Obblighi del locatore: cosa sapere prima di affittare

Quali sono gli obblighi del locatore? Cosa sapere prima di affittare: regole, responsabilità e sanzioni per il mancato rispetto dei doveri del proprietario.

Luca

Tempo di lettura: 6 minuti

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17 gen 2024

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Fase precedente all'affitto

Prima di pubblicare un annuncio gratuito per affittare il tuo immobile, è fondamentale sapere quali sono gli obblighi del locatore, così da evitare incomprensioni con il proprio inquilino.

Ci sono infatti regole da rispettare da entrambe le parti, alcune da esplicitare al momento della stesura del contratto, altre descritte all’interno del Codice Civile.

In questo articolo trovi l’elenco e la spiegazione dei più importanti obblighi del proprietario di casa, da tenere a mente durante tutta la durata del contratto di affitto.

Quando si parla di obblighi e diritti del locatore e dell’inquilino, la condizione affinché questi possano essere fatti rispettare è che il contratto di affitto sia regolarmente registrato.

L’affitto senza contratto rappresenta infatti un modo illecito per evitare obblighi fiscali e legali sulla locazione, ma è del tutto privo di tutele in caso di inquilino inadempiente. Ti precludi inoltre la possibilità di richiedere la garanzia di una fideiussione affitto e ti esponi a sanzioni amministrative.

Nel campo degli affitti, i doveri del locatore, così come quelli dell’inquilino, non si esauriscono con gli accordi sottoscritti nel contratto, ma sono definiti dal Codice Civile. Nello specifico, gli obblighi del locatore sono citati nell’art. 1575-,Art.,pacifico%20godimento%20durante%20la%20locazione.).

Gli obblighi del proprietario nei confronti dell’inquilino si possono riassumere in questi 6 punti:

1. consegnare l’immobile in un buono stato di manutenzione
2. mantenere l’appartamento in uno stato idoneo per servire all’uso convenuto
3. garantire il pacifico godimento dell’immobile
4. effettuare la registrazione del contratto di affitto
5. restituire il deposito cauzionale
6. redigere l’Attestato di Prestazione Energetica (APE).

Di questi, i primi 3 sono i doveri elencati nell’articolo 1575 del Codice Civile, mentre gli altri sono regolati da apposite leggi e sentenze.

A seguire, trovi la spiegazione di ogni obbligo del proprietario di casa.

1. Consegnare l'immobile in un buono stato di manutenzione

Il primo obbligo del locatore è quello di consegnare l’appartamento in buono stato di manutenzione, cioè privo di vizi e difetti che rendano la vivibilità della casa difficile o impossibile.

Secondo la normativa attuale, infatti, si distinguono due tipi di difetti:

• vizi palesi – riguardano le problematiche visibili a occhio nudo, di cui l’inquilino deve accorgersi durante il sopralluogo dell’appartamento e che non può contestare dopo la firma del contratto. In questo caso, come proprietario non sei tenuto a informare il conduttore o a sistemare tali difetti prima del suo ingresso
• vizi occulti – sono vizi non evidenti a strutture e impianti, che possono compromettere la piena fruibilità dell’immobile. I difetti non visibili (come un impianto di riscaldamento non funzionante) devono essere esplicitamente citati nel contratto o nel verbale di consegna.

Se sono presenti difetti non visibili, l’inquilino deve quindi esserne messo a conoscenza e se sceglie comunque di firmare il contratto di affitto non potrà successivamente rivalersi sul proprietario per queste problematiche. È invece vietato consegnare un immobile privo di abitabilità e servizi essenziali, a meno di diverse indicazioni.

Doveri del locatore: muffa

Una delle controversie più frequenti nella suddivisione delle responsabilità tra proprietario e inquilino riguarda il problema della muffa. Secondo l’articolo 1578 del Codice Civile, qualora la presenza di muffa sulle pareti dipenda da un difetto strutturale dell’immobile, la responsabilità ricade sul locatore. L’inquilino può quindi chiedere la risoluzione del contratto di affitto senza preavviso o una riduzione del canone di locazione.

Le problematiche connesse alla muffa rientrano tra i vizi che possono essere contestati dall’inquilino, anche se ne era a conoscenza al momento della firma del contratto.

2. Mantenere l'appartamento in uno stato idoneo

Per l’intera durata del contratto di locazione, il proprietario ha l’obbligo di effettuare interventi di manutenzione necessari alla vivibilità dell’immobile. L’obbligo di manutenzione non è però totalmente a carico del locatore, ma si suddivide con l’affittuario a seconda della tipologia di intervento. È tua responsabilità provvedere a lavori di:

• manutenzione straordinaria, come la riparazione o sostituzione di impianti non più funzionanti, di infissi interni ed esterni, della caldaia, ecc.
• manutenzione ordinaria di elevato valore, ad esempio la sostituzione delle corde usurate delle tapparelle.

In generale quindi, la ripartizione spese tra proprietario e inquilino dipende dal valore dell’intervento, lasciando al locatore l’onere di riparazioni più impegnative. L’affittuario ha invece la responsabilità di occuparsi della piccola manutenzione, come la sistemazione di un tubo che perde, salvo che non comporti opere murarie.

3. Garantire il pacifico godimento dell'immobile

L’ultimo tra gli obblighi del locatore elencato nell’art. 1575 riguarda la tutela dell’inquilino da eventuali pretese di diritti sull’immobile da parte di un terzo soggetto. Il proprietario deve assicurare all’affittuario il pacifico godimento dell’appartamento, evitando intromissioni nell’accordo.

Non costituisce invece una vera e propria inadempienza la mancata tutela in caso di vicini rumorosi. I rumori molesti costituiscono però una giusta causa per l’inquilino per recedere dal contratto di affitto prima del termine, con preavviso di sei mesi.

La fruizione pacifica dell’immobile contempla anche il divieto di innovazioni. Con questo termine di intende l’impossibilità per il proprietario di effettuare lavori sull’abitazione che possano impedire il pieno e continuativo godimento del bene da parte dell’inquilino. Rappresentano un’eccezione tutte le riparazioni urgenti, che non possono attendere la fine del contratto.

4. Registrare il contratto di locazione

Come anticipato, la registrazione del contratto di affitto è la condizione fondamentale per non esporsi a rischi e sanzioni di un affitto in nero.

Per registrare il contratto di locazione hai 30 giorni di tempo dalla stipula, recandoti presso l’Agenzia delle Entrate o provvedendo telematicamente. I costi dell’imposta di bollo e di registro si dividono a metà tra proprietario e affittuario, a meno che tu non abbia optato per la cedolare secca, che non prevede tali imposte.

5. Restituire il deposito cauzionale

La richiesta del deposito cauzionale non è obbligatoria, ma può tutelarti da possibili inadempimenti del conduttore. Se decidi di inserire la clausola nel contratto, hai l’obbligo immediato di restituire la somma versata e i relativi interessi al termine dell’affitto. Qualora l’inquilino non abbia versato le ultime mensilità o le spese condominiali, hai invece il diritto di trattenere la caparra, ma solo se l’eventualità è prevista nell’accordo.

6. Consegnare l’APE

L’ultimo degli obblighi del proprietario di casa è il possesso e la consegna dell’Attestato di Prestazione Energetica (APE) al momento della stipula del contratto di locazione.

La certificazione APE è un documento che riassume tutte le caratteristiche che incidono sul suo fabbisogno energetico e, di conseguenza, su prezzo e comfort d’uso dell’immobile. Le informazioni che contiene sono quindi fondamentali, sia che tu decida di affittare il tuo appartamento, sia che tu voglia comprare casa per affittarla.

Per essere in regola con l’obbligo relativo all’Attestato di Prestazione Energetica devi non solo esserne dotato, ma anche inserire una clausola nel contratto di affitto, riguardante la ricezione di tali informazioni.

Cosa succede se non rispetti gli obblighi del locatore? Riepiloghiamo brevemente quali sono le possibili conseguenze.

Presenza di vizi nell’immobile o manutenzione straordinaria non effettuata

La totale inadempienza nel rispetto di uno di questi obblighi comporta la responsabilità del locatore. A meno che tu non riesca a dimostrare cause di forza maggiore, l’inquino può rivolgersi a un giudice e ottenere:

• la risoluzione del contratto di affitto prima del termine
• in alternativa, la riduzione del canone di locazione mensile
• il risarcimento dei danni.

Se la mancanza da parte del proprietario è tale da rendere impossibile il godimento dell’abitazione, il conduttore può procedere autonomamente alla sospensione del pagamento del canone. Qualora la vivibilità della casa sia solo ridotta, è invece tenuto a rivolgersi a un tribunale, altrimenti nei suoi confronti può essere avviato un procedimento di sfratto per morosità.

Non può invece contestare vizi conosciuti o facilmente riconoscibili, anche se si manifestano successivamente alla firma del contratto. Restano esclusi i casi in cui questi difetti costituiscono un rischio per la salute dell’affittuario (come la muffa), diventando una giusta causa per rescindere l’accordo.

Mancato pacifico godimento del bene

Se le riparazioni non possono essere rimandate al termine del contratto di affitto, l’inquilino è tenuto a sopportare i lavori. Ha però diritto a una diminuzione del canone in proporzione alla durata dell’intervento, in caso questa si prolunghi per oltre un sesto del contratto o per più di 20 giorni.

Qualora i lavori non consentano all’affittuario di abitare nell’immobile a contratto in corso, è suo diritto chiedere la risoluzione dell’accordo.

Contratto di locazione non registrato

Non registrare il contratto rende di fatto nullo l’accordo con l’inquilino e ti espone a diverse sanzioni. L’evasione dell’imposta di registro comporta il saldo dell’imposta e una multa tra il 120% e il 240% dell’imposta stessa. Il mancato pagamento dell’IRPEF relativo al canone di locazione prevede invece una sanzione dal 240% al 480% dell’imposta dovuta (minimo €516).

Deposito cauzionale non restituito

Nel caso il conduttore abbia pagato regolarmente canoni e spese condominiali e tu non abbia riscontrato danni all’appartamento, sei tenuto a restituire il deposito cauzionale alla riconsegna delle chiavi. Il mancato pagamento del deposito cauzionale e degli interessi è appropriazione indebita e l’inquilino può rivolgersi a un giudice e richiedere un decreto ingiuntivo entro 10 anni.

APE non presente nel contratto di affitto

Ricorda di richiedere l’Attestato di Prestazione Energetica dell’immobile e di inserire l’apposita clausola nel contratto. Se non lo fai, puoi ricevere una sanzione da €1.000 a €4.000 per affitti di durata superiore a 3 anni e dimezzate per durate inferiori. La multa è da ripartire in egual misura con l’inquilino.

Questo è un articolo a titolo puramente informativo. HousingAnywhere declina ogni responsabilità riguardante informazioni che potrebbero risultare inesatte o non aggiornate. Si consiglia di verificare le informazioni qui contenute presso gli enti preposti.