Hoe word je wegwijs in het huurwetten-web?

De huurwet. Wil je kamers verhuren aan studenten, dan heb je natuurlijk een aantal rechten en plichten waaraan jij maar ook je huurders zich moeten houden. We zetten er een aantal voor je op een rij.

Martijn de Graaf

Leestijd: 3 minuten

·

Laatste update 18 sep 2023

·

Wetten

Wil je kamers verhuren aan studenten, dan heb je natuurlijk een aantal rechten en plichten waaraan jij maar ook je huurders zich moeten houden. We zetten er een aantal voor je op een rij.

Welke huurprijs is redelijk? Dit bepaal je aan de hand van een wettelijk puntensysteem. Hoe hoger de kwaliteit van de kamer, hoe hoger de (kale) huurprijs die je kunt vragen. Bij kamerhuur wordt veelal een all-in prijs gevraagd: een huurprijs inclusief servicekosten. Let erop dat je voor deze servicekosten een redelijk bedrag rekent: je bent verplicht binnen 6 maanden na verstrijken van een kalenderjaar een servicekostenoverzicht te overhandigen aan je huurder. Deze kan te veel betaalde servicekosten terugvorderen.

Wil je de huurprijs verhogen? Dit kan in principe één keer per jaar. Meestal wordt 1 juli aangehouden als huurprijsverhoogdatum, omdat per die dag het nieuwe, door de overheid vastgestelde maximale verhogingspercentage mag worden doorgevoerd. Is er sprake van woonverbetering door bijvoorbeeld een verbouwing, dan mag je in dat jaar eenmalig een tweede huurverhoging doorvoeren. Een huurverhoging kondig je schriftelijk en ten minste 2 maanden voor de ingangsdatum aan bij je huurder.

Een checklist van onderwerpen die in je huurcontract moeten staan, komt goed te pas. Bedenk of je een contract voor bepaalde of onbepaalde tijd afsluit met je huurder. De maximale huurtermijn voor een contract met bepaalde tijd is 5 jaar. Wordt een contract voor bepaalde tijd verlengd, dan verandert het altijd in een contract voor onbepaalde tijd, ook als de huurtermijn korter was dan 5 jaar. Let wel: je kunt als verhuurder een contract voor bepaalde tijd niet tussentijds opzeggen!

Wil je enkel aan studenten verhuren? Overweeg dan een Campuscontract op te stellen. Hiermee leg je vast dat de huur van een kamer is gekoppeld aan de inschrijving bij een onderwijsinstelling. Je huurder moet jaarlijks kunnen aantonen ingeschreven te staan bij een onderwijsinstelling. Stopt hij of zij met de studie of is hij / zij afgestudeerd, dan eindigt de huurovereenkomst. Je voldoet aan de definitie van een Campuscontract als je in het contract expliciet opneemt dat de woonruimte na het beëindigen van de huurovereenkomst opnieuw aan een student zal worden verhuurd.

Een huurder geniet huurbescherming. Dit betekent dat je de huur niet zonder meer kunt opzeggen. Wettelijk geldt een opzegtermijn van minimaal 3 maanden. Voor elk jaar dat een huurder bij je huurt, komt daar een maand bij, met een maximum van 3 extra maanden. Deze opzegtermijn geldt ook bij afloop van een huurcontract voor bepaalde tijd! Een huurcontract tussentijds opzeggen kan alleen in een beperkt aantal in de wet beschreven gevallen en uitsluitend schriftelijk en met opgaaf van reden, via een opzeggingsbrief. De huurder moet binnen 6 weken de opzegging schriftelijk accepteren. Doet hij dit niet, dan kun je na die 6 weken naar een rechter.

In geval van verhuur aan studenten doe je er verstandig aan vooraf vast te leggen of de huurder de kamer mag onderverhuren, bijvoorbeeld bij een stage in een andere stad of een ander land. Let wel: ook een onderhuurder geniet huurbescherming. Het is dan ook essentieel dat in de overeenkomst tussen de oorspronkelijke huurder en de onderhuurder een ontruimingsbeding wordt opgenomen. Hiermee leg je vast dat de woonruimte moet worden ontruimd bij afloop van de afgesproken termijn, zodat de oorspronkelijke huurder er weer kan wonen.

Van schilderwerk en lekkages tot het vervangen van een lamp: een woning heeft onderhoud en reparaties nodig. Over het algemeen geldt dat een huurder zelf kleine reparaties uitvoert, en dat groot onderhoud door de verhuurder wordt uitgevoerd. De Rijksoverheid heeft een overzicht van wie waarvoor verantwoordelijk is.

Verhuur je een kamer van de woning waar je zelf woont, dan is sprake van hospitahuur. Een huurder die bij jou inwoont geniet minder huurbescherming: de eerste 9 maanden van de huurovereenkomst geldt als proefperiode. Tijdens deze periode mag jij als verhuurder de huur opzeggen zonder bijzondere reden. Wel geldt de wettelijke opzegtermijn van 3 maanden. Over de inkomsten uit kamerverhuur in de eigen woning betaal je als particuliere verhuurder tot aan een bepaalde grens geen inkomstenbelasting. De Belastingdienst stelt deze kamerverhuurvrijstelling jaarlijks vast. In 2017 is de vrijstelling voor kamerverhuur € 5.164. Let op als je zelf een woning huurt en een kamer onderverhuurt dat (1) onderhuur is toegestaan volgens je huurcontract, en (2) je bij de Belastingdienst de onderhuur opgeeft. Anders wordt de onderhuurder gezien als medebewoner en dat kan van invloed zijn op je eventuele huurtoeslag!

• Check bij je eigen gemeente welke regels er gelden voor kamerverhuur en welke vergunningen je nodig hebt.
• Kijk op de site van de Rijksoverheid voor rechten en plichten van huurders.
• Vraag na bij je verzekeringsmaatschappij of jij of je huurder extra verzekeringen moet afsluiten, en zo ja welke.

Dit artikel is alleen voor informatieve doeleinden. Raadpleeg de bevoegde autoriteiten of een advocaat voor juridisch advies.

Voor feedback over dit artikel of andere suggesties kunt u een e-mail sturen naar content@housinganywhere.com