Sfratto per morosità: come funziona dopo la riforma Cartabia

Approfondiamo il tema dello sfratto per morosità: come funziona dopo la riforma Cartabia, quali sono i tempi e le procedure per riappropriarsi dell’immobile.

Luca

Tempo di lettura: 6 minuti

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7 nov 2023

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Affittare

Come proprietario di un immobile da affittare ti sarai chiesto come puoi tutelarti da un inquilino moroso. Quando un affittuario non paga il canone di locazione, per legge puoi ricorrere allo sfratto per morosità, un procedimento giuridico grazie al quale puoi riappropriarti del tuo appartamento e dei canoni arretrati.

Leggi l’articolo per sapere quando puoi ricorrere allo sfratto per morosità, quali sono i tempi e la procedura dello sfratto e le principali modifiche introdotte dalla riforma Cartabia.

Lo sfratto per morosità è una delle tipologie di sfratto previste dalla legge italiana.

Nello specifico, lo sfratto per morosità è disciplinato dall’art. 658 del Codice di procedura civile, secondo il quale “il locatore può intimare al conduttore lo sfratto, anche in caso di mancato pagamento del canone d’affitto alle scadenze, e chiedere nello stesso atto l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti”.

Per poter avviare un procedimento giuridico contro il tuo inquilino moroso, devono essere presenti due presupposti:

• Possesso di un contratto di locazione valido: l’accordo è legale se è stata regolarmente effettuata la registrazione del contratto di affitto all’Agenzia delle Entrate. Il contratto deve riportare, tra le altre informazioni, le modalità di pagamento e l’importo del canone mensile.
• Effettiva morosità dell’affittuario: perché l’inquilino sia considerato moroso è sufficiente che non versi anche solo una mensilità del canone di locazione. Secondo la Legge sull’Equo Canone, dalla scadenza del pagamento l’affittuario ha al massimo 20 giorni per mettersi in regola. La morosità può riguardare anche gli oneri accessori dell’affitto, come le spese condominiali: in questo caso c’è un’inadempienza se l’importo non pagato supera il valore di due mensilità di canone.

Lo sfratto per morosità è considerato un procedimento giuridico speciale, quindi è generalmente più veloce rispetto a un rito ordinario.

Per una procedura di sfratto per morosità, devi solitamente considerare questi passaggi:

• Lettera di diffida: se non si riesce a trovare un accordo con l’inquilino moroso, il proprietario deve inviare una diffida via raccomandata di ritorno o Pec. Questa comunicazione contiene la cifra dovuta, la data entro quale versarla e l’avvertimento di procedere allo sfratto se la morosità continua.
• Intimazione di sfratto per morosità: nel caso la diffida non avesse effetto, il proprietario procede con un atto di intimazione di sfratto. La notifica contiene l’atto di citazione in giudizio e l’ingiunzione di pagamento dei canoni non pagati.
• Udienza del processo: l’udienza in tribunale solitamente viene fissata dopo 20-30 giorni dalla data di notifica. Durante il processo il giudice esamina le prove documentali delle due parti in causa e decide se procedere con lo sfratto per morosità.
• Sentenza di sfratto: se il giudice ritiene l’inquilino moroso, emette una sentenza di sfratto e decide il termine ultimo entro cui l’affittuario deve restituire l’immobile al proprietario (di norma entro 60-90 giorni).
• Esecuzione forzata: se l’inquilino non libera l’appartamento entro la data decisa dal giudice, trascorsi ulteriori 10 giorni il proprietario può richiedere una cosiddetta “monitoria di sgombero”. Si tratta di un rilascio forzato dell’immobile con l’intervento delle forze dell’ordine, che si occuperanno di far sgomberare l’affittuario inadempiente.

Quali sono le prove documentali per lo sfratto?

Durante l’udienza del processo di sfratto per morosità, il giudice esamina diversi documenti presentati dal proprietario e dall’inquilino. Tra questi, i più comuni sono:

• Contratto di affitto: fondamentale per provare l’esistenza di una locazione in corso di validità e le condizioni stabilite tra le due parti.
• Titolo di proprietà: dimostra che chi richiede lo sfratto è davvero il legittimo proprietario dell’immobile.
• Prove della morosità: la documentazione finanziaria (es. estratti conto bancari) che attesta i mancati versamenti dei canoni di locazione o delle spese di affitto accessorie, oltre a eventuali avvertimenti precedenti.
• Comunicazione di preavviso di sfratto: si tratta della lettera di diffida, con la quale si dà un termine all’inquilino entro il quale saldare il proprio debito, pena il ricorso a vie legali.

Se sei intenzionato ad avviare un procedimento giuridico per sfrattare l’inquilino moroso, il consiglio è di rivolgerti a un avvocato immobiliarista, per assicurarti di avere tutti le prove documentali a disposizione.

Udienza per sfratto: i possibili scenari

Una volta ricevuta l’intimazione di sfratto, l’inquilino è chiamato a presentarsi al processo in tribunale. Da come decide di affrontare l’udienza dipendono i tempi dello sfratto per morosità o l’eventuale annullamento del procedimento.

Di seguito trovi le varie ipotesi:

• Il proprietario non si presenta all’udienza: il procedimento decade in quanto si ritiene che il proprietario dell’immobile non sia più interessato allo sfratto.
• L’inquilino paga i canoni di locazione arretrati prima o contestualmente all’udienza: se il debito viene saldato il procedimento si considera concluso.
• L’inquilino si presenta a processo e si oppone alla convalida dello sfratto: se il giudice ritiene che l’opposizione sia palesemente infondata procede emettendo subito il decreto ingiuntivo. In caso contrario, il giudice deve esaminare le cause di opposizione e il processo si trasforma in rito ordinario prima di decidere se convalidare lo sfratto.
• L’inquilino non si presenta, o si presenta ma non si oppone: il giudice verifica la documentazione di prova e se la morosità viene confermata emette una convalida di sfratto.
• L’inquilino si presenta e chiede il termine di grazia: il termine di grazia per lo sfratto è un periodo aggiuntivo richiesto al giudice (di solito non più di 90 giorni) per riuscire a saldare il debito. In questo caso l’udienza è rinviata a circa 10 giorni dalla scadenza del termine di grazia.

Recupero crediti affitti non pagati

Durante l’udienza, in concomitanza con l’ordinanza di sfratto il giudice emette anche l’ingiunzione di pagamento, necessaria per recuperare l’importo dei canoni di locazione non pagati dall’inquilino moroso. Se l’affittuario non rispetta l’ingiunzione rischia il pignoramento dei suoi beni patrimoniali.

Nel caso l’inquilino risultasse nullatenente puoi ricorrere al pignoramento presso terzi. Si tratta del pignoramento di stipendio, pensione o conto corrente del debitore, o di eventuali crediti di quest’ultimo nei confronti di terze persone.

A febbraio 2023 è entrata in vigore la riforma Cartabia, un aggiornamento del diritto processuale civile italiano, mirato a snellire e velocizzare le procedure legali. Tra le varie modifiche, ce ne sono diverse che riguardano lo sfratto per morosità e che sono alla base di alcune delle procedure viste in precedenza.

Di seguito trovi le due novità principali introdotte dalla riforma Cartabia in tema di sfratto per morosità, per garantire maggiori tutele sia al proprietario che all’inquilino.

Convalida di sfratto riforma Cartabia

La modifica si riferisce all’art. 663 e ha valore più che altro formale.

Come anticipato, nell’eventualità che l’inquilino non si presenti all’udienza o si presenti senza opporsi, il giudice convalida lo sfratto con ordinanza esecutiva.

Prima della riforma, era necessario apporre in calce all’atto di citazione la formula esecutiva di sfratto, mentre ora per ottenere lo sfratto è sufficiente una copia dell'atto di citazione conforme all’originale. È stato quindi eliminato un passaggio per accelerare la fase di esecuzione dello sfratto per morosità.

Decreto ingiuntivo sfratto per morosità riforma Cartabia

Le novità per quanto riguarda il decreto ingiuntivo sono tre:

• in caso di opposizione dell’inquilino, il giudice può comunque emettere il decreto ingiuntivo senza attendere eventuali verifiche, a patto che la contestazione sia palesemente infondata. In questo modo si cerca di evitare l’utilizzo dell’opposizione come metodo per rallentare la procedura di sfratto per morosità
• la notifica del decreto ingiuntivo può avvenire anche tramite Pec o altre modalità telematiche
• se l’inquilino presenta prove non manifestamente infondate, può richiedere che l’esecuzione del decreto ingiuntivo venga sospesa, in attesa di ulteriori verifiche da parte del giudice sulla validità della contestazione.

Uno dei presupposti fondamentali per procedere con lo sfratto per morosità nei confronti dell’inquilino inadempiente è proprio l’esistenza di un contratto di locazione valido.

L’affitto senza contratto ti espone infatti a numerosi rischi e uno di questi è la difficoltà di riappropriarti del tuo immobile e ottenere i canoni non pagati.

In caso di contratto non regolarmente registrato, non è possibile richiedere la procedura di sfratto ordinario, ma solamente una causa per occupazione senza titolo. I tempi per uno sfratto senza contratto sono molto più lunghi e possono volerci anche tre anni per il recupero dell’abitazione. Periodo in cui l’inquilino moroso può restare a vivere nell’immobile, con conseguente ulteriore perdita di incassi da parte del proprietario. Una volta liberato l’appartamento, non sarà inoltre possibile ottenere i canoni arretrati, ma solo un’indennità di occupazione, di importo inferiore.

Una soluzione alternativa è quella di registrare il contratto di affitto a posteriori. In questo caso si va incontro a sanzioni proporzionali al periodo di ritardo, ma si può ricorrere a uno sfratto ordinario con tempistiche di circa un anno.

Lo sfratto per morosità è un procedimento giuridico con il quale la legge tutela i proprietari da inquilini inadempienti.

La migliore forma di tutela per evitare controversie e l’intervento di un giudice è però agire in anticipo, mettendosi nelle condizioni di proteggere il proprio affitto prima della stipula del contratto.

Se cerchi maggiori garanzie per la tua locazione, ti consigliamo di approfondire il tema dell’assicurazione affitto sicuro e della fideiussione affitti, così da poter effettuare la scelta migliore in base alle tue esigenze.

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