Tipi di contratti di affitto: quale scegliere?

Scopri quali sono i tipi di contratti di affitto tra i quali scegliere per dare in locazione un immobile e quale può essere più conveniente per le tue esigenze.

Luca

Tempo di lettura: 5 minuti

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Aggiornato il 17 ago 2023

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Fase precedente all'affitto

Quando si decide di mettere in affitto una casa o un appartamento, una delle prime scelte da compiere riguarda le tipologie di contratto di locazione. A seconda delle esigenze di proprietario e inquilino, si può infatti optare per diversi tipi di contratti di affitto, ognuno con determinati vincoli e condizioni.

In questo articolo puoi farti un'idea dei differenti tipi di affitto e capire quale sia il più vantaggioso per te in base a durata, rinnovi, agevolazioni fiscali e tassazione.

Il contratto di locazione a uso abitativo rappresenta una tutela a livello legale sia per chi ha un immobile da affittare, sia per chi è in cerca di una casa in affitto.

Conoscere le varie tipologie di contratto di locazione è fondamentale se vuoi fare la scelta più vantaggiosa e trovare l'inquilino più indicato per le tue necessità.

Al di là delle soluzioni di affitto breve o di locazione turistica, i principali tipi di contratti di affitto consentiti dalla legge italiana sono:

• Contratto di affitto a canone libero
• Contratto di affitto a canone concordato
• Contratto di affitto transitorio
• Contratto di affitto transitorio per studenti

Vediamo le caratteristiche e i vantaggi di ognuno.

Il contratto di locazione a canone libero è uno dei più utilizzati ed è conosciuto anche come contratto ordinario o 4+4.

È contraddistinto da:

• un canone di affitto liberamente stabilito tra le parti
• una durata minima di 4 anni, prorogabili di altri 4, salvo disdetta
• rinnovo automatico dopo il primo quadriennio
• possibilità di optare per la cedolare secca con aliquota al 21%
• possibilità di adeguamento del canone applicando il 100% dell'indice ISTAT (se non si opta per la cedolare secca).

Quando scegliere il contratto 4+4?

Scegli questo contratto se hai una seconda proprietà ereditata o se hai deciso di comprare una casa per affittarla e hai intenzione di utilizzare l'immobile come forma di investimento. Accertati quindi di non averne necessità a breve, ad esempio per venderlo o renderlo la prima abitazione tua o di un tuo famigliare.

Vantaggi:

La lunga durata ti permette di avere un'entrata sicura per diversi anni, affidando l'appartamento a inquilini stabili, che probabilmente avranno maggiore interesse a trattarlo con cura e apportare migliorie.

Nel caso del contratto di affitto concordato, non puoi scegliere liberamente l'importo del canone, in quanto questo dipende da accordi territoriali stipulati tra le associazioni di categoria dei proprietari e dei sindacati degli inquilini. Il canone potrà quindi essere concordato all'interno di fasce di prezzo, in base a diversi fattori, tra cui la tipologia e la posizione dell'immobile, la metratura, lo stato manutentivo, la presenza di posto auto e ascensore.

La formula più diffusa di affitto a canone concordato è il cosiddetto 3+2, o contratto agevolato.

È caratterizzato da:

• un canone di affitto basato su accordi territoriali comunali o provinciali
• una durata minima di 3 anni, prorogabili di altri 2, salvo disdetta
• rinnovo automatico biennale
• adeguamento del canone non superiore al 75% della variazione ISTAT (se non si opta per la cedolare secca).

Quando scegliere il contratto 3+2?

Questo contratto di locazione si addice a proprietari e inquilini che cercano una soluzione di affitto stabile, ma con un vincolo di durata più breve rispetto al contratto di locazione a canone libero.

Vantaggi:

A fronte di un canone generalmente inferiore agli standard del libero mercato, il contratto di affitto concordato è tra i più vantaggiosi in termini di minori imposte e agevolazioni fiscali. Tra i principali benefici puoi trovare:

• base imponibile Irpef del 66,5% anziché dell'85%
• in alternativa alla tassazione Irpef, è possibile optare per il contratto di affitto con cedolare secca, con aliquota al 10%
• IMU ridotta al 75%
• imposta di registro scontata del 30% (non dovuta in caso di cedolare secca).

Per avere diritto alle agevolazioni, ricorda che il contratto deve essere stipulato rispettando il modello corrispondente all'Allegato A del D.M. 16 gennaio 2017, messo a disposizione dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti.

Il contratto transitorio, come dice il nome, identifica quegli affitti che hanno un carattere temporaneo, dovuto a particolari esigenze del proprietario o dell'inquilino.

È contraddistinto da:

• possibilità di canone libero se stipulato in comuni non ad alta densità abitativa (cioè con meno di 10.000 abitanti all'ultimo censimento Istat); obbligo di canone concordato in capoluoghi e comuni ad alta tensione abitativa
• una durata da 1 a 18 mesi
• assenza del rinnovo automatico
• obbligo di inserire nel contratto una clausola che documenti l'effettiva esigenza transitoria.

Se il contratto transitorio ricade nel canone concordato, potrai usufruire delle relative agevolazioni fiscali, a patto di compilare correttamente il modulo allegato al D.M. 16 gennaio 2017.

Quando scegliere il contratto di affitto transitorio?

Questo tipo di contratto è perfetto se pensi di aver bisogno a breve dell'immobile o se vuoi affittare la prima casa mentre stai effettuando un'esperienza annuale all'estero. Si presta inoltre a incontrare le richieste di inquilini che hanno bisogno di un'abitazione temporanea per diversi motivi, ad esempio:

• esigenze professionali
• esigenze di studio
• apprendistato
• formazione professionale
• ricerca di un lavoro.

Vantaggi:

Scegliendo il canone concordato puoi usufruire di tutti i relativi vantaggi fiscali e della cedolare secca al 10%. La breve durata del contratto ti permette inoltre di avere l'immobile nuovamente a disposizione dopo pochi mesi, per qualunque evenienza.

Il contratto per studenti universitari fuori sede è una particolare forma di contratto transitorio che può essere stipulata in presenza di due requisiti: la residenza dello studente deve essere in un comune diverso da dove si trova la proprietà da affittare e l'immobile deve essere situato nello stesso comune dell’università, di un corso universitario distaccato, o in un comune limitrofo.

È contraddistinto da:

• un canone di locazione concordato
• una durata da 6 a 36 mesi
• rinnovo automatico per un periodo della stessa durata.

Quando scegliere il contratto per studenti?

Il contratto per studenti fuori sede è molto vantaggioso se sei in possesso di un immobile in una città universitaria e preferisci avere vincoli di durata piuttosto brevi.

Vantaggi:

Oltre ai vantaggi relativi alle tasse sull'affitto e le agevolazioni tipiche del canone concordato, il maggiore beneficio è dato dalla possibilità di affittare l'immobile a più inquilini nello stesso momento, ottenendo un canone complessivo più alto.

Come abbiamo visto, esistono tipi di contratti di affitto più o meno convenienti a seconda della tipologia di inquilino che stai cercando e dei vincoli di durata.

A livello fiscale, il contratto a canone concordato 3+2, con le relative agevolazioni sulle imposte e cedolare secca al 10%, è sicuramente vantaggioso, sia per il proprietario che per l'inquilino.

La cedolare secca ha però anche alcuni svantaggi:

• non poter aggiornare il canone all'andamento del costo della vita con l'adeguamento Istat può determinare entrate inferiori, soprattutto in tempi di inflazione alta come quelli attuali
• non pagando i tributi con IRPEF si rischia di non raggiungere la soglia per eventuali detrazioni di imposta relative a bonus fiscali
• il reddito da affitto viene conteggiato al 100% ai fini ISEE, quindi eventuali detrazioni potranno essere inferiori.

A prescindere dalla tipologia di contratto di locazione che sceglierai, ci sono informazioni che non possono mancare in qualunque accordo tra proprietario e inquilino:

• generalità del proprietario e del conduttore
• ubicazione e dati catastali dell'immobile
• attestazione di prestazione energetica (APE) della casa e dichiarazione dell'inquilino di aver ricevuto informazioni e documentazione
• importo del canone di locazione e dell'eventuale deposito cauzionale
• durata del contratto
• modalità di pagamento e di ripartizione delle spese
• modalità di recesso
• eventuale adesione alla cedolare secca.

Ricorda che qualunque contratto di affitto di durata superiore ai 30 giorni ha l'obbligo di registrazione all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula, altrimenti il documento sarà considerato nullo.

Questo è un articolo a titolo puramente informativo. HousingAnywhere declina ogni responsabilità riguardante informazioni che potrebbero risultare inesatte o non aggiornate. Si consiglia di verificare le informazioni qui contenute presso gli enti preposti.