Vastgoedbelegging: 'Vermijd een valse start'

Jurist ondernemingsrecht Eva Godefroy helpt je valkuilen en beginnersfouten te vermijden.

Martijn de Graaf

Leestijd: 4 minuten

Laatste update 8 apr 2024

Eva Godefroy is jurist ondernemingsrecht bij BDO Legal B.V. Eerder werkte zij als adviseur voor een bedrijf dat bemiddelde tussen (particuliere) vastgoedbeleggers en voornamelijk studenten/starters. Vastgoed is haar passie en ze adviseert potentiële beleggers dan ook graag. In dit artikel geeft ze een paar belangrijke tips voor de startende belegger.

Een goede voorbereide investering is het halve werk

‘Je hoeft niet ontzettend rijk te zijn om te kunnen beleggen in vastgoed,’ vertelt Eva. ‘Het feit dat vastgoedbeleggers tonnen geld moeten hebben om te starten, is achterhaald. Wel is het van belang dat je van tevoren goed bedenkt hoeveel spaargeld je er zelf in kunt en wilt steken. Maar ook wat minimaal nodig is wil je de financiering rond krijgen.’

Een tip die zij geeft over de financiering, Eva: “Oriënteer je goed op de verschillende vormen van hypotheken die er zijn en welke het beste past bij jouw situatie en doelstelling”. Wanneer je een pand koopt om te verhuren, is een beleggingshypotheek de enige optie, omdat je met andere hypotheekvormen het pand niet mag verhuren. Het is natuurlijk eeuwig zonde als je door gebrek aan kennis en informatie een valse start maakt, waardoor je toekomstplannen onmogelijk worden. Wil je - als hospita - een kamer bij jou in huis verhuren, dan is een woonhypotheek wellicht een optie.

Nog een advies voor de startende vastgoedbelegger: lees je goed in. Eva: “Online kun je veel informatie vinden, maar het probleem hierbij is dat de bron en dus de juistheid niet altijd te achterhalen is en dat informatie vaak niet up-to-date is. Eva stelt daarom: ‘Verdiep je naast in de landelijke wetgeving, ook in de gemeentelijke regelgeving en laat je goed informeren bij de gemeente waarin het gewenste toekomstige vastgoedpand zich bevindt.’ In Nederland mag elke gemeente zelf haar beleid rondom vastgoed en het verhuren ervan bepalen. Maak daarom vóór je een aankoop doet een afspraak bij de gemeente, zodat je /goed op de hoogte bent van de lokale wet- en regelgeving. Wanneer je je niet aan deze wetgeving houdt, riskeer je namelijk hoge boetes.

Laat je goed informeren bij de gemeente waarin het gewenste toekomstige vastgoedpand zich bevindt.

Bepaal je doelstelling

Voordat je tot de aankoop van een pand overgaat, bepaal je wat je bestemming of doel voor het pand is. Wil je het verhuren aan studenten, aan expats of aan stelletjes? Wat voor soort woonruimte wil je ervan maken, welke locatie vind je belangrijk en heb je ruimte en mogelijkheid om te verbouwen?

Voor de aanschaf van het pand is het aan te raden om een aankoopmakelaar in de arm te nemen. Deze is vaak het beste op de hoogte van geschikte panden die op korte termijn op de markt komen. Aankoopmakelaars hebben bovendien zicht op winkel- en kantoorpanden die een nieuwe bestemming zoeken (transformatie), iets wat de laatste jaren veel in opkomst is. Een aankoopmakelaar kan je veel werk uit handen nemen en daarbij zorgen voor de beste aankoopprijs voor jouw investering. Een bijkomend voordeel is dat een aankoopmakelaar in de meeste gevallen nauw samenwerkt met bouwkundige experts, zodat je na de aankoop voor zo min mogelijke verrassingen komt te staan.

De beste prijs voor de beste ligging

‘Je kunt nog zo’n mooi pand hebben op de ideale locatie, maar bij het bepalen van je huurprijs moet je je aan bepaalde regels houden. Wanneer je een prachtige grote kamer wilt verhuren op een A-locatie in de stad met goede voorzieningen, ben je snel geneigd om een hoge kale huurprijs te vragen. Je hebt er immers veel moeite en geld in gestoken. Toch zal je als verhuurder altijd je huurprijs moeten afstemmen aan de hand van de wetgeving’ legt Eva uit. Indien je te veel vraagt en de huurder dit aankaart bij de huurcommissie, loop je grote kans dat de huurder in het gelijk gesteld worden. Dat betekent helaas dat de huurprijs die je kunt vragen niet altijd passend is voor de ligging en kwaliteit van je pand of voor het rendement dat je zou willen maken op je belegging.

Zelf is Eva bekend met het verhuren van een kamer als hospita waar de regels net iets anders voor zijn. Indien de huurder op het adres staat ingeschreven en de kamer niet zelfstandig is, kun je als hospita een bepaald bedrag aan huur per jaar belastingvrij ontvangen. Dit maakt het aantrekkelijk om een leegstaande kamer te verhuren aan een woningzoekende. Houdt er wel rekening mee dat je je, ook als hospita, dient te houden aan de regels rondom de maximale hoogte van de huur.

Vastgoedbelegging is geen spontane goudmijn

Het is een illusie dat een vastgoedbelegging een spontane goudmijn is. Veel vastgoedbeleggers denken dat het geld zal binnenstromen wanneer ze eenmaal een pand hebben aangeschaft en een huurder hebben gevonden. ‘Natuurlijk is je belegging een rendement voor de toekomst. Het is een lange termijn investering en hopelijk zal op de lange termijn een waardestijging zorgen voor winst terwijl je op de korte termijn inkomsten uit de huur ontvangt’.

Eva wijst nog eens extra op de regels van de huurwet: er zijn strenge regels over de minimale en maximale huur die je mag vragen voor de te verhuren kamers en/of kleinere woningen. Wanneer je huur niet binnen de norm valt, heeft de huurder het recht de huur te toetsen bij de huurcommissie en dan loop je als verhuurder het risico een (aanzienlijk) bedrag te moeten terugbetalen wanneer je teveel kale huur rekent aan de huurder. Wijk dus niet af van de huurregels, adviseert Eva, een huurder staat gewoon in zijn recht indien hij naar de huurcommissie stapt wegens een huurprijs boven het puntensysteem.

Laat je goed adviseren

De huizenmarkt is momenteel oververhit en de verwachting is dat de markt de komende jaren nog dynamisch zal blijven. Er zal altijd beweging in blijven, net als in de wet- en regelgeving rondom het verhuren van panden. Het is dus belangrijk om je kennis up-to-date te houden en je altijd goed te laten informeren door een professional als Eva.

Meer tips van Eva lezen? Bekijk dan het artikel hieronder over regels en wetgeving en hoe je een goede relatie opbouwt met je huurder. Want een tevreden huurder is cruciaal voor het succes van jouw belegging.