Sfratto: come funziona e quando non può essere eseguito

Come funziona lo sfratto: quando non può essere eseguito, in quali casi puoi sfrattare l’inquino moroso o inadempiente e le principali procedure di sfratto.

Luca

Tempo di lettura: 6 minuti

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6 nov 2023

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Affittare

Se hai deciso di affittare un immobile, avrai probabilmente svolto ricerche sui tanti temi che riguardano il mondo della locazione. Uno degli argomenti sicuramente utili da conoscere è lo sfratto. Si tratta di un provvedimento giuridico con il quale puoi chiedere la restituzione della tua proprietà affittata a un inquilino inadempiente.

Vediamo allora come funziona lo sfratto: quando lo sfratto non può essere eseguito, in quali casi è invece possibile sfrattare un inquilino e le procedure per rientrare in possesso del proprio immobile in locazione.

Lo sfratto è un provvedimento previsto dalla legge per tutelare i proprietari di immobili in affitto. Esistono però situazioni in cui lo sfratto non può essere eseguito, o in cui la procedura può subire blocchi e rallentamenti.

Contratto di affitto non registrato

La mancata registrazione del contratto di affitto rende inefficace la richiesta di sfratto. L’affitto senza contratto ti espone a notevoli rischi, fra cui pesanti sanzioni e l’impossibilità di sfrattare l’inquilino. L’unica possibilità, in caso di affitto in nero, è avviare una causa per occupazione senza titolo, con tempi lunghi e costi elevati.

Opposizione dell’inquilino

In caso avessi deciso di citare in giudizio un inquilino moroso, sappi che in fase di udienza ha diversi modi per rallentare o bloccare il procedimento, ad esempio:

• dimostrando di aver saldato interamente il debito o saldandolo all’udienza, facendo di fatto decadere la richiesta di sfratto
• contestando l’importo presentato dal proprietario
• dimostrando un credito verso il proprietario che compenserebbe il debito
• richiedendo un termine di grazia, cioè un periodo aggiuntivo, stabilito dal giudice, per versare quanto dovuto.

In determinate circostanze, la richiesta di una proroga può avvenire anche se si tratta di uno sfratto per finita locazione, cioè contro l’affittuario che non restituisce l’immobile dopo la scadenza del contratto.

Sfratto con minorenni

Di base, lo sfratto può essere eseguito anche se nell’immobile sono presenti minori, ma il procedimento diventa più complicato.

Se i genitori non dispongono di un alloggio alternativo, vengono coinvolti gli assistenti sociali per cercare un nuovo immobile adeguato alla famiglia. Fino a quel momento la procedura è sospesa, con conseguente allungamento dei tempi a causa dei pochi immobili pubblici disponibili.

Sfratto con Legge 104

Lo sfratto di un inquilino disabile con Legge 104 può essere effettuato. L’unica differenza riguarda il termine di grazia in caso di sfratto per morosità o la proroga in caso di sfratto per finita locazione.

Il termine di grazia richiesto può essere di 120 giorni, per comprovate condizioni economiche precarie causate dalla malattia, insorta dopo la stipula del contratto. La proroga invece si allunga fino a 18 mesi.

Anziani e disoccupati Come nel caso dei disabili, anche malati terminali, over 65, disoccupati e cassaintegrati possono richiedere la proroga fino a 18 mesi per finita locazione. In ogni caso, anche nell’ipotesi di uno sfratto per morosità, sarà il giudice a valutare la singola situazione, decidendo se sospendere lo sfratto e concedere possibili vantaggi a inquilini in condizioni di disagio.

I motivi che possono portare un proprietario a richiedere lo sfratto sono molteplici, ma la legge ne individua principalmente due, come da Codice di Procedura Civile (art. 657 e seguenti). Le cause di sfratto più comuni sono infatti l’inquilino che non paga l’affitto o che si rifiuta di liberare l’appartamento alla scadenza del contratto.

A queste si aggiungono casi particolari in cui il proprietario ha necessità di riappropriarsi dell’immobile, per ragioni personali ben specifiche o per problemi causati dall’affittuario.

In totale si distinguono quindi quattro tipologie di sfratto:

• Sfratto per morosità
• Sfratto per finita locazione
• Sfratto per necessità
• Sfratto per inadempienza contrattuale

Di seguito trovi un approfondimento su ogni tipo.

Sfratto per morosità

La richiesta di sfratto per morosità si verifica quando l’inquilino ritarda il pagamento anche di un solo mese di canone di locazione, per più di 20 giorni dalla data stabilita. Lo stesso vale se non versa gli oneri accessori (come le spese condominiali), accumulando un debito superiore a due mensilità del canone.

Se si presentano queste situazioni, puoi inviare una lettera di diffida all’inquilino moroso, intimandogli di versare le somme arretrate per evitare il ricorso a vie legali.

In caso l’avvertimento non avesse esito positivo procedi con l’intimazione di sfratto per morosità e l’atto di citazione in giudizio. Sarà quindi il giudice durante l’udienza a stabilire se convalidare lo sfratto ed emettere l’ingiunzione di pagamento.

Termine di grazia

Lo sfratto per morosità è l’unica tipologia in cui l’inquilino moroso può presentarsi all’udienza e chiedere al giudice il termine di grazia. Si tratta di un periodo di tempo aggiuntivo, di norma 90 giorni, che il giudice concede all'inquilino moroso per pagare al proprietario l'affitto arretrato, gli interessi e le spese legali. Come anticipato, il termine di grazia può essere esteso fino a 120 giorni in caso di dimostrate condizioni precarie a livello economico o di salute, sopraggiunte dopo la firma del contratto di affitto. Complessivamente, l’affittuario non può chiedere un termine di grazia per più di 3 volte nell’arco di 4 anni.

Sfratto per finita locazione

All’approssimarsi della scadenza naturale del contratto di locazione, se non hai intenzione di proseguire l’accordo con il tuo inquilino devi inviare la disdetta del contratto di affitto, con un preavviso di almeno 6 mesi. Ricorda: un ritardo nella comunicazione della disdetta fa sì che il contratto si rinnovi alle stesse condizioni.

Nel caso di rifiuto dell’inquilino di lasciare l’abitazione al termine del contratto, puoi richiedere la restituzione della tua proprietà avviando una procedura di sfratto per finita locazione.

Licenza per finita locazione

La normativa prevede anche la possibilità di richiedere lo sfratto per finita locazione in forma preventiva. In questo caso si parla di “intimazione di licenza per finita locazione” e funge da disdetta, sempre entro 6 mesi dalla scadenza del contratto, per evitare il rinnovo automatico. Qualora l’inquino non liberasse l’immobile al termine della locazione, l’intimazione rappresenta un vero e proprio titolo esecutivo e diventa utilizzabile.

Sfratto per finita locazione e canoni non pagati

Cosa succede se si è in presenza di cumulo di sfratto per morosità e finita locazione? È possibile richiedere una convalida di sfratto per morosità se precedentemente ci si è avvalsi della licenza per finita locazione, in questo modo si velocizzano anche i tempi di risoluzione del rapporto.

Per recuperare eventuali crediti successivi alla scadenza del contratto, con la riforma Cartabia è stato stabilito un risarcimento forfettario, richiedibile in concomitanza allo sfratto o col procedimento “sfratto per finita locazione e decreto ingiuntivo”.

Sfratto per necessità

Sebbene si parli comunemente di “sfratto per necessità”, è bene sottolineare che a livello giuridico non si tratta di un vero e proprio sfratto, ma di un diniego di rinnovo del contratto di affitto.

A seconda del tipo di contratto di affitto, cambiano le tempistiche per il rinnovo della locazione alla prima scadenza (4 anni in caso di canone libero e 3 anni per gli affitti a canone concordato). Come proprietario, non ti è possibile dare disdetta prima della seconda scadenza, a meno che non si verifichi una delle circostanze previste dalla legge.

Quali sono i motivi che ti consentono di sfrattare l’inquilino per necessità, inviando un preavviso scritto di almeno 6 mesi? Il proprietario vuole destinare l'immobile a uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale per se stesso o per un famigliare fino al secondo grado.

• L'inquilino ha a disposizione un altro alloggio libero nello stesso comune.
• Il proprietario vuole vendere l'immobile in affitto, senza possedere altre abitazioni tranne quella in cui vive.
• L'edificio dove si trova l’immobile è stato gravemente danneggiato e necessita di ricostruzione.
• L'inquilino non vive nell'immobile in modo continuativo, senza validi motivi.

Tieni presente che, se entro l’anno successivo alla riconsegna dell’immobile i motivi della disdetta non vengono rispettati, l’inquilino ha diritto di riattivare il precedente contratto di affitto. In alternativa, può richiedere un risarcimento non inferiore a 36 mensilità di canone.

Sfratto per inadempienza contrattuale

L’ultima tipologia di sfratto riguarda la situazione in cui l’inquilino commetta violazioni al contratto tali da richiedere una risoluzione dell’accordo: si tratta dello sfratto per inadempienza contrattuale.

Come motivi di grave inadempienza si possono ad esempio considerare il cambio di destinazione d’uso dell’appartamento, attività illegali condotte nell’immobile, disturbo dei vicini, o sublocazione non autorizzata.

Per quanto riguarda il subaffitto, esso è possibile solo con il consenso del proprietario, il quale non deve aver inserito un espresso divieto alla sublocazione all’interno del contratto. Se l’inquilino viola le regole stabilite con il proprietario, è possibile agire legalmente, con lo sfratto dell’affittuario e del subconduttore.

Come nel caso dello sfratto per necessità, anche la grave inadempienza non rientra tecnicamente nelle tipologie di sfratto in senso stretto. In questo caso si parla di risoluzione del contratto, anche se il procedimento giudiziario è il medesimo dello sfratto.

Per le tipologie previste dalla legge, la procedura giuridica di sfratto ha un iter molto simile.

In qualità di proprietario, il primo passo da compiere è inviare una lettera di diffida all’inquilino, intimandogli di versare le somme arretrate o di restituire l’immobile per evitare il ricorso a vie legali.

In caso l’avvertimento non avesse esito positivo procedi con l’intimazione di sfratto e l’atto di citazione in giudizio. Durante il processo il giudice esaminerà le prove documentali, per stabilire se convalidare lo sfratto.

All’udienza sono possibili diversi scenari:

• se, in caso di morosità, l’inquilino dimostra di aver saldato il debito: il procedimento si considera concluso
• se l’affittuario non si presenta (o si presenta ma non si oppone) il giudice convalida lo sfratto
• se contesta lo sfratto, il rito da sommario diventa ordinario e viene fissata una nuova udienza per verificare i motivi di opposizione e convalidare o meno lo sfratto. Nel frattempo, in assenza di prove scritte il giudice concede un’ordinanza provvisoria di rilascio dell’immobile.
• se chiede una proroga dopo la convalida dello sfratto per finita locazione, ha un periodo di massimo 6 mesi di tempo per lasciare l’abitazione, che diventano massimo 18 in determinate circostanze economiche e di salute. La proroga comporta una maggiorazione del canone del 20%. In caso di sfratto per morosità valgono invece le regole viste per il termine di grazia.

Alla data di esecuzione dello sfratto (circa 60-90 giorni dopo la sentenza di sfratto), se l’inquilino non libera l’appartamento riceve un atto di precetto e ha 10 giorni per restituire la proprietà ed evitare lo sgombero forzato.

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