Caparra di affitto: guida al deposito cauzionale

Come funziona il deposito cauzionale e che differenza c'è dalla caparra di affitto? Quanto chiedere, quando restituirlo e in quali casi si può trattenere.

Luca

Tempo di lettura: 5 minuti

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Aggiornato il 17 ago 2023

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Fase precedente all'affitto

Il deposito cauzionale, da molti chiamato erroneamente caparra di affitto, è uno degli aspetti fondamentali da considerare quando si redige un contratto di locazione. Si tratta di una somma che l'inquilino deve versare al momento della firma del contratto, come garanzia di rispetto dei propri obblighi di conduttore. Pur non essendo obbligatoria, la cauzione è una tutela per il proprietario ed è quindi consigliabile conoscere regole e procedure.

Se stai per affittare casa e ti stai chiedendo come funziona la caparra di affitto, leggi questa guida al deposito cauzionale per sapere quanto chiedere, dove deve essere versata la cauzione, quando restituirla e in quali casi si può trattenere.

Come anticipato, caparra e cauzione vengono spesso usate come sinonimi, ma identificano due momenti diversi della stipula di un contratto di affitto. In sintesi, queste sono le principali differenze:

• Caparra di affitto: è una sorta di acconto che l'inquilino corrisponde per dimostrare l'interesse verso una casa in affitto, impegnandosi a stipulare il contratto. Se non rispetta gli accordi, il proprietario può utilizzare la caparra come risarcimento, mentre se il contratto di locazione viene firmato, la somma deve essere restituita al conduttore. In alternativa, può coprire o essere scalata dal pagamento della prima mensilità, in base all'importo concordato, oppure trasformarsi in deposito cauzionale ed essere rimborsata solo alla scadenza del contratto di affitto.
• Deposito cauzionale: è una somma che funge da garanzia per il proprietario, rispetto all'adempimento dei doveri da parte dell'affittuario. Tra questi rientrano versare regolarmente il canone di locazione e conservare l'abitazione nelle condizioni di inizio contratto, al netto della prevedibile usura. Rispetto alla caparra, quindi, l'utilità della cauzione si sposta al termine del contratto di affitto e per questo non può essere scalata dal canone.

La caparra per l'affitto è obbligatoria?

Né la caparra né il deposito cauzionale sono obbligatori e non esiste una norma che imponga di inserirli all'interno del contratto di locazione. È ormai però una consuetudine prevedere una cauzione, specialmente nei contratti transitori, come gli affitti per studenti fuori sede, in cui gli inquilini potrebbero avere meno cura nella gestione dell'appartamento. Il consiglio è quindi di evitare l’affitto senza caparra, specificando sempre nel contratto la somma e le tempistiche relative al deposito cauzionale, così da avere una maggiore tutela da eventuali comportamenti scorretti da parte dell'inquilino.

Nel caso sia stato pattuito il versamento della cauzione e il futuro affittuario non provvede a effettuare il pagamento, hai diritto a richiedere la risoluzione del contratto di locazione causa inadempimento.

A quante mensilità può ammontare la caparra? Il deposito cauzionale non deve superare le tre mensilità di canone di locazione e deve essere specificato nel contratto di affitto. In caso di aumenti del canone mensile nel corso dell'affitto, non è possibile chiedere al conduttore una somma aggiuntiva rispetto a quanto già versato.

Se esiste un importo massimo, non è invece indicato un importo minimo, che risulta dunque a tua discrezione.

In base alla Legge 431/98, se il proprietario e l’inquilino si accordano in forma privata per una cauzione più alta, o comunque diversa da quella pattuita nel contratto, il deposito cauzionale è considerato nullo.

Per quanto riguarda la tassazione, a differenza della caparra di affitto non è dovuta l'imposta di registro sul deposito cauzionale, a meno che questo sia pagato da una terza parte non rientrante nel rapporto di locazione. In tal caso, l'imposta ammonta a 0,50%. (Fonte Agenzia delle Entrate)

Il deposito cauzionale deve essere versato entro i termini indicati nel contratto (di solito alla firma), scegliendo tra diverse modalità:

• bonifico bancario, intestato al proprietario
• assegno o contanti
• garanzia fideiussoria, sia bancaria che assicurativa.

La terza opzione rappresenta un'alternativa al classico deposito cauzionale. Di norma, nel caso della fideiussione bancaria l'inquilino vincola una somma di denaro fino alla fine del contratto di locazione. La fideiussione assicurativa è invece legata al versamento di un premio, unico o annuale. Ciò significa che, nell'eventualità di un mancato pagamento del premio, la compagnia assicurativa può disdire il contratto, facendo cadere la garanzia per il proprietario.

In qualità di proprietario, sei libero di utilizzare i soldi del deposito cauzionale per tutto il tempo del contratto d'affitto. Assicurati però di avere disponibile una somma di pari importo al momento della restituzione della cauzione all'affittuario, a cui dovranno essere aggiunti gli interessi legali maturati.

Quando va restituito il deposito cauzionale? Se l'abitazione non ha subito danneggiamenti e il canone è stato regolarmente versato, hai l'obbligo immediato di restituire la cauzione d'affitto. Ciò significa che, una volta terminato il contratto di locazione ed effettuata l'ispezione dell'appartamento, devi versare l'importo del deposito con i relativi interessi non appena l'affittuario lascia l'appartamento e riconsegna le chiavi.

In questa fase, è sempre opportuno sottoscrivere un verbale di riconsegna dell'immobile, firmato anche dal conduttore, in cui sia specificata l'avvenuta restituzione del deposito cauzionale.

Nel verbale è bene inserire tutte le seguenti voci:

• dati dell'immobile
• dati del proprietario e del conduttore
• dichiarazione di buono stato di conservazione dell'immobile o, al contrario, contestazione di possibili danni
• in caso di danni, se è stato trovato un accordo con l'affittuario indicare la somma del rimborso dovuto al proprietario, se invece non c'è consenso tra le parti specificare la riserva di agire giudizialmente
• letture delle utenze (luce, gas, acqua e telefono)
• dichiarazione di avvenuto versamento dei canoni e delle spese accessorie
• dichiarazione di restituzione del deposito cauzionale e degli interessi legali (se non si ha intenzione di avviare una causa)
• dichiarazione di riconsegna delle chiavi
• data e firme delle due parti.

Come funzionano gli interessi sulla cauzione?

Puoi scegliere di versare annualmente gli interessi maturati sulla cauzione, oppure di corrispondere l'intera somma al termine del contratto di locazione, insieme alla restituzione del deposito cauzionale.

Il pagamento degli interessi legali è dovuto qualunque sia il tipo di contratto di locazione stipulato e anche se il conduttore non li richiede esplicitamente.

In quali casi puoi non restituire la cauzione d'affitto

Come abbiamo visto, la caparra è una garanzia per il proprietario nel caso l'inquilino non rispettasse i suoi adempimenti, ossia:

• pagare i canoni mensili
• restituire l'abitazione nelle condizioni in cui si trova ad inizio contratto
• versare le spese condominiali
• farsi carico delle spese di manutenzione ordinaria.

La possibilità di trattenere il deposito cauzionale varia però in base al tipo di inadempienza dell'affittuario. Le casistiche sono sostanzialmente due:

• se l'inquilino non ha pagato l'affitto mensile o le spese condominiali, puoi tenere la cauzione e gli interessi come compensazione senza l'autorizzazione di un giudice, qualora sia stato previsto all'interno del contratto.
• nel caso di danni all'appartamento, sarà invece possibile trattenere la caparra solo se contestualmente avvii una causa contro il conduttore. Dovrà essere infatti un giudice a stabilire l'esatto importo del risarcimento, quantificando i danni e verificando che questi siano effettivamente stati causati dall'affittuario.

Cosa succede se non restituisci il deposito cauzionale?

In caso di caparra di affitto non restituita senza che venga avviata una causa, l'inquilino ti può accusare di appropriazione indebita. Ha quindi dieci anni di tempo per rivolgersi a un giudice e presentare un ricorso per un decreto ingiuntivo.

Dopo dieci anni, il diritto alla restituzione della caparra cade in prescrizione, mentre il termine per richiedere gli interessi è di cinque anni.

E se l'inquilino vuole utilizzare la cauzione per pagare gli ultimi mesi di affitto?

Capita spesso che l'affittuario in scadenza di contratto chieda di poter recuperare la caparra non versando gli ultimi canoni mensili di pari importo. Questa pratica, seppur diffusa, non è considerata lecita dalle norme che disciplinano le locazioni, perché va a invalidare la funzione di garanzia del deposito cauzionale.

Il suggerimento è dunque di evitare accordi di questo tipo, conservando la cauzione fino al termine del contratto, così da avere una tutela nel caso ti accorgessi all'ultimo di danni o spese non saldate dall'inquilino.

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