IMU casa in affitto: quando è da pagare

Come funziona l’Imu su casa in affitto? Vediamo chi deve pagare l’Imposta Municipale Propria, come si calcola e come affittare un immobile senza pagare l’Imu.

Luca

Tempo di lettura: 5 minuti

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28 dic 2023

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Affittare

L’IMU su casa in affitto è uno dei tributi che più pesano sulla locazione di un immobile. L’Imposta Municipale Propria è infatti una delle tasse principali destinata ai proprietari di case, fabbricati e terreni agricoli. Esistono però delle esenzioni e delle riduzioni che consentono di limitare o evitare completamente il pagamento dell’imposta su un’abitazione affittata.

Ecco una guida per capire come funziona l’Imposta Municipale Propria, a chi spetta pagarla, come si calcola l'IMU per una casa in affitto e come affittare senza pagare l’IMU.

L’IMU è un tributo locale sul possesso di immobili, fabbricati e terreni.

Fino al 2013, l’Imposta Municipale Propria doveva essere versata da qualunque proprietario di un immobile, quindi anche da chi possedeva la sola abitazione principale. Secondo la normativa vigente, la prima casa risulta invece tra le esenzioni da questo tributo, a patto che non rientri nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

A partire dal 2023, agli immobili esenti dal pagamento IMU sono inoltre stati aggiunti quelli non disponibili per:

• violazione di domicilio
• invasione di terreni o edifici
• occupazione abusiva.

L’esonero è valido solo se è stata presentata regolare denuncia, per richiedere uno sfratto.

Ma in caso di locazione, come funziona l’IMU sulla seconda casa in affitto? Chi ha una casa in affitto deve pagare l'IMU e occuparsi in toto del suo versamento, che non ricade quindi sull’inquilino.

Nello specifico, chi paga l’IMU delle case in affitto può essere:

• il proprietario dell’immobile
• il titolare di diritti reali di godimento sull’abitazione (incluso l’usufrutto)
• l’assegnatario dell’immobile, a seguito di provvedimento del giudice
• il concessionario di beni in aree demaniali
• il locatario per abitazioni in locazione finanziaria / rent to buy.

Se rientri tra coloro che devono versare l’IMU su una casa in affitto, può essere utile sapere come effettuare il calcolo dell’imposta e se ci sono agevolazioni in base ai tipi di contratti di affitto.

Il metodo per calcolare l’IMU su una casa in affitto è il medesimo utilizzato per una proprietà non locata.

Al calcolo dell’IMU concorrono infatti diversi fattori, tra cui:

• rendita catastale immobile: il valore fiscale che l’Agenzia delle Entrate assegna a un bene immobile da cui può derivare un reddito, a cui aggiungere un coefficiente di rivalutazione del 5%
• coefficiente catastale IMU: per le seconde case è pari a 160
• aliquota comunale: l’aliquota ordinaria è 0,86%, ma in base al comune dove è presente l’immobile può essere aumentato o ridotto dello 0,2%, fino a raggiungere l’1,14% nei comuni in cui è stata confermata l’ex maggiorazione Tasi
• quota di possesso dell’immobile: in caso di abitazione cointestata l’imposta deve essere versata proporzionalmente da ogni proprietario
• periodo di possesso: i mesi di possesso durante l’anno sui quali viene conteggiata l’imposta.

Di base, puoi usare questa formula per calcolare l’IMU su casa in affitto:

(rendita catastale rivalutata del 5% x coefficiente catastale imu) x aliquota comunale imu

Esempio calcolo IMU su affitto

Per chiarire ulteriormente come calcolare l’IMU vediamo un esempio pratico.

Consideriamo una seconda casa affittata nel comune di Napoli, in classe A/2. La quota di possesso è del 100% per l’intero anno solare, mentre la rendita catastale rivalutata è pari a €500. Moltiplichiamo questo valore per il coefficiente catastale IMU:

500 x 160 = €96.000

La cifra ottenuta rappresenta la base imponibile IMU. Non resta che moltiplicare il risultato per l’aliquota comunale IMU, che nel caso di Napoli è 1,06%:

80.000 x 1,06% = €848

Il risultato è l’ammontare della tassa IMU sulla seconda casa, affittata o meno, al netto di eventuali agevolazioni e detrazioni fiscali.

Per effettuare un calcolo dell’IMU preciso, è necessario considerare le agevolazioni previste dallo Stato italiano. In particolare, se possiedi un immobile da mettere in locazione, sappi che puoi usufruire di uno sconto d’imposta del 25% sull’IMU della seconda casa affittata a canone concordato. Per i contratti di affitto 3+2 la base imponibile IMU è infatti del 75%.

Esistono poi altre casistiche che permettono di versare un’IMU ridotta del 50%, ad esempio:

• immobili di interesse storico o artistico
• fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili
• abitazioni concesse in comodato d’uso a figli o genitori
• pensionati residenti in un paese estero convenzionato con l’Italia, per immobili non locati o dati in comodato.

Sono invece esonerati interamente dal pagamento dell’Imposta Municipale Propria le persone anziane e i disabili che hanno preso la residenza presso una struttura di ricovero o sanitaria. L’esenzione IMU in questo caso si applica solo se l’immobile in loro possesso non viene affittato ad altre persone e secondo la decisione del singolo comune di competenza.

IMU seconda casa affittata con cedolare secca

La cedolare secca è un particolare regime fiscale che consente di sostituire il pagamento dell'IRPEF con un'aliquota fissa. L’aliquota applicata è del 21% in caso di contratti di affitto a canone libero (4+4) e del 10% per i contratti 3+2, contratti di affitto per studenti fuori sede e contratti di affitto transitori.

Sebbene l’opzione della cedolare secca abbia anche il vantaggio di evitare il versamento delle tasse sulla locazione, come l’imposta di registro e l’imposta di bollo, non ha però effetti sull’IMU, che deve sempre essere pagata.

Come anticipato, la prima casa gode dell’esenzione del pagamento dell’Imposta Municipale Propria, a patto che non risulti un immobile di lusso. Se decidi di affittare la tua abitazione principale, puoi ancora usufruire di questa agevolazione?

Per rispondere a questa domanda capiamo cosa si intende per prima casa. Secondo il Decreto Legge 201/2011, “per abitazione principale si intende l'immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente”.

In breve, per beneficiare delle agevolazioni IMU prima casa il proprietario deve avere all’interno dell’immobile la sua residenza anagrafica e deve usufruirne come dimora abituale.

Nel caso in cui l’abitazione venga interamente affittata a un inquilino, viene meno il requisito della dimora abituale, quindi il proprietario è tenuto a pagare l’imposta IMU per il periodo dell’affitto.

Affittare la prima casa non incide invece sulle agevolazioni relative a imposta di registro, imposta catastale e imposta ipotecaria, se si seguono alcune semplici regole:

• se la prima casa è stata acquistata da meno di 18 mesi, puoi cambiare residenza ma restando all’interno dello stesso comune dell’immobile di cui sei proprietario
• trascorsi più di 18 mesi, puoi fissare la tua residenza in qualunque comune.

Se stai pensando di comprare casa per affittarla, ad esempio per ottenere un’entrata aggiuntiva e estinguere il mutuo più velocemente, puoi metterla in locazione subito dopo l’acquisto. Ricorda però che, se questa risulta prima casa, l’affitto integrale ti fa perdere l'esenzione fiscale sugli interessi pagati sul mutuo e sull'IMU.

Giunti a questo punto ti starai chiedendo “come affittare senza pagare l’IMU?”. La soluzione c’è ed è la locazione parziale della prima casa.

L’affitto parziale prima casa è l’unico modo per mantenere tutte le agevolazioni derivanti dall’acquisto della prima casa, compresa l’esenzione dall’IMU e sugli interessi passivi del mutuo.

La condizione è continuare ad avere la residenza e la dimora abituale nell’abitazione, coabitando di fatto con l’inquilino, il quale può a sua volta prendere la residenza nello stesso immobile. Se decidi di optare per questa soluzione, sei tenuto a specificare in un’apposita clausola del contratto di affitto le zone concesse in locazione esclusiva o in comune.

La locazione parziale segue tutte le norme di un affitto integrale e non ci sono limiti alla tipologia di contratto, in base alle proprie esigenze. Allo stesso modo, può riguardare un affitto arredato, non arredato o parzialmente arredato, come qualunque altra locazione.

Puoi versare l’IMU su casa in affitto in un’unica soluzione o dividerla in due rate, seguendo le stesse regole di un immobile non locato. Le date per il pagamento dell’IMU al momento sono:

• entro il 16 giugno, per l’acconto IMU
• entro il 16 dicembre, per il saldo IMU

Per pagare l’Imposta Municipale Propria ti serve il Modello F24, da compilare alla voce “IMU e altri tributi locali”, effettuando il versamento presso la banca o l’ufficio postale, oppure direttamente al fisco.

Il rispetto di tempistiche e modalità per il pagamento dell’imposta sono fondamentali per evitare di ricevere un avviso di accertamento IMU da parte del comune.

Se ritieni che la contestazione sia giusta, hai 60 giorni di tempo per saldare l’IMU, altrimenti se non concordi con quanto rilevato dal comune puoi fare ricorso alla Commissione Tributaria Provinciale di competenza o presentare istanza di riesame in autotutela.

Questo è un articolo a titolo puramente informativo. HousingAnywhere declina ogni responsabilità riguardante informazioni che potrebbero risultare inesatte o non aggiornate. Si consiglia di verificare le informazioni qui contenute presso gli enti preposti.