionale e l'assicurazione affitto sicuro.

La fideiussione (o fidejussione) per l'affitto è una forma di tutela che il proprietario può richiedere all'affittuario prima di stipulare il contratto di locazione, affinché sia individuato un garante per il pagamento del canone concordato. In caso l'inquilino non riuscisse a far fronte alle spese di affitto mensili, il proprietario può rivolgersi al garante per ottenere quanto gli spetta.

A seconda della tipologia di garante, si distinguono due diversi tipi di fideiussione:

• Fideiussione bancaria affitto A farsi garante dell'affittuario è un istituto di credito, che copre le somme non versate come concordato da contratto.
• Fideiussione assicurativa affitto L'inquilino stipula con una compagnia assicurativa una vera e propria polizza. Rispetto alla fideiussione bancaria, è spesso più veloce da ottenere e meno onerosa per l'affittuario, ma meno sicura per il proprietario dell'immobile.

Esiste anche una terza possibilità, ossia quella che il garante sia una persona fisica (ad esempio un genitore nel caso di contratto di affitto per studenti). In questo caso, la firma del garante deve comparire direttamente sul contratto di locazione.

Il consiglio è di preferire le opzioni precedenti, affidandosi a forme di garanzia più solide.

La fideiussione per l'affitto ti consente di metterti al riparo non solo dal mancato pagamento dei canoni mensili, ma anche da altre inadempienze dell'inquilino.

Molte banche e società di assicurazione prevedono infatti la possibilità di coprire:

• Mensilità non pagate
• Danni alla proprietà
• Danni all'arredo
• Mancato versamento delle spese condominiali.

Se la fideiussione copre il mancato rispetto degli obblighi contrattuali, il risarcimento comprende anche le mensilità relative al periodo in cui l'inquilino moroso tarda a liberare l'appartamento a seguito della lettera di disdetta del contratto di locazione.

Tra le varie misure a tutela dei proprietari di immobili da affittare, la fideiussione sulla locazione è quella più vantaggiosa e può essere richiesta per tutti i tipi di contratti di affitto. Prima di inserirla tra le voci dell'annuncio, è importante valutare alcuni aspetti.

Vantaggi della fideiussione per l'affitto

Molti proprietari scelgono la fideiussione, perché presenta diverse caratteristiche convenienti:

• Garanzia di recupero di mensilità non pagate dall'inquilino
• Referenti affidabili come istituti di credito e compagnie assicurative
• Costi a carico dell'affittuario, al contrario dell'assicurazione affitto sicuro
• Maggiore copertura rispetto al deposito cauzionale.

Svantaggi della fideiussione per l'affitto

La fideiussione è sicuramente più impegnativa per l'affittuario, ma non bisogna sottovalutare alcuni fattori che riguardano anche il proprietario:

• Affitto meno attraente per l'inquilino. Questa opzione potrebbe scoraggiare alcuni possibili affittuari, riducendo la platea di persone interessate all'annuncio. Tra le due forme di fideiussione, quella che meno "spaventa" l'inquilino è quella assicurativa, più snella a livello burocratico e meno vincolante.
• Burocrazia. Se hai fretta di affittare il tuo immobile, sappi che i tempi delle pratiche per avviare la fideiussione sono piuttosto lunghi, specialmente nella fideiussione bancaria per l'affitto
• Tempi lunghi di riscossione del credito. A meno che non sia stata inserita nel contratto di fideiussione la clausola di “escussione a prima richiesta” (valida solo per la fideiussione bancaria), riceverai i rimborsi dei canoni non versati solo a seguito di procedimenti giudiziari contro l'inquilino moroso.

La procedura per fare domanda per una fideiussione sull'affitto è simile, sia nel caso venga presentata a una banca sia che ci si rivolga a una società di assicurazioni.

Per prima cosa, è necessario disporre di tutti i documenti richiesti dagli istituti, utili per valutare la stabilità economica del richiedente.

Documenti per fideiussione affitti

I principali documenti da allegare alla richiesta scritta sono:

• Documento d’identità e codice fiscale dell'inquilino
• Contratto di affitto relativo alla richiesta di fideiussione
• Busta paga o dichiarazione dei redditi, a seconda che l'affittuario sia un lavoratore autonomo o un lavoratore dipendente.

Nel caso ci si rivolga a una banca, questa può effettuare controlli aggiuntivi sul richiedente, verificando ad esempio:

• Presenza di cessioni del quinto sulle sue entrate
• Eventuali segnalazioni al CRIF (Centrale Rischi Finanziari)
• Presenza di finanziamenti concessi in precedenza

Al contrario, se la richiesta viene effettuata a una compagnia assicurativa i controlli sono meno rigorosi e spesso si limitano a verificare che il canone di locazione non superi il 40% della busta paga del futuro affittuario. Ci sono quindi maggiori possibilità che la fideiussione venga approvata, anche in presenza di una situazione economica incerta.

Procedura per l'ottenimento della fideiussione per l'affitto

Una volta esaminati tutti i documenti, banche e assicurazioni possono accettare o meno di concedere la fideiussione sull'affitto.

Se l'esito è positivo, l'istituto di credito si fa immediatamente garante del richiedente, a cui può imporre di vincolare una somma, titoli o beni a copertura dell'importo da garantire. L'inquilino non potrà dunque disporre di questa cifra fino alla conclusione del contratto di fideiussione.

Quando ricevi il contratto, presta particolare attenzione alla presenza di alcune clausole. Verifica ad esempio:

• se la banca ha incluso una clausola relativa a un eventuale importo limite o a un numero massimo di canoni oltre al quale l'istituto non garantisce il pagamento
• se è presente la clausola di escussione a prima richiesta, che ti permette di ricevere immediatamente il pagamento dalla banca in caso di morosità dell'inquilino, senza passare prima per via giudiziaria.

Nel caso della fideiussione assicurativa sull'affitto, la procedura che segue l'esito positivo della richiesta prevede la stipula di una polizza da parte dell'inquilino. Questo significa che se l'affittuario smette di versare il premio della polizza, diventa nulla anche la garanzia della compagnia assicurativa.

Diversamente dalla fideiussione bancaria, quella fideiussione assicurativa non offre inoltre la possibilità di inserire la clausola di escussione a prima richiesta.

Durata della fidejussione affitti

Di norma, la fidejussione per affitto copre dall'inizio alla fine del contratto di locazione, con una durata di minimo sei mesi e massimo quattro anni.

In base alle clausole concordate è possibile che la durata della fideiussione per l'affitto sia diversa da quella del contratto di affitto.

Ad esempio, se la situazione finanziaria dell'inquilino si è stabilizzata o se si decide di optare per un'altra forma di garanzia, la scadenza della fideiussione può essere anticipata rispetto al termine del periodo di locazione.

È possibile che il garante ritiri la fidejussione?

Sì, il garante può recedere dal suo ruolo ritirando la fidejussione, ma solo se si presentano determinate condizioni:

• la possibilità è stata esplicitamente considerata all'interno del contratto
• il contratto di affitto risulta non valido, ad esempio se non è stata regolarmente effettuata la registrazione all’Agenzia delle Entrate
• il contratto di fidejussione non è valido
• il proprietario è d'accordo a modificare il contratto eliminando la fidejussione
• un'altra persona si è resa disponibile a ricoprire il ruolo di garante.

Se il garante in carica recede dall'incarico, è comunque tenuto a pagare tutti i debiti eventualmente contratti dall'inquilino fino allo scioglimento del contratto di fideiussione.

Come anticipato, i costi per la fideiussione sull'affitto sono a carico dell'inquilino.

L'ammontare della somma non è fisso, ma cresce a seconda della durata e del numero di garanzie richieste, oltre a variare da un istituto all'altro.

Indicativamente, il calcolo dei costi di una fideiussione bancaria prevede un importo fisso di €50 e un premio annuale pari al 2-3% del canone di locazione annuo.

Ad esempio, a fronte di un canone annuo di €6.000, con un tasso al 2% si ottiene un importo di €120 che, sommati ai €50 fissi, comportano una spesa totale di €170 per il premio annuale. In caso la banca richieda il congelamento dei beni, i costi possono essere maggiori.

Per quanto riguarda la fideiussione assicurativa, di solito il costo è di una mensilità del canone, valido però per l'intera durata del contratto e non su base annuale.

Qual è la migliore tra le varie forme di garanzia? La risposta dipende dalle tue necessità e dal tipo di inquilino che stai cercando.

In sintesi, assicurazione affitto sicuro e fideiussione sono tutele più solide e complete rispetto al deposito cauzionale, in quanto quest'ultimo copre solo tre mensilità e non può essere trattenuto in caso di morosità, se non a seguito di un procedimento giudiziario.

L'assicurazione è a tuo carico, ma richiede meno burocrazia, consentendoti di avviare il contratto di affitto in breve tempo e offrendo numerosi tipi di copertura.

La fideiussione affitto è la forma più sicura a garanzia del pagamento dei canoni, ma non tutti gli inquilini sono disponibili a sottoporsi a numerosi controlli e a congelare una somma per un lungo periodo. Tra le varie modalità di tutela, è l'unica a dare la possibilità di ottenere il pagamento direttamente alla prima richiesta, grazie all'apposita clausola.

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